Смена Управляющей Компании Мкд С Долгами

Время чтения: 6 минут

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги.

Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ.

Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Подробнее о том, чем должна заниматься управляющая компания ЖКХ.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

1. Желание жильцов дома.
2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.

4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
6. Сокрытие данных о ее деятельности.

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

1. Рабочий опыт фирмы, особенности её взаимоотношений с администрацией.
2. Организационную состоятельность.
3. Количество МКД под управлением организации.

4. Состояние документации.
5. Материальную базу.
6. Открытость деятельности фирмы.
7. Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами.
8. Квалификацию рабочих кадров.
9. Сведения о тарифной политике, систему взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг.

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

https://www.youtube.com/watch?v=I_9oK74YyaM

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр. Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Предлагаем узнать о том, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

1. По окончании срока действия договора со старой УК.
2. При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой. Согласно п. 8.2 ст.

   162 Жилищного кодекса РФ, владельцы квартир в МКД на основании решения общего собрания могут отказаться от сотрудничества с УК, если она не выполняет условия договора. В этом случае нужно сделать объявление о выборе управляющей компании в многоквартирном доме.

3. На основании решения общего собрания жильцов в период действия договора и без серьезных претензий к деятельности фирмы. В согласии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г.

   № 7677/11, потребители могут в одностороннем порядке разорвать договор с УК, даже если к ее работе нет существенных замечаний.

4. В случае изменения способа управления МКД.

   Например, на общем собрании было принято решение создать ТСЖ или ТСН, но товарищество планирует обслуживать дом не самостоятельно, а нанимая УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). При необходимости можно инициировать отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом.

5. Посредством расторжения договора по соглашению сторон.

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир.

Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.
2. На ании поднимается вопрос о смене способа управления.

   Объясняются особенности сотрудничества с УК.

3. За выход из ТСЖ голосует не менее 50% участников собрания.
4. Выбирается новая управляющая организация. Поскольку это решение тоже принимается на общем собрании, важно определиться с ее выбором заранее.

5. Составляется протокол мероприятия.
6. УК информируется о решении, принятом на собрании.

Новая управляющая организация уведомляет городскую администрацию о том, что принимает дом. Собственники жилья заключают с коммунальной фирмой новый договор.

Отказ от УК и создание ТСЖ

Иногда жильцы интересуются, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ. Алгоритм этой процедуры похож на переход из товарищества в УК.

По инициативе жильцов дома созывается собрание, на котором обсуждается вопрос о разрыве договора с компанией. Желательно указать причины отказа от дальнейшего сотрудничества.

Затем жильцы:

• принимают решение о создании товарищества собственников жилья;
• выбирают председателя;
• информируют городскую администрацию о результатах мероприятия.

Читайте подробнее о том, как создать ТСЖ.

Как сменить УК в очно-заочной форме

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома выглядит следующим образом:

1. Подготовка повестки собрания.

   В неё следует включить вопросы:

   • о проведении встречи в форме очно-заочного ания;
   • о расторжении договора и выборе способа управления;
   • о сроках передачи технической документации и так далее.
2. Уведомление собственников.

   Согласно ЖК РФ, уведомление отправляется заказным письмом или вручается лично под роспись не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

   Если ранее был утвержден другой способ информирования, можно использовать его.

     Тем, кто исследует вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2021 году, напомним, что с апреля 2021 года к протоколу собрания следует прилагать полный реестр собственников помещений в доме.

3. Проведение очной части собрания в очно-заочной форме. Заочная часть проводится путем посещения собственников, которые не были на собрании.
4. Составление протокола собрания.

Все жильцы, проавшие на очной и на заочной части, заполняют один и тот же бланк решения.

Собственникам нужно сообщить результаты встречи не позднее чем через 10 дней после завершения собрания.

https://www.youtube.com/watch?v=6uuuCoXZu1E

В течение 10 дней копию протокола мероприятия следует отправить в действующую управляющую фирму.

Конкурс по выбору новой управляющей компании

Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ.

При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.

Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.

Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.

В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента. По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы.

Уведомление старой организации о ее смене

По принятии жильцами окончательного решения лицо, уполномоченное собственниками квартир, должно в пятидневный срок направить в прежнюю управляющую организацию уведомление о расторжении договора с ней.

Кроме того, любое расторжение договоров управления должно быть обязательно зафиксировано в органах государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

В сообщении следует указать также название новой коммунальной фирмы, её адрес, а если управление осуществляют собственники – предоставить сведения об одном из них.

Подписание соглашения с новой компанией

В случае, если сменилась управляющая компания, нужно составить новое соглашение об управлении с другой организацией. Этот документ должен отвечать требованиям ст. 162 ЖК РФ.

Собственникам стоит детально проанализировать его пункты. При необходимости можно даже обратиться за помощью к юристу.

Если какие-то положения не устраивают жильцов, формируется протокол разногласий для передачи УК.

Цель этого мероприятия – составить договор, удовлетворяющий обе стороны.

Собственникам жилья нужно смело предъявлять требования к УК, ведь именно они платят за её услуги. Следовательно, они вправе ожидать, что организация будет работать добросовестно. Спорные пункты можно согласовать на общем собрании.

Текст договора составляется в нескольких экземплярах, чтобы каждый собственник мог с ним ознакомиться и подписать документ.

Узнайте детальнее, какие положения должен содержать договор с управляющей компанией.

Претензии прежней УК по поводу долгов

Иногда потребителей услуг не информируют о смене управляющей организации и они продолжают перечислять средства на счет старой компании. Неудивительно, что ее преемник начинает выдвигать претензии по поводу задолженностей.

Поскольку менять УК без ведома собственников нельзя, потребителя услуг не должно волновать, кому платить долг за ЖКХ при смене УК – жильцов это не касается.

Нюансы оплаты и погашения задолженностей управляющие компании должны обсудить между собой, иногда даже в суде. В этот период потребители оплачивают услуги на счет старой фирмы.

Заключение

Смену управляющей компании обычно инициируют собственники квартир в МКД, которые заинтересованы в качественном обслуживании дома. Разорвать договор с УК потребители услуг могут по согласию сторон и даже в одностороннем порядке. Важно лишь соблюсти процедуру ее смены: проведение собраний, уведомление новой и старой компаний и так далее.

Видео:С 30.03.2020 УПРАВЛЯЮЩИЕ ОРГАНИЗАЦИИ НЕ СМОГУТ ВЗЫСКИВАТЬ ДОЛГИ ЗА ЖКХ?Скачать

При смене управляющей компании кому переходят долги — Портал о ЖКХ

Как не платить долги старой управляющей компании.

У вас сменилась управляющая компания? кому платить долг?

Каждый собственник обязан вовремя оплачивать задолженность перед поставщиком коммунальных услуг. Это означает, что у жильцов появляются обязательства перед управляющей компанией с того момента, когда они оформили все документы и стали полноценными хозяевами квартиры. Однако бывают ситуации, когда УК сменилась, кому в таком случае жители должны вносить оплату?

Разберём подробно этот вопрос в этой статье.

Как управляющая компания борется с должниками?

Некоторые жильцы за квартиру не платят годами.

https://www.youtube.com/watch?v=waH5EsWOEKU

В связи с этим, копится большая задолженность перед управляющей компанией. Причины несвоевременной оплаты у всех разные: одни просто не живут по данному адресу и забывают платить, а другие не имеют финансовой возможности. В список неплательщиков входят и люди, которые имеют хороший достаток.

Как не платить долги по ЖКХ от предыдущих хозяев квартиры?

Сотрудники управляющих компаний, обслуживающих многоквартирный дом (ДУК или ТСЖ) убеждают новых хозяев квартиры, что оплату за квартиру можно будет производить только после погашения задолженности.

Как не платить долги старой управляющей компании

03 Декабря 2021, 23:42 Роман, г.

Старая УК вправе с Вас этот долг взыскать. Лучше сходить и подписать соглашение о рассрочке.

Если приглашает новая УК, то должен быть как минимум договор цессии

Надежда.

Избрание новой УК не освобождает вас от ответственности за неуплату коммунальных платежей в старую УК за период ее работы, поскольку в силу ст.153 ЖК РФ вы обязаны уплачивать коммунальные услуги.

При смене управляющей компании, кому переходят долги?

Обязательства по содержанию жилья возникают у собственника перед управляющей компанией (УК) с момента регистрации его права на квартиру, обязательства по уплате коммунальных услуг – с момента постоянной регистрации в ней по месту жительства.

Задолженность перед УК собственники зачастую копят годами.

Часть из них делают это по забывчивости, небрежности, из-за непроживания в квартире, конфликтов – семейных и между долевыми собственниками.

Нужно ли платить долг и кому, если сменилась управляющая компания?

Управляющая компания занимается коммерческой деятельностью, так как получает доход от предоставления своих услуг.

Тем не менее, даже этот факт не может уберечь УК от статуса должника. И нередко в этом виноваты именно жильцы.

Ниже узнаете, что делать при смене управляющей компании, пошаговую инструкцию действий, а так же правомерные действия УК.

Собственники квартир, выбирая УК, часто гарантируют своевременную оплату ее услуг. Но часто небольшой процент жильцов со временем перестает оплачивать коммунальные услуги, аргументируя это нестабильным финансовым состоянием.

Но проблема заключается в том, что УК заключает с ресурсоснабжающими организациями договора, на основании которых обязана передавать деньги от жильцов.

Управляющая компания в судебном порядке требует оплаты долгов, при этом о смене никак не уведомила, а оплата происходила предыдущей управляющей компании

. Прошу оказать помощь в ответе на следующий вопрос.

Прописан по одному адресу, но проживаю в другом городе. По месту прописки проживает бабушка.

Без моего ведома и без согласия моей бабушки (она также прописана в данной квартире) изменилась управляющая компания, надлежащим образом ни меня, ни мою бабушку не уведомила. Дальше в ящик начали присылать разные квитанции. Бабушка продолжала оплачивать старые, привычные.

Спустя 11 месяцев управляющую компанию вновь сменилась, точнее вернули старую (опять же никого не уведомили). Все это время бабушка исправно платила привычные квитанции. Спустя почти 2 года, после первой смены меня вызывают в суд.

У вас сменилась управляющая компания?

Кому платить долг?

Каждый собственник обязан вовремя оплачивать задолженность перед поставщиком коммунальных услуг. Это означает, что у жильцов появляются обязательства перед управляющей компанией с того момента, когда они оформили все документы и стали полноценными хозяевами квартиры.

Однако бывают ситуации, когда УК сменилась, кому в таком случае жители должны вносить оплату?

Разберём подробно этот вопрос в этой статье.

Как управляющая компания борется с должниками?

Некоторые жильцы за квартиру не платят годами.

https://www.youtube.com/watch?v=waH5EsWOEKU

В связи с этим, копится большая задолженность перед управляющей компанией. Причины несвоевременной оплаты у всех разные: одни просто не живут по данному адресу и забывают платить, а другие не имеют финансовой возможности. В список неплательщиков входят и люди, которые имеют хороший достаток.

Процедура смены управляющей компании

Как же это сделать? Жилищный кодекс РФ Жилищный кодекс РФ устанавливает обязанности управляющей компании, которая должна делать все возможное и необходимое для того, чтобы обеспечить высокий уровень и комфорт проживания людей на подконтрольной территории.

Статья 162 указанного кодекса говорит о том, что управление домом организацией осуществляется на основании специального договора об управлении, который обязательно заключается с каждым отдельным жильцом дома.

Указанный договор должен подписываться сразу же после выбора жильцами управляющей организации.

Причины Существует несколько оснований, по которым может быть сменена управляющая компания: желание собрание собственников, направленное на смену управляющей организации; отсутствие лицензии у организации, которая занимается обеспечением здания; неисполнение компанией своих прямых обязанностей.

Смена управляющей компании: как грамотно это должно произойти?

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на него и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

В ходе прокурорской проверки установлено, что 31.12.2014 договор управления многоквартирным домом № 3 по ул. В. Тракт г. Слободского, заключенный между ТСЖ «Вятичь-3» и МУП «Управляющая компания «Север» был расторгнут.

Ранее управляющей компанией указанного дома являлось МУП «Управляющая компания «Север».

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме

В обязательном порядке там должны быть отражены: состав общего имущества многоквартирного дома и адрес местонахождения; перечень услуг по содержанию/ремонту общего имущества, порядок его изменения, перечень коммунальных услуг; порядок определения цены договора, размера платы за содержание/ремонт общего имущества, размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения платы; порядок осуществления контроля за выполнением обязательств по договору. Убедившись в том, что некоторые условия договора управления не выполняются УК, вы получите основание для его расторжения.

Смена управляющей компании

Сумма возврата выходит около 20 тыс. руб. а так как новой УК «до лампочки» наши проблемы, она собирается подавать в суд на нас и начислять проценты на долг, как по кредиту.

Как мне написать заявление и в какой суд его отнести и стоит ли сразу подавать в суд, может сначала поговорить с директором старой УК? У как мне с них удержать проценты с этой суммы? Юрист 9111.

ru Отзывов: 779 | Ответов: 6 416 Здравствуйте.

Как сменить управляющую компанию ЖКХ

Ранее при сдаче дома в эксплуатацию выбор обслуживающей организации был отдан целиком на усмотрение застройщика, таким образом, застройщиком назначалась дружественная ему или дочерняя управляющая компания.

Сегодня застройщик, перед процедурой сдачи дома и передаче квартир собственникам обязан провести открытый конкурс для выбора УК. Дальнейшие вопросы управления, в том числе и вопрос создания ТСЖ отдан на усмотрение жильцов.

Выбор управляющей компании, по общему правилу, осуществляется на общем собрании собственников путем ания.

https://www.youtube.com/watch?v=QO63FGBVpOE

Стоит ли платить долг по ЖКХ, если сменилась управляющая компания?.

Вопрос такой, есть долг по коммуналке. Но у нас сменилась управляющая компания, вот уже пол года они звонят и приглашают придти к ним и написать заявление на рассрочку выплаты долга. Идти или не идти? Платить этот долг или нет? В новой управляющей компании долгов нет.

Ответы юристов (4)

Старая УК вправе с Вас этот долг взыскать.

Лучше сходить и подписать соглашение о рассрочке.

Если приглашает новая УК, то должен быть как минимум договор цессии

Есть вопрос к юристу?

На самом деле это Вам решать самостоятельно. Если Вы не придете подписать соглашение и долг не оплатите, УК сможет обратиться в суд и взыскать задолженность в судебном порядке, помимо этого могут начислить проценты. Срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ).

Надежда.

Избрание новой УК не освобождает вас от ответственности за неуплату коммунальных платежей в старую УК за период ее работы, поскольку в силу ст.153 ЖК РФ вы обязаны уплачивать коммунальные услуги.

Думаю, вы сами можете решить стоит вам уплачивать долг в старую УК или нет. Если не будете подписывать, УК обратиться в суд и взыщет с вас данную сумму.

Если долг накопился более чем за 3 года, вы вправе при обращении УК в суд подать ходатайство о применении срока исковой давности, в таком случае в иске откажут.

Установленная законом обязанность по уплате за жилье и коммунальные услуги у вас остается. Поэтому можно заключить предлагаемое соглашение, предварительно уточнив в новом УК, передавался ли этот долг им.

ЖК РФ, Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1.

1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

Видео:УК не подаст в СУД за ДОЛГИ I Почему? ответ в видео.Скачать

Долги при смене управляющей компании: необходимость оплаты в случае банкротства, порядок расторжения договора, помощь юриста

Изменение управляющей компании для подавляющего большинства многоквартирных домов на сегодняшний день далеко не редкость.

Это обусловлено тем, что жильцы таких домов хотят получать за свои деньги максимально качественное оказание услуг по управлению своим общедомовым имуществом, а также в полной мере чувствовать себя безопасно при выполнении управляющими компаниями своих обязанностей при обслуживании того или иного дома.

Однако нередки на сегодняшний день случаи, когда собственники помещений по каким-то причинам имеют задолженности перед управляющими организациями в своих домах. Как быть с такой задолженностью в случае, если речь идет о смене управляющей компании, в том числе по причине банкротства?

Банкротство управляющей компании и погашение задолженности

В ноябре 2021 года Президент Российской Федерации В. В.

Путин в своем ежегодном Послании Федеральному Собранию предложил постепенно полностью уйти от посредничества управляющих компаний при обслуживании многоквартирных домов, если такое посредничество осуществляется между собственниками помещений в таких домах и существующими ресурсоснабжающими организациями.

После того, как эта президентская инициатива начала реализовываться, поднялась очередная волна процедур банкротства существующих управляющих компаний, в связи с чем возник резонный вопрос: как быть с теми задолженностями по счетам, которые есть у собственников помещений в обслуживаемом доме?

Все созданные на территории Российской Федерации управляющие компании на сегодняшний день являются юридическими лицами, которые осуществляют свою деятельность на некоммерческой основе, то есть без возможности получения значительной прибыли, кроме оплаты собственных услуг по управлению и обслуживанию многоквартирного дома. Оплата услуг такой управляющей организации осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме на основании того договора управления, который был заключен на общем собрании собственников жилья. В случае если оплата не поступает в должной мере, возникает задолженность, которая должна быть погашена.

Жилищный Кодекс Российской Федерации говорит о том, что несмотря на признание той или иной управляющей организации банкротом с проведением в полном объеме соответствующей процедуры в отношении такого юридического лица, все имеющиеся задолженности перед такой организацией должны быть погашены в полном объеме, так как в противном случае конкурсный управляющий, назначенный по итогам завершения процедуры банкротства, имеет право инициировать процедуру судебного взыскания существующих долгов (данная возможность предусмотрена действующим российским законодательством в сфере регулирования различных видов экономической деятельности, в том числе в сфере проведения процедуры банкротства).

Если взысканием долгов с неплательщиков не будет заниматься конкурсный управляющий, то на получение таких долгов имеет право новый владелец выкупленной управляющей организации-банкрота.

То же касается и тех случаев, когда речь идет о необходимости выплаты задолженностей за услуги старой управляющей компании, когда произошла ее смена, и новая уже приступила к выполнению своих непосредственных обязанностей.

Механизм отказа от услуг управляющей компании

От услуг управляющей компании собственники помещений и жильцы того или иного многоквартирного дома могут отказаться в любой момент времени. Однако, для того, чтобы такой отказ с юридической точки зрения был законным, для совершения отказа должны быть в наличии веские основания.

В противном случае управляющая компания имеет право оспорить отказ от расторжения с ней договора управления.

Расторжение договора управления с управляющей компанией может быть осуществлено по следующим основаниям:

• истечение срока действия договора (если собственники помещений в многоквартирном доме не желают больше пользоваться услугами действующей управляющей организации);
• ненадлежащее исполнение обязанностей управляющей организацией, если речь идет о тех обязанностях, которые зафиксированы в коллективном договоре управления имуществом;
• изменение формы управления общедомовым имуществом и механизма обслуживания такого имущества (например, образование товарищества собственников жилья или собственников недвижимости).

Каждое из перечисленных оснований должно быть оформлено в документальном виде (главным документом, подтверждающим законность вынесенного решения о расторжении договора управления, становится протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором отражаются результаты проведенного ания по имеющемуся вопросу о прекращении сотрудничества с управляющей организацией).

В целом механизм расторжения договора управления выглядит следующим образом:

• созыв внеочередного общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме с обозначением повестки такого собрания и сообщением о необходимости проведения ания;
• проведение собственно собрания с вынесением на очно-заочное ание вопроса о расторжении договора управления многоквартирным домом с конкретной управляющей организацией;
• проведение ания собственников помещений для получения кворума по вынесенному вопросу;
• подведение итогов и фиксация их в протоколе итогов ания (протокол подписывается председателем собрания, секретарем и лицом, ответственным за подсчет при проведении очно-заочного собрания собственников);
• оглашение результатов ания и норм жилищного законодательства, в соответствии с которыми договор управления будет расторгаться (при этом необходимо также довести до сведения жильцов дома информацию о необходимости погашения всех существующих видов задолженности перед управляющей организацией).

При этом до того момента, когда управляющая организация передаст все документы по управлению конкретным домом, жильцы такого дома должны в полном объеме погасить все имеющиеся задолженности перед такой компанией.

В противном случае после перехода к другой управляющей организации или изменении формы управления погашать задолженность перед управляющей организацией придется до полного расчета с ней (срок такого расчета может быть индивидуален и полностью зависеть от того, какой размер имеет конкретная задолженность). Если задолженность не будет погашена в добровольном порядке, управляющая организация, с которой расторгнут договор управления, имеет право на взыскание такой задолженности через суд (если на счетах управляющей организации остались какие-либо денежные средства, переданные им собственниками помещений дома, то суд может наложить арест на эти денежные средства в плане возврата их жильцам или обратить взыскание на эти денежные средства, то есть они не будут возвращены жильцам).

Переход долгов при смене управляющей компании

Жилищный Кодекс Российской Федерации говорит о том, что при изменении управляющей компании имеющиеся задолженности распределяются по-разному.

Так, если речь идет о задолженности жильцов многоквартирного дома перед управляющей организацией за оказание услуг по собственно обслуживанию такого дома, то такие задолженности взыскивать продолжает сменившаяся управляющая организация, с которой был расторгнут договор. Данный вид задолженности не переходит от одной управляющей организации к другой, равно как и в том случае, если договор управления был расторгнут по причине банкротства управляющей организации.

Если речь идет о долгах собственников помещений в доме перед ресурсоснабжающими организациями, то такие долги подлежат переходу в новую управляющую организацию с последующим взысканием их с должников в адрес тех РСО, которые поставляли и поставляют услуги, но не получают плату за них.

При этом управляющая организация может (при наличии у нее такого счета и перечисленных денежных средств от жильцов дома на такой счет) погасить имеющуюся задолженность перед ресурсоснабжающими организациями, а после этого взыскивать такие задолженности с собственно должников с применением имеющихся законных способов взыскания, в первую очередь, судебного механизма.

К какому юристу обращаться и сколько придется заплатить?

Разрешение споров, связанных с погашением задолженностей перед управляющими организациями, находится в ведении гражданского процессуального законодательства. Редко при разрешении таких споров привлекаются юристы, которые по своему профилю оказывают услуги именно в сфере жилищных правоотношений, так как данная сфера достаточно узкая.

https://www.youtube.com/watch?v=EODWVzZ0Tuo

Для того, чтобы разобраться с возникающими спорами с управляющей организацией в отношении существующих (или мнимых) задолженностей собственников помещений в многоквартирном доме перед управляющей компанией, следует привлекать юриста, работающего в сфере жилищных и гражданских правоотношений.

Наличие опыта работы в сфере гражданских правоотношений является обязательным, так как в противном случае могут возникнуть сложности с подготовкой документации, в том числе для судебного разбирательства, в судах общей юрисдикции (оформление документации по жилищным спорам различных характеров, а также по спорам, связанным с взысканием долгов, является достаточно сложным с точки зрения правильного толкования норм гражданского процессуального права).

Стоимость услуг такого юриста колеблется в достаточно широком диапазоне в зависимости от региона, в котором такой юрист работает, его опыта и количества дел, выигранных в суде в пользу его доверителей, а также от сложности самого спора и суммы, которая становится предметом такого спора.

На сегодняшний день стоимость услуг юриста по жилищным спорам в Москве начинается от пяти тысяч рублей за консультацию (при условии необходимости первичного ознакомления с документами на такой консультации).

Максимальная сумма будет складываться от полного объема услуг, которые такому юристу необходимо будет осуществить (консультации, подготовка документов, судебное ведение дела, предварительная претензионная работа и т. д.).

В других регионах цена на такие услуги несколько ниже, однако менее трех тысяч рублей стоимость таких консультаций не опускается (за исключением специальных юридических консультаций, созданных при аккредитованных правовых высших учебных заведениях, где работают студенты, для которых ведение таких споров является своего рода практикой).

Задолженность перед управляющей компанией может возникнуть по различным причинам, в том числе из-за ненадлежащего исполнения своих обязанностей лицами, которые являются собственниками помещений в многоквартирных домах.

Однако, даже если управляющая компания сменилась или обанкротилась, задолженности перед ней придется погасить.

В противном случае придется встретиться с такой организацией в суде, что является достаточно дорогим удовольствием из-за высокой стоимости услуг юристов, работающих по данному профилю в регионе, так как зачастую только специалисты могут грамотно составить все необходимые документы для разрешения существующих споров.

Загрузка…

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Видео:5 обязанностей управляющей компании, о которых она умалчиваетСкачать

Всегда ли бывшая управляющая организация обязана передать новой остаток средств на содержание и текущий ремонт

При передаче дома от одной управляющей организации к другой возникает много споров между сторонами процесса. Например, о передаче остатка денежных средств, внесённых собственниками на содержание и текущий ремонт общего имущества (СиР). Рассказываем об исходе судебного дела по одному из таких конфликтов, которое дошло до ВС РФ.

Уо после расторжения договора управления не вправе удерживать неизрасходованные средства на сир

В суд первой инстанции обратилась УО-2, по решению общего собрания собственников помещений получившая дом в управление. Организация требовала, чтобы суд обязан бывшую УО передать ей 80 тыс.руб., которые жители дома внесли на содержание и текущий ремонт общего имущества.

Эта сумма, по мнению истца, являлась остатком по данной статье расходов УО-1 за предыдущий год. УО-2 потребовала, чтобы бывшая управляющая организация перечислила ей деньги, но УО-1 отказалась.

В суде компания, ранее управлявшая домом, подтвердила свой отказ: жители дома не оплачивали полностью счета за содержание и текущий ремонт общего имущества, поэтому указанные средства фактически отсутствуют. На самом деле собственники остались должны УО-1 более 80 тыс. руб.Порядок передачи документов регистрационного учёта граждан новой УО

Бывшая УО обязана передать новой организации неизрасходованные средства на СиР

Суды первой, а затем и апелляционной инстанции встали на сторону новой управляющей организации. Оплаченные жителями дома денежные средства для выполнения в будущем работ по текущему ремонту являются предварительной оплатой будущего обязательства по проведению таких работ и должны быть потрачены именно на эти цели.

https://www.youtube.com/watch?v=flmua562wpA

С момента прекращения функций по управлению МКД у УО-1 отсутствуют основания для удержания средств, собранных с собственников помещений на текущий ремонт дома и не израсходованных на данные цели.

Поскольку УО-1 получила от жителей дома деньги, но работы, на которые они были перечислены, ещё не выполнила, суды сочли неперечисление истребуемой суммы неосновательным обогащением (ст. ст. 1102,1103 ГК РФ).

Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о расходовании полученных от собственников денежных средств на установленные цели. Довод о наличии у УО-1 убытков суды сочли не подтверждённым документально.

На основании этих выводов суды первых двух инстанций потребовали, чтобы бывшая управляющая организация передала новой остаток средств на содержание и текущий ремонт общего имущества.Какую информацию и где раскрывать УО согласно ПП РФ № 331

Задолженность жителей за СиР освобождает УО от передачи остатка средств новой организации

Бывшая управляющая организация обратилась в окружной суд с кассационной жалобой, настаивая на том, что собственники помещений в МКД имеют перед ней задолженность за содержание и ремонт общего имущества более 80 тыс.руб., что исключает возможность неосновательного обогащения.

Кассационный суд первым в этом деле рассмотрел вопрос о том, действительно ли УО-1 понесла убытки при оказании работ и услуг по договору управления, о чём организация говорила с первых судебных заседаний по делу.

Согласно п. 4 ПП РФ № 416, УО предоставляет собственникам помещений в МКД отчёты об исполнении обязательств по управлению домом с периодичностью и в объёме, которые установлены решением собрания и договором управления. Также раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом УО проводит в соответствии с ПП РФ № 731.

Согласно этим документам, УО обязана раскрывать информацию о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг.

Поэтому наличие неосновательного обогащения и его размер могут быть установлены на основании отчётов УО-1 о выполнении договора управления. Их публичную достоверность суд считает подтверждённой, пока не доказано обратное.

УО-1 представила суду отчёт о фактических затратах по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома. Из него следует, что на конец отчётного периода задолженность жителей дома перед управляющей организацией составила 161,1 тыс. руб..

С учётом поступившей фактической оплаты, которую через суд потребовала УО-2, на конец периода жители дома должны были бывшей управляющей организации более 80 тыс.руб..

Следовательно, УО-1 не обогатилась, а напротив, выполнила работы и оказала услуги на сумму, превышающую объём средств, поступивших от жителей МКД. Доказательств неосновательного обогащения суд кассационной инстанции не нашёл, отменил решения предыдущих судов и отказал УО-2 в удовлетворении иска.

Выводы окружного суда поддержал ВС РФ, отказав новой управляющей организации в рассмотрении её кассационной жалобы Судебной коллегией по экономическим спорам.Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

На заметку

В процесс передачи многоквартирного дома от одной управляющей организации к другой по решению ОСС по-прежнему много проблем и нюансов. Судебная практика позволяет УО внести ясность в некоторые из них.

Так, по вопросам перечисления остатка средств по статье расходов «содержание и текущий ремонт» УО следует помнить:

1. Средства, получаемые УО от собственников в качестве обязательных платежей на содержание и текущий ремонт, носят целевой характер.

   Они не поступают в собственность организации: она распоряжается данными средствами в интересах собственников конкретного дома в соответствии с целевым назначением.

2. С момента прекращения функций по управлению жилым домом у УО отсутствуют основания для удержания денежных средств, собранных с собственников помещений МКД на его капитальный и текущий ремонт и неизрасходованных на данные цели (ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, ст. ст. 154, 155, 158, 161 ЖК РФ).

3. Все расходы УО на проведение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников должны быть документально подтверждены и включены в отчёты.
4. Отчёты УО о выполнении договора управления, размещённые согласно ПП РФ № 416 и ПП РФ № 731, считаются достоверными до момента, пока не доказано обратное.

Как показывает описанное выше судебное дело № А44-7397/2021, УО, прекратив управлять многоквартирным домом, не обязана передавать остаток средств по статье «содержание и текущий ремонт» в случае, если сумма перечисленных жителями средств не покрывает их задолженности перед УО по данному виду работ/услуг.

Видео:Что управляющая компания должна бесплатно ремонтировать в квартире? УК I ЖКХСкачать

Пошаговое руководство, образцы документов по смене УК

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

https://www.youtube.com/watch?v=ps72w17ybmg

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Какие документы по мнению экспертов нужно передавать в новую УК

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1. Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
2. Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
3. Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
4. Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

https://www.youtube.com/watch?v=6uuuCoXZu1E

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

• проведении собрания в форме очно-заочного ания,
• расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,
• выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,
• утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
• сроках передачи технической документации и накопленных средств от старой управляющей организации к новой,
• вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в договоре управления. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений (образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам.

Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления.

Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2021 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД.

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр ания собственников на очном ании. Все собственники, как проавшие на очной части собрания, так и проавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Образец бланка решения

Однако при получении бланка решения, каждый собственник должен расписаться в реестре выдачи бланков ания.

Образец реестра выдачи бланков (скачать)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

https://www.youtube.com/watch?v=i-nklwm6oIs

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

Образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного ания

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Образец уведомления (скачать)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда у нее будут заключены договора с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг в вашем многоквартирном жилом доме.

Если этот процесс затянулся по вине старой управляющей компании, собственникам или новой управляющей организации придется решать данный вопрос в судебном порядке, а до того момента платить в старую УК.

📺 Видео

Как сменить управляющую компанию ? / ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯСкачать

4 жалобы которые напугают вашу УКСкачать

Как нас обманывают управляющие компании 5 причин сменить управляющую компанию обнулить долги #жкхСкачать

Как УК обязана отчитываться за деньги собственников?Скачать

Незаконная смена управляющей компании. Что делать?Скачать

Смена управляющей компании в МКДСкачать

Собрание собственников МКД Лосево о смене управляющей компании ч. 1 юрист Вадим ВидякинСкачать

КАК СГОРАЮТ ДОЛГИ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИСкачать

Новые правила по выбору Управляющей компании/сменить УК теперь невозможно/как поменять управляющуюСкачать

Смена управляющей компании обернулась для мурманчан неожиданностьюСкачать

Еще один легальный способ загнать Вашу УК в долги. #жкх #тсж #квартирныйвопрос #дача #бизнесдомаСкачать

Пять запретов для управляющих компаний: что они не вправе делать при взыскании с граждан долговСкачать

Договор с управляющей компанией. Что ВАЖНО предусмотреть, чтобы ЗАЩИТИТЬ интересы каждой из сторон!Скачать

Чего боится управляющая компанияСкачать

Обман по коммуналке от ТСЖ / Управляющей компании. Как не платить долги по коммуналке. Совет юриста.Скачать

Смена управляющей компанииСкачать