Что такое общедомовое имущество многоквартирного дома

Видео:Общее Имущество собственников помещений в Многоквартирном ДомеСкачать

Что относится к общедомовому имуществу в МКД

Начнем с того, что подразумевается и что можно отнести к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно жилищному кодексу в состав общедомового имущества многоквартирного дома входит:

1. Помещения в доме, которые выходят за пределы квартиры: лестницы, лестничные площадки, лифтовое оборудование (лифты, шахты лифтов), подвалы, коридоры, техэтажи, чердаки. В современных МКД, зачастую, подвалы и технические этажи идут на продажу в качестве нежилых помещений под офисы. Однако в статье 36 ЖК РФ пункте 1.1 сказано, что в состав общего имущества входят подвалы и технические этажи, в которых имеются общие инженерные коммуникации. Поэтому часть данных помещений все равно будет являться частью общедомового имущества.
2. Любые помещения в многоквартирном доме, которые конкретно не принадлежат определенному собственнику. То есть, если Вы с жильцами организовали у себя в подвале спортзал, то принадлежать он будет всем жильцам на праве общедомовой собственности.
3. Крыши, несущие конструкции дома, любое оборудование, которое находится в доме и за его пределами, которое используется для обслуживания более чем одной квартиры/помещения.
4. Земельный участок на котором стоит МКД вместе с элемента благоустройства: озеленение, детские площадки, парковки и пр., которые относятся к данному дому в границах, определенных действующим земельным и градостроительным законодательствами.

Согласно постановлению правительства №491 к общедомовому имуществу относится абсолютно тоже самое. Теперь Вы знаете, что является общедомовым имуществом.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Согласно статье 36 жилищного кодекса пункту 1.3 к общедомовому имуществу относят несущие и ненесущие конструкции дома, которые обслуживают более одного помещения. Таким имуществом является балконная плита. Кстати такую же позицию выразил и Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме.

 Дословное определение суда: «оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость.

С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Но если балконная плита — это общедомовое имущество, то это вовсе не значит, что его ограждения, застекление и отделка относится туда же. Это уже личное имущество собственника, за которое отвечает уже не управляющая организация, а лично каждый собственник балконного помещения.

Является ли полотенцесушитель общедомовым имуществом?

Полотенцесушитель является составной частью инженерных систем горячего водоснабжения. Согласно постановлению правительства №491 пункта 5, абзаца 1:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

То, что правее этого крана, общедомовым имуществом уже не является.

https://www.youtube.com/watch?v=WRQyVgdxS_A

В итоге получается следующая ситуация.

Если на ответвлений на змеевик нет отключающих кранов, то полотенцесушитель полностью относится к общедомовой собственности и отвечать за него должна Ваша управляющая компания или ТСЖ.

Если на полотенцесушителе присутствуют краны для отключения полотенцесушителя, то общедомовым имуществом будет труба до регулировочного крана, а после — уже Ваше личное имущество.

Стояк батареи — это общедомовое имущество?

Согласно постановлению правительства №491 пункта 6:

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Получается, что стояк батареи — это общедомовая собственность.

Канализационный стояк — это общедомовое имущество?

В постановлении правительства №491 в пункте 5 второго абзаца говорится следующее:

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Вот оно первое стыковое соединение. То что слева уже является личным имуществом собственника

Таким образом Ваше имущество начинается там, где происходит первое стыковое соединение от ответвления общего канализационного стояка.

Какая ответственность за порчу общедомового имущества?

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает следующее наказания по статье 7.17 «Уничтожение или повреждение чужого имущества», куда можно отнести и порчу общедомового имущества. Отдельной статьи за порчу общедомового имущества не предусмотрено.

Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, — влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей.

Если было испорчено общедомовое имущество, то тут есть несколько вариантов развития событий. Если вы не знаете кто его испортил, то следует обратиться в управляющую компанию, обслуживающей Ваш дом, в письменном виде и попросить устранить имеющиеся нарушения.

Если же кто-то испортил общедомовое имущество в личных целях.

Например, вбил в общем коридоре кронштейны, чтобы вешать туда свой велосипед, тогда Вам потребуется обратиться уже в государственную жилищную инспекцию Вашего региона с жалобой о нарушении собственником порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Какая ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Вся зона ответственности управляющей компании за общедомовое имущество должна быть прописана в коллективном договоре между управляющей компании и собственниками. Поэтому сходите в Вашу управляющую организацию и потребуйте у них копию договора на руки. Это Ваше законное право.

Поэтому в первую очередь УК будет нести обязательства по договору. Однако в договоре должны быть соблюдены ряд условий по ответственности управляющей компании перед собственниками за содержание общедомового имущества.

По закону, УК освобождается от ответственности за ремонт общедомового имущества, если:

• причинен вред общему имуществу по вине собственников помещений или же наоборот — в случае их бездействия;
• произошла авария, возникшая не по вине управляющей организации: поджог, акт вандализма и пр.;
• собственники использовали общее имущество не по назначению;
• произошел конструктивный износ элементов или инженерных коммуникаций, в случае, когда собственники не выполнили своевременный капитальный ремонт.

Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность.

Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290.

 Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.

Использование общедомового имущества многоквартирного дома

Мы перечислили в самом начале, что относится к общедомовому имуществу. Сразу скажу, что использовать общее имущество МКД никто не имеет право: ни Управляющая компания, ни ТСЖ, ни даже собственники многоквартирного дома.

Не могут без согласия общего собрания собственников (статья 36 пункт 4 ЖК РФ). Решение собственников об использовании общедомового имущества должно пройти по всем правилам жилищного кодекса.

В противном случае решение, принятое на общем собрании, может быть принято не состоявшимся.

https://www.youtube.com/watch?v=2N8dxf2qSHA

Следует иметь в виду, что передать общедомовое имущество многоквартирного дома кому-то в безвозмездную собственность возможно только при согласии абсолютно всех 100% собственников всех жилых и нежилых помещений, так как в статье 36 ЖК РФ пункте 3 сказано следующее:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

А вот, чтобы сдавать общедомовое имущество в аренду, к примеру, подвальные помещения под офисы и получать за это деньги, которые должны распределяться между всеми собственниками в эквиваленте равной их доли в общедомовом имуществе, потребуется голоса собственников, обладающих 2/3 площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

( 1 оценка, среднее 5 из 5 )

Вам также может понравиться

Видео:Общедомовое имущество многоквартирного жилого дома ✔земля ✔права ✔состав ✔пользование 🔷АСКСкачать

Общедомовое имущество в многоквартирном доме

Когда приходит время платить за квартиру, мы сталкиваемся со строкой общедомового имущества. Что конкретно имеется в виду, знают не все. Некоторые вообще не понимают, почему за это нужно платить.

О правах на доли общедомовым имуществом есть положения в 36 статье Жилищного кодекса Российской Федерации.

Нормативная база

Все хозяйственно-правовые отношения регулирует Жилищный кодекс. Кодекс периодически пополняется правовыми актами.

Принятые постановления:

• №491. В нём описываются требования по использованию общих имущественных объектов и круг лиц, который несет ответственность за содержание (включая ремонт);
• №290. Постановление говорит, какие минимальные услуги должны быть в общем пользовании;
• №416. Определяет, как происходит управление многоквартирным домом (например ремонтно-технического документооборота или какие проводятся обслуживающие работы);
• постановление госстроя №170. Более тщательно расписывает стандарты по эксплуатации (например, когда и как проводятся восстановительные работы);
• специализированные объединения либо ТСЖ, которые представляют собой определенный вид ТОО (товарищество с ограниченной ответственностью), зарегистрированный в качестве коммерческого объединения. Членами правления являются собственники жилья, которые имеют право следить за домом самостоятельно или прибегать к помощи специальных организаций.

Распоряжение общим имуществом

Владельцам многоквартирных домов нужно выбрать вид управления. Определяется он путём общего собрания, на котором собственники приходят к общему мнению.

Есть три варианты ведения хозяйства:

1. Управляющая компания. Это юридическое лицо, которое ведёт хозяйство (техническое и санитарное содержание). Если жильцы выбирают такой вариант, им следует заключить договор от 1 года до 5 лет. За ненадлежащее исполнение обязанностей компания несёт ответственность, согласно статьям 161-162 ЖК.
2. Объединения или ТСЖ. Владельцы регистрируют своё объединение как товарищество с ограниченной ответственностью и могут осуществлять управление домом как самостоятельно, так и привлекая иные силы.
3. Владельцы квартир. Количество участников составляет до 30 человек. В этом варианте каждый участник заключает контракт с ресурсоснабжающим учреждением, после чего станет ответственным за неуплату коммунальных взносов соседей.

Это важно знать:  Описание и условия расселения коммуналок

Кто распоряжается собственностью?

Право распоряжаться имеется у каждого владельца квартир. Собственники имеют право:

• держать на лестничной площадке велосипед или коляску;
• выращивать комнатные цветы;
• те, кто живёт на первых этажах, могут облагораживать участок под окном;
• иные права.

Доля

Любой собственник имеет право пользоваться общедомовым имуществом. Право владения на какой-то конкретный кусочек земли никому не отводится. Право владения собственника пропорционально величины площади его квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=mukxXVbn5cw

Уменьшение объёмов общедомовой территории происходит, только если на это согласны все владельцы квартир. Вопрос решается на собрании.

В перечень Жилищного кодекса входят:

1. Территория, не входящая в площадь квартир. Это лестницы, лестничные клетки, чердаки, подвалы, коридоры и лифт. Также в список входят технические этажи. Даже в том случае, если он входит в разряд нежилых помещений, например, был продан под магазин, все равно относится к общедомовому имуществу (в соответствии с пунктом 1.1 статьи 36).
2. Другие помещения, которые не принадлежат владельцам квартир.
3. Оснащения, используемые для обслуживания двух или более квартир (кровля, дымоходы и др.);
4. Земля, относящаяся к дому (парковки, детские площадки и др.).

Вышеперечисленные объекты причисляются к общей собственности.

Балкон

Чтобы разобраться, что считать вашей собственностью, а что нет, следует обратиться к Жилищному кодексу.

Статья 36 Жилищного кодекса говорит о том, что несущие и другие элементы здания, если они обслуживают более 1 помещения, считаются общедомовыми.

Например, плита балкона будет считаться общедомовой, а вот перила, стекло и тому подобное, будут принадлежать вам. Крыша признаётся общедомовой, если заложена в проект дома, если её сделал владелец квартиры, то это его имущество.

Стояк отопления

Пункт 6 постановления №491 признаёт стояк общедомовым.

Полотенцесушитель

Это часть водоснабжения, однако он тоже может не являться общедомовым. Если на ответвлении к змеевику нет перекрывающих кранов, это общедомовое имущество. Отвечает за него управляющая организация. Если краны есть, то общедомовым считается только отведение.

Это важно знать:  Водоотведение КПУ и ДПУ, тарифы

Стояк

В постановлении 491 есть пункт и про него. Там, где находится первый стык с отведением в канализацию, начинается общедомовое имущество.

Ремонт

В перечень ремонтных работ входят:

• герметизация швов и стыков дома;
• исправление деформаций фундамента, стропильной системы;
• восстановление дверной и оконной фурнитуры;
• реконструкция напольного покрытия;
• организовать ремонт общедомовой площади (лестница, крыльцо и т.д.);
• ремонт лифта;
• исправление неполадок в работе канализационной, отопительной и водопроводной системах, а также вентиляции;
• приведение в порядок электроснабжения (сюда не входит электроснабжение, которое находится внутри квартир);

• ремонт специального технического оборудования;

• реконструкция повреждённых объектов территории (тротуары, детские и спортивные площадки, мусорные контейнеры и другое).

Уборка

Уборка территории, если дом обслуживает сторонняя организация, происходит в соответствии с договором.

По закону управляющие организации должны заботиться о:

• санитарно-гигиеническом состоянии подъезда (сюда входят лестничные площадки, окна и др.);
• вентиляции.

Примерные работы для поддержания чистоты:

• уборка подъезда (сухая и влажная);
• уход за окнами и стенами;
• уход за почтовыми ящиками, перилами, дверьми и т. д.;
• уборка подсобных и иных хозяйственных комнат;
• полив территорий, прилегающих к дому (летом);
• поддержание кровли (расчистка сора, листьев и др.);
• промывка систем отопления;

• сезонная дезинсекция, дератизация.

В отношении лестниц организация обязана обеспечить:

• влажной и сухой уборкой (мытьё не менее 1 раза в месяц, протирание перил, почтовых ящиков и т. п. 1 раз в неделю, стен — 2 раза в месяц);
• хорошее остекление и осветление;
• фурнитура на дверях и окнах должны быть надлежащего качества.

В случае, когда жильцы недовольны качеством проводимой работы, они имеют право обратиться в их управляющую организацию. Она должна будет принять меры по исправлению ситуации. Если компания не идёт на уступки, можно обратиться в комиссию, которая проверит надлежащее исполнение обязанностей, или расторгнуть договор с управляющей организацией.

https://www.youtube.com/watch?v=XW4iJxJuwqk

Если кто-то повредил общедомовое имущество, он попадает под статью 7.17 «Уничтожение или повреждение чужого имущества», т. к. отдельной статьи за такие действия не предусмотрено.

Это важно знать:  Что делать, если вы залили соседей снизу

Если тот, кто испортил имущество, в доме не найден, придётся обратиться в управляющую компанию. Процедура исправления повреждений требует письменного обращения.

Если личность известна, нужно обратиться в жилищную региональную инспекцию, к которой относится ваше домовладение. Жалоба составляется в письменной форме.

При заключении договора между жильцами и управляющей компанией обычно прописываются пункты ответственности. Каждый собственник имеет право получить личную копию договора. Законом тоже регулируется деятельность компании.

Управляющая организация может не выполнять ремонтные работы, если:

1. Повреждения нанесены собственниками жилья или вследствие бездействия жильцов.
2. Пожар, вандализм и иные происшествия, которые произошли не по вине компании.
3. Использование не по назначению.
4. Непригодность конструкций и инженерных коммуникаций, когда жильцами не производился капитальный ремонт.

Использование и содержание общедомового имущества

Для поддержания надлежащего состояния общедомового имущества используются средства собственников. В квитанциях по оплате есть строка «ОДН» — общедомовые нужды. Чтобы дом был в порядке, необходимо на постоянной основе проводить определённые процедуры. Строка оплачивается все в зависимости от показаний счётчиков.

На общедомовые нужды идут деньги всех собственников, поэтому ни ТСЖ, ни управляющая компания не могут самостоятельно использовать имущество. Исключением будет являться, если у кого-то имеется подтверждение общего собрания жильцов. Этот документ составляется, согласно законодательству.

Передача в безвозмездное использование имуществ возможно, если все жильцы дали разрешение. А для сдачи в аренду необходимо, чтобы согласились 2/3 жильцов. Если собственность сдаётся в аренду, распределяются денежные средства, в соответствии с долей собственности.

Иные моменты

Если что-то, например буква в фамилии, введена неправильно, доказать факт участия общего собрания не получится. В случае, если остальные участники примут решение, которое вас не устроит, сделать ничего не получиться, т. к. у вас не будет голоса. Поэтому при подписании документов необходимо очень внимательно их изучать, проверять каждую буковку.

Следующая

Видео:Что относится к общему имуществу в многоквартирном доме?Скачать

Общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2021 году

Собственники квартир каждый месяц помимо коммунальных платежей оплачивают еще и квитанции за содержание и обслуживание общего имущества. Это довольно часто становится предметом спора между людьми и ТСЖ.

В данной статье расскажем вам, что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2021 году и что входит в его состав.

Что такое общедомовое имущество

Общее имущество – это элементы здания, которые обслуживают несколько помещений одновременно. Они принадлежат собственникам квартир по праву общей долевой собственности.

Состав такого имущества определяется собственниками помещений, а также муниципальными и государственными органами.

Так что же относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? Перечень элементов содержится в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса.

В него включены:

1. Все помещения в доме, выходящие за пределы квартиры: лестничные межквартирные площадки, лестницы, лифтовые и другие шахты, лифты, чердаки, технические этажи и подвалы, где находятся инженерные коммуникации. В современных домах технические этажи и подвалы обычно продаются в качестве нежилых помещений под магазины и офисы. Данные элементы уже не относятся к общедомовому имуществу.
2. Любые помещения, которые не принадлежат к конкретному собственнику. Сюда включены все помещения, которые необходимы для удовлетворения социально-бытовых потребностей, и организованные самими жильцами. То есть, если собственники сами организовали в подвале спортзал, то он будет принадлежать всем жильцам.
3. Крыши, ненесущие и несущие конструкции дома, а также электрические, механические, санитарно-технические и иные оборудования, которые находятся на территории дома либо за его пределами.
4. Земельный участок, где построен многоквартирный дом вместе со всеми элементами благоустройства: озеленением, парковками, детскими площадками, скамейками т.д.

Такой же перечень описан и в постановлении Правительства №491. Иногда при порче некоторых элементов могут возникнуть серьезные споры, кто должен оплатить его ремонт. Далее рассмотрим самые распространенные случаи.

Стояк отопление в квартире – это общедомовое имущество или нет?

В п.

6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.

А является ли батарея в квартире общедомовой собственностью? Радиаторы отопления относятся к общим лишь в том случае, если они не отделены от общей отопительной системы каким-либо вентилем либо иными разделительными узлами.

https://www.youtube.com/watch?v=vlb6yMTI1O4

То есть, если у батареи есть вентили, то он считается собственностью владельца квартиры. Если же их нет, то состоянием радиатора должна следить управляющая организация.

Такая же ситуация состоит с полотенцесушителями. Данный прибор представляет из себя составную часть инженерных систем горячего водоснабжения. Если на ответвлении на змеевике отсутствует отключающий кран, то полотенцесушитель является общедомовой собственностью.

При присутствии кранов для отключения и включения полотенцесушителя, то общим имуществом станет труба до нахождения регулировочного крана, а после – имущество жильца квартиры.

Канализационный стояк – совместная собственность жильцов?

П.5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.

Это значит, что ваша собственность начинается именно там, где произошло первое стыковое соединение от общего канализационного стояка.

Кто может пользоваться общедомовым имуществом?

С перечнем разобрались, теперь давайте рассмотрим, кто имеет доступ к общедомовому имуществу по Жилищному кодексу.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственники квартир владеют, пользуются и в пределах, установленном гражданским законодательством, распоряжаются общедомовым имуществом.

Распоряжение имуществом происходит по решению и согласию общего собрания собственников.

Следует отметить, что общедомовую собственность многоквартирного дома можно передать в безвозмездную собственность только с согласия абсолютно всех собственников (100%). Если хотя бы один против, сделка не может быть осуществлена.

При сдаче общедомового имущества в аренду (например, подвал под офис) потребуется согласие только тех собственников, которые обладают 23 площади.

Деньги, вырученные от аренды, распределяются между собственниками соразмерно их доли в общедомовом имуществе.

Ответственность за состояние общедомового имущества

Все жильцы ежемесячно вносят плату за содержание общедомового имущества. Размер платежей зависит от площади жилья, который принадлежит человеку. Если даже он не проживает по этому адресу, то все равно обязан платить.

Необходимость проведения ремонтных работ решается на собрании собственников. Чтобы предупредить быстрый износ инфраструктуры, они должны проводиться регулярно.

На собрании утверждается список необходимых мероприятий и принимается общее решение путем ания.

За состояние общедомового имущества отвечают 3 стороны:

1. Собственники помещений. Ответственны за поддержание общего имущества в надлежащем состоянии.
2. Органы государственной власти. Контролируют содержание имущества.
3. Органы местного самоуправления. Определяют управляющую организацию.

В идеале, конечно же, собственники должны сами следить за тем, как управляющая компания выполняет свои обязанности.

При ненадлежащем исполнении необходимо сменить подрядчика либо переизбрать председателя товарищества. К сожалению, такая сознательность на практике встречается крайне редко.

Мероприятия по содержанию общедомового имущества

Перечень работ по содержанию общего имущества собственников указывается в договоре по управлению многоквартирным домом.

В общем виде мероприятия выглядят так:

• поддержание в надлежащем состоянии электросетей (оценка состояния приборов, замена проводки и пр.);
• своевременный вывоз мусора и других отходов;
• контроль за соблюдением пожарной безопасности;
• уборки внутридомовой территории и земельного участка;
• уход за насаждениями, которые растут на придомовом участке;
• ремонт и подготовка дома к эксплуатации к новому сезону (проводится в случае необходимости, особенно актуально перед зимой);
• плановый осмотр за состоянием общедомового имущества.

В конце статьи хотелось бы отметить, что весь список общедомового имущества многоквартирного дома подробно перечислен в Жилищном кодексе. За их состояние отвечают сами жильцы и управляющая организация.

https://www.youtube.com/watch?v=jVU81Mt6MFs

На деле собственникам не всем нравится такая система, так как они обязаны каждый месяц оплачивать за содержание этого имущества. Но есть и ощутимая польза – качество обслуживания многоквартирных домов значительно повышается.

Видео:Кто является собственником общего имущества многоквартирных домов (МКД)?Скачать

Общее имущество многоквартирного дома: перечень по Жилищному кодексу РФ

Статья акутальна на: Февраль 2021 г.

Данная статья является очередной публикацией цикла «Мифы ЖКХ», посвященного развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке > > >

Категории работ и услуг, входящих в состав «содержания жилого помещения» рассмотрены в предыдущей статье цикла «Мифы ЖКХ», размещенной на сайте АКАТО.В настоящей публикации рассмотрен миф об установлении перечня работ по содержанию управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК без участия в процессе собственников помещений многоквартирного дома.

Суть лжетеории

Рассматриваемая в данной статье теория гласит, якобы перечень работ и услуг по «содержанию жилых помещений» утверждается той организацией, которая указанные услуги предоставляет — то есть либо управляющей организацией (УО), либо товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Ряд потребителей жилищно-коммунальных услуг вообще не имеют представления, что существует некий перечень работ и полагают, что УО/ТСЖ/ЖСК действуют исходя из сложившейся ситуации — такие граждане уверены, что, например, уборка общего имущества производится по мере его загрязнения (степень загрязнения, при которой пора начинать уборку устанавливается, разумеется, УО/ТСЖ/ЖСК), неисправности, повреждения элементов общего имущества устраняются только при поступлении жалоб и т.д. и т.п. Сторонники указанной теории уверены, что потребители жилищно-коммунальных услуг никак не могут повлиять на перечень и периодичность выполнения работ, и зачастую возмущаются тем, что УО/ТСЖ/ЖСК делают исключительно то, что им вздумается, не обращая внимания на реальные потребности потребителей, вытекающие из состояния общего имущества.

Какова ситуация на самом деле?

Необходимо отметить, что нередко и сами УО/ТСЖ/ЖСК разъясняют, что перечень работ и услуг по содержанию жилья установлен Правительством РФ, и собственники помещений никоим образом не могут влиять на этот перечень и на периодичность выполнения работ и услуг.

Кроме того, часто инициаторы общего собрания собственников помещений МКД (или общего собрания членов ТСЖ), на котором утверждается состав и периодичность работ и услуг по содержанию жилья, не обсуждают этот перечень с участниками собрания, вопрос об утверждении этого перечня указывается в повестке дня и не привлекает особого внимания голосующих.

Эти обстоятельства способствуют укреплению мнения об отсутствии у собственников помещений полномочий по изменению состава и периодичности работ и услуг по содержанию.

https://www.youtube.com/watch?v=SfxM2YqNhZU

С учетом того, что сторонники столь распространенного заблуждения никоим образом не доказывают свою позицию, целесообразно вести речь не об опровержении лжетеории, а о разъяснении порядка утверждения состава и периодичности работ по содержанию жилых помещений.

Для более полного понимания порядка определения состава услуг и работ по содержанию жилья сначала укажем общие требования к указанным работам и услугам, а затем отдельно рассмотрим два случая: 1. управление домом управляющей организацией (УО);

2. управление домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).

При этом отметим один важный момент. В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир).

Несмотря на то, что часть 2 статьи 161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.

Такая ситуация возможна в случае, если в доме выбран способ управления ТСЖ, и при этом ТСЖ заключило договор управления с УО (такой договор может быть заключен между ТСЖ и УО в соответствии с п.1 ч.1 ст.137, ч.2 ст.162 ЖК РФ) — в этом случае, несмотря на выбор способа управления ТСЖ, фактически домом будет управлять УО.

В рамках настоящей статьи указанный случай отнесен к случаю управления домом УО.

Обязательные требования жилья

Предоставление услуг по содержанию жилых помещений, в отличие от коммунальных услуг, не является регулируемым видом деятельности. То есть ни стоимость таких услуг, ни окончательный перечень таких услуг не утверждается государственными органами.

Тем не менее, жилищное законодательство РФ устанавливает общие требования жилья, а постоянные попытки вмешательства законодательных и исполнительных органов власти в регулирование нерегулируемого вида деятельности привели к тому, что установленные требования довольно-таки обширны (но, тем не менее, не являются исчерпывающими).

Укажем, какие именно нормативные правовые акты какие именно требования устанавливают жилых помещений.

Как указано в ранее опубликованной на сайте АКАТО статье «Что такое «содержание жилого помещения»?», в состав «содержания жилого помещения» входят: 1. услуги, работы по управлению многоквартирным домом; 2. содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

3.

коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия), потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме — ранее называемые «коммунальные услуги на общедомовые нужды» («КУ на ОДН

Видео:Когда собственники квартир не должны платить за общедомовое имущество: новые решения судовСкачать

Общедомовое имущество: понятие и перечень по ЖК РФ

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Состав общего имущества многоквартирного дома регламентирован нормами ЖК РФ. Всем собственникам объектов в МКД предоставлены равные права по пользованию, управлению и распоряжению таким имуществом. В этом материале разберем, что входит в общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ, и какие полномочия предусмотрены режимом совместного пользования.

Состав общедомового имущества

Покупая жилье в МКД, граждане и организации автоматически приобретают права на часть общедомового имущества. Это не означает, что происходит фактическое выделение доли на придомовой территории или передача какой-либо части конструкций дома. Однако правообладатель сможет определять судьбу общего имущества наравне с остальными владельцами квартир и нежилых помещений.

По ст. 36 ЖК РФ под режим общедомового имущества подпадают:

1. помещения МКД, не входящие в состав квартир и используемые для обслуживания более 1 помещения (лестничные площадки, лифтовое оборудование и шахты, коридоры, этажи и чердаки, и т.д.);
2. иные объекты в МКД, оборудованные для обеспечения бытовых и социальных нужд жильцов, организации досуга, детского творчества и занятия спортом;
3. несущие и ненесущие элементы МКД, ограждающие конструкции, крыши, электрическое и сантехническое оборудование, механизмы и т.д.;
4. оборудование для обеспечения доступа лиц с ограниченными возможностями, если они расположены за пределами отдельных квартир;
5. территория, на которой расположено многоквартирное здание, прилегающий участок с включением элементов благоустройства, озеленения, эксплуатационных объектов и т.д.

В процессе эксплуатации МКД, состав общедомового имущества может уменьшаться или увеличиваться. Например, в ходе реконструкции может уменьшаться общая площадь лестничных клеток или подвалов.

При обустройстве придомовой территории могут размещаться дополнительные объекты благоустройства, оборудоваться общая парковка и т.д.

Все эти вопросы должны решаться только на общих собраниях собственников.

https://www.youtube.com/watch?v=bDyY338UZDI

Владельцами квартир или нежилых помещений могут являться не только частные лица и предприятия, но и местные органы власти (например, если застройщик выделит часть квартир в муниципальный жилфонд для распределения между очередниками).

Участвовать в общих собраниях, в том числе по вопросам пользования и распоряжения общедомовым имуществом, могут все правообладатели. Количество при принятии решений будет определяться пропорционально занимаемой площади. Эти сведения проверяются по содержанию правоустанавливающих документов.

Особенности пользования  и распоряжения

Все правообладатели объектов в МКД несут равные права по содержанию общего имущества. Минимальный размер тарифов на содержание утверждается нормативными актами субъекта РФ, однако владельцы квартир могут установить повышенные ставки, предусмотреть дополнительные услуги. Для этого проводится общее собрание, где каждое предложение должно получить одобрение большинства правообладателей.

Порядок использования и распоряжения общим имуществом и земельной территорией не должны противоречить нормам закона, интересам иных лиц. Вот какие особенности должны учитывать правообладатели, при принятии решений:

• в обязанности каждого собственника входит соблюдение правил пользования общим имуществом, своевременное выделение средств на обеспечение технических работ, проведение текущего и капитального ремонта;
• запрещено устанавливать ограждения и препятствия, ограничивающие доступ владельцев квартир к каким-либо частям общедомовой территории (исключение составляет только ограждение потенциально опасных объектов, механизмов и оборудования);
• при обустройстве придомовой территории и парковок должны соблюдаться нормы законодательства РФ (например, для оборудования парковки за счет газона нужно получить согласование местных властей);
• при проведении любых работ, связанных с изменением характеристик общедомового имущества, должны соблюдаться нормы жилищного и градостроительного законодательства (например, для проведения капремонта или реконструкции нужно нанять подрядчика, имеющего разрешение на строительство).

Полномочия по текущему содержанию и управлению имуществом могут передаваться ТСЖ, управляющей компании. Также такие вопросы могут решаться собственниками, если они выбрали формат непосредственного управления.

Полномочия по распоряжению общим имуществом могут осуществляться по следующим направлениям:

1. передача части имущества в аренду сторонним организациям, если это не ограничивает законные интересы собственников;
2. размещение на внешних стенах МКД и придомовой территории рекламных баннеров, вывесок и т.д. (размер оплаты утверждается общим собранием, либо руководством ТСЖ);
3. установление обременений на участок придомовой территории в отношении определенных лиц или организаций;
4. приобретение дополнительных элементов благоустройства и озеленения за счет общих средств правообладателей;
5. иные полномочия, не противоречащие нормам ЖК РФ и других нормативных актов.

Для передачи объектов общедомового имущества в пользование другим субъектам, также должно проводиться общее собрание жильцов. На собрании утверждаются все условия передачи прав, в том числе размер платежей. Договор на передачу будет подписываться руководителем ТСЖ или управляющей компании, либо иным лицом, уполномоченным правообладателями.

Государственные или муниципальные органы вправе контролировать соблюдение норм ЖК РФ и иных законодательных предписаний.

Например, если собственники решили разместить на своей территории опасное или вредное производство, жилищная инспекция или прокуратура могут вынести представление об устранении нарушений.

В отдельных случаях, за ненадлежащее содержание, пользование или распоряжение общим имуществом могут грозить и штрафные санкции.

📽️ Видео

Что входит в состав общедомового имущества многоквартирного дома?Скачать

Порядок использования общего имущества многоквартирного домаСкачать

Содержание общего имущества в многоквартирном домеСкачать

Общее имущество МКД и права собственниковСкачать

Общее имущество многоквартирного дома, его земельный участокСкачать

Общее имущество собственников в многоквартирном доме в вопросах и ответах. Часть 1Скачать

Определение многоквартирного дома, его состава Общее имуществоСкачать

что входит в общедомовое имущество многоквартирного домаСкачать

КАК ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА?Скачать

Общее имущество дома не может быть предметом сделкиСкачать

Тема 1: Общее имущество многоквартирного домаСкачать

Общее имущество многоквартирного дома. Порядок действий в случае неисправностей общего имущества.Скачать

Общее имущество в многоквартирном домеСкачать

Общедомовое имущество и перепланировка квартиры в многоквартирном домеСкачать

Общее имущество в многоквартирных домах принадлежит жильцам?Скачать