Что лучше вторичка или новостройка в ипотеку

«Вторичка» или новостройка: что выгоднее брать в ипотеку

Стоит ли вкладываться в «хрущёвку» и почему дорожают новостройки

Когда вы решаетесь купить собственное жильё в ипотеку, возникает закономерный вопрос: выгоднее взять квартиру вновостройкеили навторичномрынке? Какие плюсы и минусы есть у каждого из вариантов, выяснил журналист N1.RU.

В Екатеринбурге в 2021 году 22 % ипотечных сделок — это покупка квартир в новостройках, 78 % — на вторичном рынке. Это соотношение практически не меняется с 2021 года. Средняя цена квадратного метра жилой площади квартир на рынке первичной недвижимости в Екатеринбурге составляет 76 тысяч рублей, вторичной — 68 тысяч рублей, сообщают специалисты «Абсолют Банка».

«Сейчас можно наблюдать такую тенденцию: квартиры в строящихся домах, сдача которых только предстоит в будущем, становятся дороже готового жилья. Цены стали расти ещё весной 2021 года. Поэтому недостроенные квартиры, которые планируют сдать только в 2021 и 2021 годах, сейчас на 10 % дороже, чем готовое жильё.

С точки зрения сочетания цены и качества теперь выгоднее купить готовую квартиру в недавно сданном доме — как правило, это обойдётся дешевле, чем вложение денежных средств в новостройку.

Подобная тенденция характерна в целом для РФ, а не только для Свердловской области», — говорит Светлана Ковалева, руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге.

Дополнительные траты

Главный недостаток квартир в новостройках — длительное ожидание вручения ключей, которое может затянуться на несколько лет. В это время покупателям нужно где-то жить, а арендовать жильё и одновременно платить за кредит мало кому под силу. Однако сейчас банки предлагают своим клиентам ипотечные каникулы — отсрочку платежа или снижение суммы выплат до сдачи дома в эксплуатацию.

«Также при покупке жилья в новостройке надо предусмотреть деньги и время на ремонт и обустройство квартиры — даже если речь идёт о жилье с отделкой под ключ. Поэтому если у вас ещё нет собственного жилья, скорее всего, вам больше подойдёт квартира с приемлемым ремонтом в уже готовом доме», — говорит Светлана Ковалева.

Однако и готовое жильё тоже бывает разным. Например, «вторичка» с хорошим ремонтом, построенная в двухтысячных, стоит намного дороже жилья, которому 30 и более лет.

Последнее имеет изношенные коммуникации, старую проводку, заиленные трубы, а часто и «бабушкин» ремонт. Такое жильё будет требовать больших вложений. Подобную квартиру стоит брать на время, если в данный момент вы не можете позволить себе лучший вариант.

А как только вы выплатите кредит за неё, можно будет продать объект и подыскать новое современное жильё.

Экономия на коммуналке и комфорте

Главный плюс новостройки — вместе с новым домом покупатель получает современные коммуникации и инженерные решения, которые значительно улучшают качество жизни: скоростные лифты, свежая электрика, окна, шумоизоляция, утепление фасадов. В современных домах применяются эффективные энергосберегающие технологии, есть счётчики отопления, поэтому расходы на коммуналку могут быть существенно ниже среднего уровня.

«Девелоперы, которые реализуют программы по застройке, также занимаются комплексным освоением территорий.

И вместе с квадратными метрами предлагают покупателю ряд инфраструктурных объектов — от ландшафтного дизайна и оборудованных детских площадок до поликлиник, детских садов, школ, кафе, паркингов, магазинов, химчисток и так далее», — говорит Борис Лесков, генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ».

Во вторичном жилье, особенно в «возрастных» домах, стоимость коммунальных платежей выше, ведь там, например, почти всегда исключена возможность установить счётчики отопления, а это самая внушительная статья расходов.

Людям, которые покупают более дешёвое жильё в «сталинках», «хрущёвках» и «брежневках», стоит понимать, что низкая цена квадратного метра обернётся более высокими расходами на коммуналку.

Это особенно актуально, если жильё приобреталось в ипотеку, ведь в холодное время года финансовая нагрузка будет заметно увеличиваться.

Юридическая чистота и оформление сделки

Если вы покупаете жильё у застройщика, шанс столкнуться с «подводными камнями» стремится к нулю. А если приобретаете квартиру на вторичном рынке, нужно её тщательно проверить.

Кроме того, чтобы чувствовать себя спокойно, лучше всего застраховать право собственности, то есть титул.

Срок исковой давности по оспариванию права собственности — три года, соответственно, страховать титул нужно на протяжении трёх лет.

Ещё покупатель квартиры в новостройке может сэкономить время, нервы и деньги при оформлении недвижимости, ведь взаимодействие с банком берёт на себя застройщик. Клиенту лишь нужно один раз прийти в финансовую организацию, чтобы подписать кредитный договор.

«Первоначальный взнос клиента перечисляется вместе с ипотечными средствами в течение суток после его регистрации в Россреестре.

А поскольку срок оплаты по договору — два дня, клиент будет спокоен, что его денежные средства придут в срок, и ему для этого не нужно бегать по банкам и переводить их самостоятельно.

Оформление сделки и сопровождение клиента от застройщика бесплатно», — говорит Евгения Федяшова, ипотечный брокер ГК «Территория жизни».

Если же клиент берёт «вторичку», ему придётся самому составлять договор купли-продажи и готовить пакет документов для передачи в банк. Не всем это под силу. Поэтому необходимо будет потратиться на услуги юристов и риелторов, в среднем это стоит 30 тысяч рублей. Кроме того, хозяину предстоит заплатить за оценку квартиры (новостройку оценивать не нужно), а это ещё плюс 2–3 тысячи рублей.

Решать, что будет выгоднее взять в ипотеку: «вторичку» или новостройку, нужно в каждом случае индивидуально. Тем, кому важно заселиться в квартиру как можно быстрее, не тратя деньги на ремонт, стоит обратить внимание на вторичное жильё. Тем, кто хочет жить в более современном доме и готов за это доплачивать, лучше присмотреться к новостройкам.

Дарина Муханова
N1.RU, depositphotos.com

Что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку?

Многие потенциальные покупатели квартиры задаются вопросом о том, что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку, какие подводные камни могут встречаться на пути выбора, оформления документов и получения кредита.

Это вполне понятно, поскольку ценовая политика застройщиков направлена на привлечение максимального количества денежных средств на этапе возведения первого этажа многоэтажного здания. На этой стадии строительства уже можно открывать продажи и привлекать деньги потенциальных покупателей будущих квартир.

Это упрощает процесс финансирования строительства. Но для покупателя существует определённый риск пополнить ряды армии «обманутых дольщиков».

Для того, чтобы избежать всех возможных трудностей, предлагаем ознакомиться с предлагаемым материалом. В нем детально рассмотрены все потенциальные риски, вероятные преимущества и существующие недостатки оформления ипотеки на вторичку и новостройки.

Терминология – не путаем понятия

Существует определённая терминология, в которой произошла подмена понятий. С подачи не совсем грамотного в юридических вопросах риелтора произошла путаница. Дело в том, что новостройка – это только то жилье, на которое не оформлены права собственности.

Оно не имеет собственника и потенциально принадлежит строительной компании подрядчику.  Вторичный фонд жилой недвижимости формируется за счет оформления прав собственности в регистрационной палате.

Как только у квартиры появился законный собственник (даже если это строительная компания или заказчик возведения многоэтажки), то она становится вторичным жилым фондом. Да, в ней может отсутствовать ремонт и отделка, там даже может не быть межкомнатных перегородок и проведенной электрической проводки.

Но это уже вторичный жилой фонд. И не путаем эти понятия. Поскольку рисков при покупке жилья на вторичном рынке гораздо меньше, а банки предоставляют ипотечное кредитование на более лояльных и понятных условиях.

https://www.youtube.com/watch?v=TjK8eu8NLsM

Правильное понимание терминологии сведет к нулю различные недопонимания и сделает покупку своего жилья боле простым и приятным процессом. Проще будет разобраться в преимуществах и недостатках.

Надеемся, что теперь у вас появилось понимание того, что такое вторичка и чем она отличается от новостройки. если да, то можно продолжить разбираться в тонкостях и нюансах.

Где выгоднее с финансовой точки зрения?

Первое, на что нужно обращать внимание – финансовая выгода, а она зависит от целого ряда аспектов. На сегодняшний день конъюнктура рынка складывается таким образом, что все большее количество покупателей недвижимости с помощью ипотеки решают не проблему полного отсутствия крыши над головой.

Они таким образом реализуют свои инвестиционные планы. И в этом варианте с финансовой точки зрения выгоднее будет купить квадратные метры у застройщика на этапе возведения первого этажа. Полученная на выгодных условиях ипотека под новостройку с лихвой окупится за счет роста цен на квадратный метр.

Иногда разница в цене на этапе начала строительства и во время сдачи дома в эксплуатацию может достигать 40 – 45 %. Если учесть, что средний срок современного строительства составляет менее 3-х лет, то становится понятно, что все затраты на обслуживание банковского кредита окупятся сразу же после получения права собственности.

А вот в том варианте, когда новостройка на этапе начала строительства покупается для решения текущих жилищных проблем – это не совсем оправдано, поскольку в финальной стоимости такое жилье может стать дороже, чем купленная сейчас вторичка.

Стоит учитывать затраты на аренду квартиры на тот срок, пока семье придется выплачивать ипотечный кредит за еще не сданную квартиру и при этом отдавать львиную часть дохода за арендную плату собственнику жилья.

Сможете ли вы потянуть такое финансовое бремя? Это решать вам, исходя из семейного бюджета и его доходной части.

Новостройки выбирать или вторичный рынок?

Существует еще практическая часть задачи. Что выбирать: новостройки или вторичный жилой рынок, зависит от множества факторов. Основные плюсы вторички заключаются в следующем:

1. уже полностью сформированная социальная инфраструктура (детские дошкольные заведения, школы, дополнительное образование, больницы, магазины, бассейны, спортивные комплексы и т.д.) – это очень важно для семей с детьми, поскольку каждый день преодолевать по нескольку километров до ближайшего садика или школы будет очень сложно;
2. чистовая отделка жилой площади полностью завершена и помещения готово для немедленной эксплуатации;
3. проверенные коммуникационные сети (хотя это спорный плюс, поскольку за длительный срок эксплуатации они могут иметь очень высокий процент износа);
4. устоявшаяся социальная обстановка – можно с высокой долей вероятности прогнозировать, что в соседнем подъезде на первом этаже не появится ночной клуб;
5. обустроенная территория;
6. транспортная доступность;
7. возможность сразу же посмотреть квартиру, оценить её состояние и планировку.

Выбирать новостройку можно в том случае, если планируете заселиться в квартиру уже после обустройства всей социальной инфраструктуры и транспортной доступности. Этот вариант подходит для тех покупателей, которые имеют постоянное место жительства, а с помощью ипотеки и покупки новостройки на этапе начала застройки формируют свой инвестиционный портфель.

Преимуществами новостройки являются следующие моменты:

1. наличие специальных программ ипотечного кредитования – многие банки сотрудничают с компаниями застройщиками, которые предоставляют скидки для заёмщиков, а кредитная организация дает льготные условия финансирования, в совокупности получается отличная выгодная сделка;
2. субсидирование процентной ставки от государственных фондов предназначено в первую очередь для поддержки рынка строительства жилья, поэтому покупатели квартиры в новостройке могут рассчитывать на очень привлекательные финансовые условия;
3. прекрасная современная планировка квартиры (может быть индивидуальной по согласованию с подрядчиком);
4. высокая степень престижности подобного жилья;
5. отличные перспективы в будущем в плане удорожания квадратных метров по мере застройки нового района и развития всей социальной и транспортной инфраструктуры.

Ипотека на вторичку и новостройки может оформляться на совершенно идентичных условиях. Но важно понимать, что при покупке будущей квартиры в ипотеку на начальном этапе строительства в будущем могут возникать некоторые трудности при оформлении документов.

Например, существует опасность, что по итогу вам достанется квартира не на 110 квадратных метров, а на 108. А в банке уже оформлен кредитный ипотечный договор, в котором указан метраж такой, как и в договоре долевого участия в строительстве.

При выдаче свидетельства собственности тоже будет указана меньшая площадь жилого помещения. Этот факт может стать поводом для досрочного расторжения договора кредитования.

Поэтому, при оформлении ипотеки на новостройку, обязательно учитывайте все спорные моменты и пытайтесь зафиксировать потенциальные решения по ним в договоре.

Минусы квартир в новостройке и на вторичном рынке жилья

Покупка квартиры в новом доме, который еще только планируется построить – это, конечно же, большой риск. Потенциальный покупатель рискует остаться без денег и без построенной квартиры. Долевое участие предполагает наличие собственных финансовых средств у компании подрядчика. Но зачатую большая части финансирования привлекается именно от будущих собственников жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=0NgHcACVU6o

В том случае, если квартиры будут продаваться не очень быстро, строительство будет растягиваться по времени. Продолжать работы застройщик будет по мере того, как будут продвигаться продажи. А для ускорения данного процесса привлекается сразу несколько риэлторских агентств. И тут начинается неразбериха.

Одни и те же квадратные метры могут быть проданы нескольким людям. дело в том, что на этапе возведения первого этажа никакого распределения квартир еще не существует. Потенциально вы покупаете трёхкомнатную квартиру на пятом этаже с площадью в 110 квадратных метров.

Но по факту это может быть трёхкомнатная квартира на седьмом этаже с площадью 112 или 108 или 111 квадратных метров. заранее посмотреть саму квартиру невозможно.

Представьте себе ситуацию, когда застройщик заключил сразу договора на реализацию квартир с 3-мя риэлтерскими агентствами. И начались продажи.

Допустим, один этаж будущего здания располагает 1200 квадратными метрами потенциальной жилой площади. Это примерно 11 квартир. И вот каждое из агентств, стремясь получить максимальную выгоду, продает по 65 — 70 квадратных метров.

В результате получается, что фактически продано квартир больше, чем их есть на самом деле.

Что случается потом? Потом собственником становится тот, кто первый подал документы в регистрационную палату. Естественно, что это мошенническая схема. Но она встречается в крупных городах и застраховаться от неё практически невозможно.

Выбор квартиры в новостройке и покупка жилья в новом доме в ипотеку – это всегда огромный риск. К другим минусам можно отнести следующие факторы:

• удаленность от транспортной инфраструктуры;
• невыгодные условия обслуживания управляющей компанией после вселения;
• плохое обустройство прилегающей территории;
• долгий срок ожидания готовности жилья;
• потенциальная необходимости самостоятельно проводить чистовую отделку после сдачи объекта недвижимости.

А вот у вторичного рынка жилья такого количества минусов не наберется. Но тут есть одно обстоятельство, которое может заставить задуматься о покупке квартиры в новом доме. Это достаточно большой возраст строения.

Многие дома, которые были построены 20 – 30 лет назад пор сути находятся на данный момент в аварийном состоянии поскольку средний срок эксплуатации панельных и кирпичных сооружений большой этажности в зависимости от серии проекта, может составлять 25 – 35 лет.

После достижения этого возраста здание подлежит сносу или проведению капитального ремонта.

Что брать, новостройку или вторичный жилой фонд?

Что же в итоге брать в ипотеку – новостройку с прекрасной планировкой и новыми коммуникационными инженерными сетями или вторичный жилой фонд с его неудобствами ми странными планировками, но без риска? Есть один компромиссный вариант, на который мало кто обращает внимание.

Это уже построенные, сданные, введенные в эксплуатацию и даже оформленные квартиры в новостройках. Но так как свидетельство о собственности уже получено компанией застройщиком, то квартиры считаются относящимися ко вторичному жилому фонду. Соответственно на них выдается ипотека как на вторичное жилье.

Что в итоге получает покупатель подобного нового жилья на вторичном рынке:

• потенциальную скидку, поскольку квартиры поступили в продажу, значит особого спроса на них нет, а вложенные финансы застройщику как-то возвращать надо, поэтому в цену зачастую закладывается очень значительный дисконт, иногда доходящий до 10 – 15 %;
• готовые документы о проведении первичной государственной регистрации с полным комплектом, включая планы и технические паспорта БТИ, кадастровый паспорт, оценку, выписку из ЕГРН;
• отсутствие любых рисков, связанных с мошенническими действиями третьих лиц;
• современную удобную планировку своей квартиры и отличные перспективы обустройства окружающей среды по мере застройки нового микрорайона;
• заложенный потенциальный рост стоимости квадратного метра по мере обустройства территории;
• наличие возможности для парковки автомобиля.

Покупая такую новостройку, вы имеет возможность сразу же после оформления сделки приступить к чистовой отделке или ремонту. Вселение может состояться уже в ближайшее время.

В отличие от варианта покупки жилья на этапе возведения первого этажа, вам не придется арендовать квартиру на протяжение последующих 3-4 лет. При этом все эти годы вам придется фактически платить и за аренду жилья, и за обслуживание ипотечного кредита.

После завершения строительства большая часть хлопот по оформлению квартиры в собственность ляжет на ваши плечи.

https://www.youtube.com/watch?v=b8SidCqQTs0

Процедура при этом такова, что необходимо будет для некоторых процедур привлекать ответственного сотрудника банка или получать нотариальную доверенность на осуществление регистрационных действий. После оформления квартиры в собственность необходимо оформлять закладную в пользу кредитного учреждения. И это тоже создаёт опережённые неудобства после завершения строительства.

Поэтому оптимальный вариант, если есть такая возможность, это покупка новостройки, но уже в полностью готовом к заселению доме.

Да, в этом случае придется довольствоваться «остатками» — теми квартирами, которые остались нераспроданными.

Но в этом случае вы получите гораздо больше комфорта, чем при покупке жилья в заведомом аварийной «хрущевке», в которой вам придётся переделывать большую часть коммуникационных сетей.

Как правильно выбирать и на какие факторы обращать внимание?

В завершение хотелось бы остановиться на вопросе о том, как же правильно выбирать новостройку или вторичку под ипотеку и на какие существенные факторы стоит обращать внимание для того, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем.

Первое, на что нужно смотреть – потенциальная потребность в покупаемом жилье. если вы приобретаете квартиру потому, что в данный момент живет в съемной, то однозначно нужно искать вариант, пригодный для вселения прямо сейчас.

Если у вас уже есть малогабаритная квартира и вы в ней пока что все умещаетесь, но хотелось бы для каждого ребенка по отдельной комнате, свой рабочий кабинет, библиотеку и столовую, то стоит присмотреться к возможности покупки квартиры на этапе начала строительства.

За счет большой разницы в стоимости квадратного метра на разных этапах готовности дома можно выгадать и приобрести жилье такой площади, которая позволит воплотить в жизнь все фантазии.

Второе, на что нужно обратить внимание – степень готовности жилья к проживанию. Иногда на вторичном рынке встречаются такие квартиры, в которых по сути нужно делать заново чистовую отделку. Но только после дополнительных расходов на демонтаж существующих конструкций и коммуникационных инженерных сетей. Поэтому данный фактор стоит учитывать и примерно считать потенциальные расходы.

Третий фактор – удобство для проживания. Это близость школы, детского сада, магазинов и другой социальной инфраструктуры.

Четвертый фактор – социальное окружение. не стоит выбирать жилье в потенциально криминальных районах. Это в основном касается вторичного жилого фонда, поскольку в новостройке предугадать потенциал будущих соседей очень сложно.

Новостройка или вторичка: что лучше 2021 — какую квартиру купить, жилье, в ипотеку, что взять, брать

Каждый мечтает о собственном жилье. И если появилась возможность приобретения квартиры, стоит заранее разобраться во всех нюансах и подводных камнях.

Квартиры в новостройках представляют собой жилье, на которое ни разу не оформлялось право собственности. Среди предложений на рынке есть недвижимость, которая только строится. Продажа такого жилья регламентируется Законом № 214-ФЗ. В соответствии с ним, застройщик обязуется завершить возведение здания и после введения в эксплуатацию передать квартиры участвующим в долевом строительстве.

Покупатель при приобретении такой недвижимости должен оставить свою подпись под актом приема-передачи, а затем зарегистрировать право собственности.

В результате этого он становится полноправным владельцем жилья. После получения документа о регистрации права собственности недвижимость изменит свой юридический статус. С того момента она уже будет считаться не первичной, а вторичной.

Вторичная недвижимость ранее уже находилась в чьем-то владении. Такие квартиры могут относиться к одному из трех типов ‒ муниципальной, государственной или частной собственности.

Что нужно знать?

Перед тем, как приобрести недвижимость, стоит учесть основные критерии:

1. Стоимость. Вторичное жилье обладает фиксированной стоимостью, в то время как цена 1 м2 первичного жилья зависит от стадии строительства. Перед покупкой стоит определить свой бюджет и выбрать форму оплаты ‒ ипотека, разовый платеж или другой вариант.
2. Сроки заезда. После приобретения вторички покупатель в большинстве случаев может заехать в помещение после проведения сделки. С новостройками дела обстоят несколько сложнее. Если строительство завершено, покупатель может въехать в недвижимость в ближайшие месяцы. А если стороны заключили договор еще на этапе котлована, то человеку придется ждать год или два, пока завершится строительство. Срок может быть существенно растянут.
3. Выбор. На рынке вторичной недвижимости есть масса вариантов. Здесь практически каждый покупатель сможет найти предложение, отвечающее его запросам. В случае с новостройками, наиболее перспективная недвижимость приобретается еще на этапе котлована. А если строительство уже завершено, то на рынке остаются, как правило, не самые благоприятные варианты.
4. Вложения. Перед тем, как взять недвижимость, стоит трезво оценить, сколько денег придется в нее вложить. Никто не хочет жить в помещении с голыми стенами. Как правило, первичная недвижимость предлагается под черновую отделку. Квартиры на вторичном рынке приобретаются уже с ремонтом, пригодным для проживания. Но в большинстве случаев новые владельцы делают собственный ремонт, полностью обновляя интерьер, сохранившийся от прежних хозяев.
5. Риски. И в том, и в другом случае покупатель определенным образом рискует. При приобретении первичной недвижимости существует риск того, что застройщик затянет строительство на годы. Также строительная компания вполне может обанкротиться. Такие моменты сложно предвидеть заранее, а после финансовых вложений деньги уже будет не забрать. При приобретении вторичного жилья существует риск купить квартиру с обременением.

Новостройка или вторичка: что лучше?

Прежде чем ответить на вопрос: «Какую квартиру лучше купить ‒ вторичку или новостройку в 2021 году?», стоит привести аргументы в пользу каждого вида недвижимости.

Аргументы в пользу первичного жилья:

1. Психологический комфорт, чистота квартиры. В целом, при заезде в первичное жилье у покупателя возникает психологический комфорт первого владельца. Отпадает необходимость в замене изношенных коммуникаций в квартире. Если проводится ремонт, то его стоимость в дальнейшем компенсируется, поскольку после заселения дома цена такого жилья вырастет примерно на 20%.
2. Выбор. При приобретении квартиры в новостройке покупатель в большинстве случаев может выбрать подъезд, этаж, месторасположение квартиры и даже предпочтительный вид из окна. В случае со вторичкой, приходится довольствоваться тем, что предлагается.
3. Подъезды. Современное жилье строится с учетом всех актуальных норм. При въезде в новостройку покупатель увидит широкие подъезды, большие двери, наличие грузовых лифтов. Все в новостройке сделано так, чтобы людям было удобнее въезжать. Кроме того, в новостройку, как правило, въезжают граждане, которые приобрели жилье за свои заработанные деньги. Поэтому им и в голову не придет портить подъезды, бросать мусор и окурки. Во вторичке же часто проживают граждане, получившие квартиры по наследству от родственников или от государства в результате приватизации. Поэтому в такой недвижимости можно найти соседей, которые привыкли не доносить мусор до баков или кидать окурки в подъезде.
4. Конструкции и инфраструктура. Застройщик гарантирует работоспособность всех инженерных коммуникаций, проложенных в доме. В новостройках имеются современные системы охранной сигнализации, видеонаблюдения и пожаротушения, чем, к сожалению, не может похвастаться большинство вторичных домов. Вокруг новостройки расположена вся необходимая инфраструктура: новые детские площадки, просторные дворы, поликлиники, детские сады и школы. Все элементы инфраструктуры находятся в шаговой доступности. Кроме того, рядом с современными домами запроектированы вместительные парковки, что актуально для многих новоселов. Как правило, рядом со многими вторичными зданиями, возведенными еще в советское время, парковки отсутствуют или рассчитаны на 10-15 машиномест, что недостаточно с учетом современных реалий.
5. Приобретение недвижимости, свободной от обременений. Вторичное жилье может скрывать неприятные сюрпризы. К примеру, появится претендент на недвижимость, который несколько лет назад отказался от приватизации в пользу родственника, поэтому получил право на проживание в помещении пожизненно. Кроме того, во вторичном жилье может оказаться незаконная перепланировка. Приобретение жилья в новостройке не таит таких неприятных моментов.

Аргументы в пользу вторичного жилья:

1. Приобретение готового жилья. Большинство покупателей остаются довольны стандартной планировкой помещения и не видят необходимости в кардинальных изменениях. Максимум, что они делают ‒ косметический ремонт. В то же время как при ремонте в новостройке покупатель в большинстве случаев должен провести стяжку пола, штукатурку стен, покрасочные работы, поклейку обоев, укладку полов, устройство потолков, установку сантехники и т. д.
2. Район. Часто район является важным критерием при приобретении недвижимости. Если покупатель желает купить первичную квартиру в конкретном районе, то он может быть разочарован. Дело в том, что среди новостроек выбор будет крайне ограничен. А вот вторичную недвижимость можно отыскать в любом районе.
3. Стабильная работа оборудования. Хотя при возведении новостроек и используются современные технологии, все новые коммуникации будут нуждаться в отладке. Лифт в новых домах может не работать неделями. Кроме того, могут начаться перебои с отоплением. Во вторичном жилье, как правило, такое не встречается, конечно, если не принимать во внимание совсем старые дома.
4. Честная сделка. Сейчас гораздо меньше мошенничества на рынке вторичной недвижимости, поэтому почти нет историй об обманутых покупателях такого жилья. Гораздо выше шанс нарваться на недобросовестного застройщика при приобретении первичного жилья. Ведь чем на более ранней стадии вложены средства ‒ тем выше вероятность оказаться в итоге обманутым. Что уж говорить о том, что перенос сроков сдачи первичного жилья ‒ это, скорее, обыденное дело.

На основании вышеприведенных аргументов каждый может самостоятельно сделать вывод, какая недвижимость лучше в его случае.

Если оформлять в ипотеку

И новостройки, и вторичное жилье можно брать в ипотеку. Однако здесь тоже существуют свои нюансы. Не все банки готовы кредитовать приобретение недвижимости в строящемся доме. А застройщик, как правило, аккредитует жилье всего в паре финансовых учреждений, поэтому перед покупателями не остается особого выбора.

https://www.youtube.com/watch?v=WijE3j-jdnI

Ставка по такой ипотеке будет на несколько процентов выше, чем ставка по ипотечному кредиту на приобретение вторички.

Оформить ипотеку на приобретение вторичной недвижимости можно в большинстве банков. Однако финансовые конторы не готовы кредитовать покупку квартир в совсем старых домах.

Плюсы и минусы

Достоинства покупки вторичного жилья:

• практически всегда ‒ отсутствие недавно заехавших соседей, которые осуществляют ремонт;
• шанс на заселение в сжатые сроки;
• заранее известная стоимость коммунальных услуг.

Недостатки покупки вторичного жилья:

• отсутствие инвестиционный перспективы такой недвижимости;
• нужда в ремонте;
• риски приобретения жилья с обременением;
• износ коммуникаций и конструкций дома;
• соседи из разных социальных слоев;
• старая инфраструктура поблизости.

Достоинства покупки квартиры в новостройке:

• страхование сделки и ее юридическая прозрачность;
• высокий класс недвижимости;
• возможность приобретения помещения с хорошим ремонтом;
• наличие ипотечных программ с привлекательными условиями;
• новая инфраструктура поблизости;
• как правило ‒ соседи из одного социального класса;
• современные коммуникации, конструкции дома, оборудование;
• возможность воспользоваться выгодными предложениями при покупке.

Недостатки покупки квартиры в новостройке:

• в некоторых случаях ‒ необходимость ждать в течение 1-2 лет, когда застройщик завершит строительство;
• заранее неопределенная стоимость коммунальных услуг;
• дом может дать усадку;
• заранее неизвестно, какими людьми окажутся соседи;
• шум от ремонта других соседей.

На видео о разнице между вторичкой и новостройкой

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Какое жилье лучше брать через ипотеку — новостройку или вторичку?

Рассматривая возможность приобретения жилья в ипотеку, стоит определиться с выбором: будет это квартира в строящемся доме или уже готовая квартира, в которой уже кто-то жил. Есть и вариант, когда дом уже сдан, квартира оформлена в собственность застройщика.

В этом случае жилье обойдется дороже новостройки (что важно, если оно покупается с целью инвестирования), но будет иметь все другие плюсы обладания совершенно новой квартирой. Плюсы и минусы видов жилья для покупки в ипотеку стоит рассмотреть подробнее.

Плюсы вторичного жилья

• Одним из главных преимуществ старого жилого фонда перед строящимся домом является то, что в квартиру можно будет въехать сразу после приобретения. Ремонт по своему вкусу будет нужен, но он не будет носить срочного характера. При оформлении ипотеки, для получения более выгодных условий (снижения ставки, уменьшения платежа) имеет смысл вложиться в первоначальный взнос.
• Если средства потребуются для ремонта, то размер свободных денежных средств, за счет которых сумма кредита могла бы быть меньше, снижается. Получается, что вторичное жилье можно оформить в ипотеку на более выгодных условиях из-за менее острой необходимости в обязательных расходах, связанных с вселением.
• Кроме того, если дом только строится, то многие банки до момента оформления квартиры в собственность заемщика, повышают ставку по ипотеке еще на 1-2%, после вступления в права собственности график платежей по ипотеке пересчитают.
• Возможность воспользоваться жильем сразу после приобретения дает еще одно существенное преимущество – квартиру можно будет сдать и за счет арендных платежей гасить долг по ипотеке.
• Если жилье единственное, то плюсом будет экономия на аренде квартиры, так как при покупке новостройки, нужно будет ждать сдачи дома и ремонта, а до тех пор платить сразу и за аренду жилья, и за ипотечный кредит.
• Местоположение можно отнести так же скорее к плюсам вторичного жилья, которое часто находится в центре города, имеет хорошую транспортную развязку, всю необходимую инфраструктуру: больницы, школы, сады.
• Покупать готовое жилье – менее рискованно, несмотря на то, что последнее время замораживают стройку не часто, никто не может быть от этого застрахован.

Распространенным ошибочным мнением является то, что риски при покупке жилья на вторичном рынке выше из-за того, что у квартиры было несколько собственников, возможно при сделках чьи-то права были не учтены и сделка может быть признана недействительной. На самом деле, по статистике, риск того, что застройщик не сможет завершить строительство выше. В данное время более актуально нарушение сроков сдачи дома, чем полная заморозка, но риски все равно существенные.

• При покупке готового жилья заемщика сразу видит соседей, магазины, находящиеся на первых этажах дома, людей, отдыхающих во дворе. Для покупателя новостройки все это будет сюрпризом. Нарваться на неприятных соседей можно как в новостройке, так и при покупке вторичной квартиры, но в последнем случае есть возможность заранее изучить все факторы.

Плюсы первичного жилья

• Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
• Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
• Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
• Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.

Минусы вторичного жилья

Минусы вторичек вытекают из плюсов новостроек, так как старых жилой фонд не имеет свойственных новому преимуществ, это:

1. Не современная планировка
2. Стоимость
3. Старые лифты, электрика, окна

• Планировка будет существенным минусом, только если покупатель хочет иметь нестандартное для старых построек жилье – с гардеробной, просторной лоджией и так далее. При более умеренных вкусах, можно сделать ремонт по своему вкусу в рамках традиционных планировок.
• Стоимостью в лучшую сторону отличаются лишь новостройки на ранних стадиях строительства. В дальнейшем, с учетом преимуществ нового жилья, цены выравниваются. Стоит учитывать, что цена квартиры может быть низкой не только за счет того, что покупается именно новостройка, а за счет удаленности от города и неразвитой инфраструктуры.
• При сравнении стоимости первичного и вторичного жилья стоит прибавлять к цене сумму арендных плат, которые придется потратить, до момента въезда в новую квартиру. Или сумму арендных плат, которые могут быть получены, если приобретать вторичное жилье, которое готово к использованию. После таких расчетов не всегда покупка вторичного жилья оказывается дороже покупки первичного.
• По поводу лифта, электрики, окон – здесь преимущество явно на стороне новостроек. Ремонт вторичного жилья может решить многие проблемы, но далеко не все. Стоит помнить, что многое зависит и от добросовестности заемщика, если он на всем вышеперечисленном экономил, то можно получить новое жилье со всеми минусами старого. Но это бывает не так часто, к тому же можно предъявить претензии к качеству выполненных работ. В старом доме, где новая проводка тянется поверх замурованной старой (особенно касается общедомовой), решать вопрос придется совместно с соседями.

Оценивая плюсы и минусы видов жилья важно объективно оценивать конкретную ситуацию. Для кого-то удачное расположение квартиры перекроет все минусы старого фонда, для кого-то решающей окажется стоимость, а кому-то не подойдет вариант квартиры в строящемся доме из-за его особенностей.

Минусы первичного жилья

• Основным минусом является необходимость ждать, когда жилье будет построено. Для тех, чей бюджет не позволяет одновременно оплачивать ипотеку за новостройку и арендную плату за проживание, это весьма существенно. Нужно учитывать и необходимость трат на ремонт в приобретенной квартире.
• В случае если дом уже сдан, а квартиру в новостройке продает застройщик, преимущества в цене не будет. К тому же, все самые удачные варианты уже будут выкуплены, останутся первые и последние этажи, и квартиры, соседствующие с магазинами, банками или кафе на первом этаже, а это дополнительный шум, риски и неудобства.
• При покупке первичного жилья первые 2-3 года заемщику стоит быть готовым к постоянному ремонту у соседей, строительному мусору и пыли на площадке.
• Если сдается дом в новом районе, то, как правило, школы и детские сады находятся еще только в планах на бумаге, соответственно, при наличии детей, это будет вызывать неудобства.

Так какой вариант выбрать: вторичное или первичное жилье?

Из рассмотренных выше плюсов и минусов можно сделать только один вывод – взвешивать все «за» и «против» нужно в каждой конкретной ситуации отдельно. Решающими будут цели и возможности заемщика. Если клиент имеет все возможности, то выбор перед ним огромен.

https://www.youtube.com/watch?v=OnNyyTHCxK0

Даже в этой ситуации стоит выбирать цель для инвестирования с учетом всех факторов, вплоть до развитости  инфраструктуры в районе покупки до состояния общедомовой проводки. Когда потенциальный покупатель ограничен в средствах, права на ошибку практически нет.

Распространенной ошибкой является рассмотрение только самых дешевых квартир без учета стоимости ремонта и платы за аренду, пока дом не будет сдан. Эта ошибка приводит к тому, что заемщик упускает более выгодный вариант просто потому, что не рассматривает его. И в результате – страдает и без того ограниченный бюджет. Торопиться при изучении и сравнении вариантов не стоит.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

17.06.2021

Что выгоднее оформить в 2021 году в ипотеку – вторичную недвижимость или новостройку

Приобретение недвижимости возможно двумя путями. Первый – за счет собственных накоплений. Второй – с помощью профильного ипотечного займа. Первый вариант для многих россиян достаточно часто является неподходящим.

Ведь для сбора требуемой суммы необходимо много времени, а улучшение жилищных условий встает острым вопросом здесь и сейчас. Соответственно, приходится оформлять ипотеку.

Изначальный выбор, возникающий после решения взять деньги в долг на покупку жилья – какую недвижимость приобретать? Вторичную или новостройку? Личные преимущества есть у обоих вариантов жилых помещений. Они опираются на приоритеты самого покупателя.

Особняком стоит отличие выгоды долговых обязательств для покупки одной и другой недвижимости. Поэтому мы решили определить: что лучше в 2021 году – ипотека на вторичку или новостройку.

Ипотека на новостройку и вторичную недвижимость – сравнение итоговой переплаты

Для анализа будут взяты предложения трех кредитных организаций. Первая – АО «Банк ДОМ.РФ», как правительственный проект по развитию жилищной сферы. Две других – крупнейшие банки Российской Федерации, в том числе и по портфелю ипотечных займов. В частности, речь идет о Сбербанке и ВТБ.

Сопоставление процентных ставок

Взяты условия для одного типа клиентов – впервые обратившегося. Без использования дополнительных опций, которые будут рассмотрены отдельно. Проще говоря – рассматриваются стандартные предложения.

Во внимание принимаются отличия только по первоначальному взносу.

Это выполнено для охвата максимальной аудитории, так как одни граждане могут оплатить только минимальную сумму, например, в 15% цены покупаемой квартиры, а другие – 30-40.

Программы ипотечного кредитования новостройки и вторичной недвижимости в рассматриваемых банках схожи. В то же время есть отличия. Например, при первоначальном взносе 30-50% от цены жилья в Банке ДОМ.

РФ выгоднее все же выбрать финансирование на новый объект недвижимости. В таком случае ставка будет на 0,15% годовых меньше. В случае со Сбербанком четко прослеживается более дорогостоящая услуга по предоставлению денег в долг для покупки вторичной квартиры.

Она предусматривает ставку больше на 0,2% годовых.

Можно отметить, что незначительные, на первый взгляд, отличия – в итоге существенны. Чтобы продемонстрировать реальную разницу стоит применить расчет к фактическим суммам и срокам. Для этого можно взять среднестатистические параметры ипотеки в России:

• Сумма – 2,19 млн рублей;
• Срок – 196 месяцев.

При заключении договора в Сбербанке с данными параметрами и условии первоначального взноса более 20%, итоговая переплата по новостройке составит приблизительно 2 397 641 рубль.

Для расчета взят аннуитетный график выплаты, который будет четко соблюдаться (без просрочки и досрочного возврата).

При тех же параметрах, но по программе финансирования вторичного жилья, переплата составит около 2 452 267 рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=N956oPhkXqs

Итого разница – 54 626 рублей. Если вывести соотношение итоговой переплаты в проценты, то данный параметр составит не 0,2%, как при сопоставлении ставок, а будет в 10 раз больше – приблизительно 2,28%. Хотя, важно учитывать – такое сравнение применимо к отдельно взятому банку и его общим условиям финансирования по двум конкретно взятым программам.

Отличие дополнительных затрат при сравнении ипотеки на вторичку и новостройку

Отдельно стоит учитывать расходы на оформление и обслуживание долгового обязательства. Здесь есть отличия между ипотечными программами на новостройку и вторичное жилье. Самых первых два:

1. Оценка объекта недвижимости. При покупке квартиры у собственника она может потребоваться. При заключении сделки по приобретению от застройщика не нужна (цена устанавливается в момент аккредитации объекта банком).
2. Титульное страхование. По новостройкам претензий относительно права собственности не происходи. Кредитные организации не требуют покупки данной дополнительной услуги. С вторичкой противоположная ситуация. Хотя, в обязательном порядке заключать такой договор страхования заставлять заемщика не будут, но предложенные условия без него окажутся значительно менее выгодными, чем с ним.

Отдельно можно выделить использование дополнительных льгот. Как государственных, так и непосредственно банков. Они склоняют потребителя именно к ипотеке на новостройку.

Так, государственная программа субсидирования займов на покупку квартиры для семей со вторым и третьим детьми позволяет получить скидку на процентную ставку только в случае приобретения жилья от застройщика. Тот же Банк ДОМ.

РФ устанавливает комиссию за пользование заемными средствами многодетным семьям на уровне 10,25% годовых, что приводит к значительной экономии.

Итог: что лучше – новостройка или вторичка в ипотеку в 2021 году

В текущем 2021 году фактически были стерты ранее четко прослеживаемые грани того, что выгоднее оформить в ипотеку – вторичку или новостройку.

Да, второй вариант за счет дополнительных компенсаций остается более привлекательным, но все в итоге зависит от персональных приоритетов человека и его личных параметров.

Даже при рассмотрении примененных для примера условий, можно увидеть, что некоторые банки на ту же вторичную недвижимость предлагают более выгодные процентные ставки, позволяющие покрыть сопутствующие оформлению договора затраты, чем другие на новостройку.

Поэтому выбирать предложение по ипотеке стоит только тогда, когда четко определен тип приобретаемой недвижимости. Именно от этого и необходимо дальше отталкиваться – в каком банке оформлять заем, какие программы будут наиболее подходящими, есть ли возможность получить скидку или субсидирование и т.д.