Что нужно учитывать при покупке квартиры

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры на вторичном рынке несет в себе определенные риски – можно столкнуться с мошенничеством продавца или риэлтора, приобрести жилье с обременением или долгами, потерять деньги при передаче второй стороне. Избежать таких проблем можно только при доскональной проверке документов на квартиру и продавца, нюансов выбора жилья.

В этом материале расскажем, что нужно знать при покупке квартиры, и на какие моменты нужно обратить внимание в первую очередь.

На вторичном рынке представлена недвижимость, принадлежащая гражданам. Это означает, что каждая квартира может иметь приличную историю предыдущих сделок, скрытые или зарегистрированные обременения, иные проблемы. Порядок совершения сделки включает следующие этапы:

1. определение, за счет каких средств будет приобретаться квартира (собственные сбережения, ипотека или потребительский кредит, маткапитал и т.д.);
2. определение основных критериев сделки – месторасположение объекта, характеристики квартиры и дома, оптимальная цена;
3. поиск вариантов – самостоятельно, через риэлтора, через интернет, СМИ и т.д.;
4. проверка юридической чистоты сделки, благонадежности продавца и его представителя, параметров квартиры;
5. согласование условий сделки с продавцом и его представителем;
6. подготовка письменного договора купли-продажи, согласование его с банком (при ипотечном кредитовании);
7. расчет с продавцом (если стороны не договорились о передаче денег после регистрации сделки);
8. подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ;
9. получение зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности;
10. решение вопросов о передаче ключей, выписки предыдущих жильцов и освобождении квартиры.

Естественно, это только примерный алгоритм действий, который может включать множество дополнительных этапов и стадий. На каждом этапе могут встречаться подводные камни, выявить которые можно только при тщательной проверке документов.

Нужен ли юрист или риэлтор

Только в редких случаях сделки совершаются самостоятельно, т.е. без обращения к риэлтору, юристу или иному представителю. Насколько оправданы такие услуги? Привлекая юриста или риэлтора к проведению сделки, покупатель вправе рассчитывать:

1. на помощь при подборе оптимального варианта квартиры;
2. на проверку документов и личности продавца;
3. на помощь в согласовании условий сделки, составлении договора и иной документации;
4. на сопровождение при подписании документов, передаче денег, регистрации в Росреестре или МФЦ.

Учитывая, что для выбора вариантов сейчас можно использовать электронные базы данных в сети интернет, необходимость в услугах представителя существенно снижается.

Однако к проверке юридической чистоты сделки действительно лучше привлечь опытного юриста, который разбирается в нюансах гражданского законодательства.

Риэлтор поможет устранить риски при выборе безопасного варианта расчетов, возьмет на себя подготовку договора и иных документов.

Однако, даже поручив ведение сделки представителю, покупатель не может устраняться от личной проверки всех факторов. Оплата услуг риэлтора или юриста не дает гарантию, что все риски и проблемы автоматически устраняются. Если же покупка происходит через крупных операторов ипотечного кредитования (например, Сбербанк), необходимость в привлечении риэлтора или юриста не столь велика.

Подготовка к сделке со стороны покупателя

Прежде чем выбирать вариант для покупки, покупателю нужно определиться со следующими моментами:

• какую именно квартиру он хочет приобрести на вторичном рынке (месторасположение, количество комнат, общая и жилая площадь, этажность, серия и тип дома, и т.д.);
• максимально возможная цена, которую готов уплатить покупатель;
• источники финансирования сделки (в частности, нужно заранее получить одобрение суммы ипотечного кредитования через банк, чтобы не столкнуться с отказом после выбора итогового варианта);
• состав лиц, участвующих в сделке на стороне покупателя (квартиру можно приобрести в личную собственность, либо на праве совместного или долевого владения);
• иные моменты, влияющие на порядок совершения сделки.

Также нужно убедиться, что личные документы покупателя готовы для сделки. Например, если не своевременно обменять паспорт по достижении 20 или 45 лет, его нельзя использовать для подтверждения личности. Поэтому заменой паспорта лучше заняться еще до выбора варианта квартиры и согласования условий сделки.

Поиск вариантов

Найти подходящий вариант можно случайно – по рекомендации друзей или знакомых, увидев объявление в бесплатной газете и т.д. Однако в большинстве случаев выбор предстоит делать из множества предложений на вторичном рынке:

1. через базу данных агентства недвижимости или частного риэлтора;
2. через онлайн-сервисы в сети интернет (например, Авито, ДомКлик, ЦИАН и т.д.);
3. через представителя, которому предоставлены такие полномочия.

Преимуществом поиска через агентство недвижимости может являться предварительная проверка документов на квартиру риэлторами. Однако обычно риэлторы подбирают вариант также через ресурсы в сети интернет, поэтому необходимость в их услугах не столь очевидна.

При поиске варианта через сайты нужно обратить внимание на следующие факторы:

• насколько подробно указана информация о квартире и доме (год постройки, количество лет во владении продавца, количество собственников и прописанных лиц, скрин технического паспорта или плана, и т.д.);
• характеристика квартиры (площадь, количество комнат, наличие перепланировок и т.д.);
• реальные фотографии квартиры, скрины технической документации;
• длительность продажи квартиры, существенное снижение первоначальной цены (это может свидетельствовать о проблемах с документами или самой квартирой, при которых покупатели отказываются от сделки);
• иные критерии.

Всегда нужно выбирать несколько вариантов, не соглашаясь только на первое понравившееся предложение. Так как окончательное решение будет принято после доскональной проверки документов и осмотра объектов, не исключено, что первоначальный список вариантов существенно изменится.

Изучение и просмотр вариантов

Прежде чем приступать к проверке документов, нужно оценить реальное состояние квартиры, ее соответствие заявленным характеристикам.

Для этого нужно согласовать с продавцом или его представителем место и время просмотра.

Если предстоит просмотр множества вариантов, желательно оптимизировать временные затраты – согласовать сразу несколько вариантов для просмотра в одном районе на один день или вечер.

При осмотре квартиры нужно обратить внимание на следующие нюансы:

1. сравнить заявленные характеристики объекта с реальным расположением комнат, степенью благоустройства и качеством ремонта, и т.д.;
2. оценить по технической документации, не проводилась ли в квартире перепланировка или  переустройство (если такие работы не были согласованы, покупатель столкнется с дополнительными проблемами уже после регистрации сделки);
3. реальное состояние квартиры, примерный перечень затрат на предстоящий ремонт.

Если в квартире отсутствует даже минимально приличный ремонт, либо на потолке и стенах видны следы заливов, это можно использовать для существенного снижения цены.

https://www.youtube.com/watch?v=4CbAbwYz2mc

Не рекомендуется давать окончательное согласие на покупку сразу при осмотре квартиры. Дело в том, что большинство продавцов сразу попросят внести задаток или аванс, гарантирующий совершение сделки.

Даже если сумма задатка будет небольшой, вы можете потерять ее, если впоследствии измените решение и подберете другой вариант.

Желательно оформлять соглашение о задатке только после тщательного сравнения и изучения всех вариантов.

Соглашение о намерении и задаток

Если покупатель остановил свой выбор на конкретном варианте, может потребоваться оформить соглашение о намерениях или о внесении задатка. Это нужно для того:

• чтобы собственник снял свое предложение с продажи, не искал других покупателей;
• чтобы продолжить согласование условий сделки по конкретному варианту;
• чтобы представить документы по сделке в банк для согласования ипотеки.

Во внесении задатка нет ничего страшного, если вы уже определились с вариантом квартиры. В соглашении будет указано, на каких условиях передаются деньги. Если предоплата указана как задаток, при отказе продавца от сделки деньги будут возвращены в двойном размере. Если же от заключения договора откажется покупатель, задаток останется у продавца.

Аванс носит схожий характер, однако при отказе продавца можно требовать возврата только фактически переданной суммы. Если сделка доводится до конца, сумма задатка или аванса учитывается в окончательной стоимости квартиры по договору.

Скачать образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Видео:Что нужно проверять при покупке квартирыСкачать

Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Когда вы что-то приобретаете в магазине, достаточно, чтобы продавец хотел отдать вам товар, а вы желали его купить. С недвижимостью всё сложнее: сделку могут оспорить, если выяснится, что она мошенническая или чьи-то права при продаже были нарушены. Покупателю при этом будет грустнее всего: из квартиры выселят, деньги придётся возвращать через суд, а иногда и попрощаться с ними.

Чтобы этого не произошло, проверяйте все документы — причём обязательно оригиналы или заверенные нотариусом копии.

1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта

Это очень важный документ со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, который даст вам много полезной информации.

Кто собственники

Все они должны быть согласны на сделку, иначе её можно будет оспорить.

Есть ли обременения

Объект может быть в залоге у банка из-за ипотеки, сдан в аренду с регистрацией договора в Росимуществе, арестован за долги. Если да, владельцы не имеют права им распоряжаться. Сделка будет недействительной.

Каковы характеристики квартиры

В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.

С какого числа собственники владеют квартирой

Сравните её с датой в правоустанавливающих документах (о них ниже).

На основании какого документа собственник владеет квартирой

В некоторых случаях риск изначально выше — об этом также в пункте о правоустанавливающих документах.

Выписку из ЕГРН вам предоставит собственник. Её урезанную версию вы можете получить самостоятельно.

Для этого нужно заказать выписку на сайте Росреестра. За предоставление документа в электронном виде придётся заплатить 250 рублей. Следует заказать и выписку о переходе прав на объект недвижимости — она стоит столько же. В этом документе вы увидите, как часто и на каком основании у квартиры менялись владельцы.

https://www.youtube.com/watch?v=mBaCKE-akh0

Если за последние год-два недвижимость переходила из рук в руки несколько раз, это повод насторожиться. Обычно так маскируют мошеннические сделки. Если обманутый владелец сможет через суд оспорить цепь сделок, квартиру вернут ему.

Действительность паспорта

Допустим, собственник полгода назад сменил паспорт, сказав в полиции, что старый потерял. А сейчас пытается заключить сделку по недействительному документу, чтобы потом её оспорить. Это чревато проблемами.

Так что с помощью специального сервиса МВД выясните, действительны ли документы.

Данные паспорта

Серия, номер, место рождения и адрес регистрации понадобятся, чтобы сравнивать их с данными, которые указаны в других документах (важно, чтобы всё совпадало). Если собственник за это время успел сменить паспорт, данные предыдущего экземпляра указаны на предпоследней странице нынешнего.

Обратите внимание на имя, фамилию и отчество: расхождение хотя бы в одну букву в разных документах — повод попросить собственника привести бумаги к единообразию. Иначе это может стать причиной для судебных разбирательств по поводу действительности сделки.

Семейное положение

Один из супругов не может самовольно распоряжаться совместно нажитым имуществом без согласия другого. Такую сделку легко оспорить. Так что важно выяснить, состоит ли собственник в браке и с какого числа. Эта информация вам пригодится, когда вы перейдёте к правоустанавливающим документам.

Если человек получил квартиру по наследству или в дар, наличие супруга не имеет значения. Такое имущество не считается совместно нажитым.

А вот если имеете дело с договором купли-продажи, обратите внимание на дату его заключения. Квартирой, приобретённой до брака, собственник может свободно распоряжаться.

Если он купил её после свадьбы, в пакете документов обязательно должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Теоретически заменить его можно брачным договором, который единолично закрепляет право распоряжаться объектом за собственником. Но с согласием всё-таки спокойнее: брачный договор иногда оспаривают.

Если собственник квартиры в разводе, а квартира была приобретена во время супружества, она всё ещё может считаться совместным имуществом. Здесь нужно или согласие, или решение суда о разделе, по которому недвижимость отошла человеку, с которым вы планируете заключить сделку.

Информация о детях

Сама по себе она вам ничего не скажет. Но, если у собственника есть дети, это повод для дополнительных проверок и требований новых документов.

Если квартиру покупали в ипотеку, для её погашения могли использовать материнский капитал. Это накладывает обязательство выделить детям доли в квартире. Следовательно, если в числе собственников значатся только родители, сделано этого не было. Впоследствии сделку могут оспорить.

Чтобы этого не произошло, просите у собственника справку из Пенсионного фонда, что материнский капитал не использовался для погашения ипотеки.

Если собственник несовершеннолетний

У детей до 14 лет просмотрите свидетельство о рождении, старше 14 лет — паспорта. Сравните данные с тем, что указано в других документах.

Если собственник — ребёнок, продать квартиру просто так его законные представители не могут. Необходимо согласие органов опеки на сделку. А если владельцу квартиры больше 14 лет, то и его разрешение.

3. Правоустанавливающие документы

Наименование документа, на основании которого владелец получил право собственности, есть в выписке из ЕГРН. Стоит взглянуть на него поближе.

Договор купли-продажи

Здесь всё просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим договором.

Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе.

Попросите также показать акт приёма-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.

https://www.youtube.com/watch?v=a-V0Cmz6Msc

Если жильё было куплено в ипотеку, можно попросить справку о её погашении.

Вообще, отсутствие обременений в выписке из ЕГРН красноречиво говорит, что кредит выплачен. Но раз уж какой-то документ можно проверить, было бы странно его не упомянуть.

Договор долевого участия в строительстве

Если собственник приобрёл недвижимость на стадии строительства, у него на руках будет именно этот документ, а после сдачи дома — ещё и акт приёма-передачи квартиры.

Свидетельство о праве на наследство

При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделённый наследник и попытается оспорить сделку. При этом чем больше времени прошло с момента наследования, тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.

Договор дарения

Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом. Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильём.

Договор передачи квартиры в собственность

Он выдаётся, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс.

Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учёта добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд.

Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом.

Бывают и другие виды правоустанавливающих документов, например решение суда, по которому собственник владеет объектом. Но с ними лучше сразу обращаться к юристу, если не хотите проблем.

4. Справки о прописанных в квартире

В пункте о договоре передачи квартиры в собственность мы уже частично коснулись темы, как важно знать, кто зарегистрирован в квартире. Теперь рассмотрим вопрос предметнее.

Помимо отказавшихся от приватизации, опасность для вашей сделки и комфортного проживания в купленной квартире представляют такие жильцы:

• выписавшиеся из квартиры для прохождения срочной службы в армии или лечения в санатории;
• снятые с учёта из-за отбывания наказания в местах лишения свободы;
• признанные безвестно отсутствующими;
• несовершеннолетние, отправленные в интернат.

По возвращении они будут зарегистрированы по предыдущему месту проживания — то есть у вас. Выселить их через суд, возможно, получится, но это отнимет уйму сил и времени.

Отдельно обратите внимание на выписанных несовершеннолетних, чтобы поинтересоваться, давала ли на это разрешение служба опеки.

Чтобы разобраться в нюансах, вам нужно просмотреть несколько справок. Лучше присутствовать в моменты, когда собственник их получает, чтобы убедиться в подлинности документов.

Справка о регистрации по форме 9

В ней содержатся данные обо всех, кто прописан в квартире сейчас.

Архивная справка о регистрации по форме 9

В этой версии документа показана динамика регистрации жильцов: кто был прописан раньше, кого и когда выписали. Очень полезный документ, но есть нюанс.

Его зачастую отказываются выдавать третьим лицам, в том числе и нынешним собственникам квартиры, так как он содержит персональные данные предыдущих жильцов.

Если архивную «девятку» получить не удалось, придётся работать с тем, что есть, и сразу перейти к справке по форме 12.

Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан

Документ по форме 12 содержит данные, выписывали ли из квартиры кого-то из жильцов, которые теоретически могут стать источником проблем. Идеально, если в каждой графе стоит «нет». В противном случае придётся выяснять дополнительную информацию по каждому человеку в отдельности, а то и отказываться от сделки.

5. Справки о дееспособности

Если впоследствии выяснится, что продавец не пребывал в трезвом уме и твёрдой памяти, сделку признают недействительной.

Особенно сильно вы рискуете, если продавец пожилой, но в целом застраховаться от этого нельзя.

Например, ушлый юрист может доказать, что собственник временно находился не в себе из-за лекарства от какой-нибудь простуды, потому что у того в аннотации указан такой побочный эффект.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Чтобы этого не происходило, просите продавца принести на сделку справки от психиатра и нарколога, что он вменяем и не стоит на учёте как наркоман.

Если есть весомые основания для сомнений, приглашайте лицензированного на проведение экспертизы специалиста прямо на сделку.

6. Информация о долгах за капремонт

Все долги за ЖКУ остаются за бывшим владельцем квартиры. Исключение — капремонт. Если продавец не платил за него, задолженность достанется вам. Проверить отсутствие можно по последней платёжке. Если не доверяете, попросите справку из управляющей компании.

7. Доверенность

Лучше всего заключать договор купли-продажи непосредственно с собственником. Но не всегда владелец присутствует на сделке. В этом случае он может оформить нотариально заверенную доверенность на человека, который будет представлять его интересы.

Сделки с этим документом небезопасны, слишком много факторов риска. Если всё же решаетесь на подобный шаг, проверьте следующее:

• Доверенность даёт право на продажу квартиры от имени владельца.
• Документ подлинный — это можно выяснить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
• Срок действия доверенности не истёк.
• В ней верно указаны паспортные и прочие данные.
• Владелец жив и находится в здравом уме — здесь поможет видеосвязь и справки из психоневрологического диспансера.

Но даже если всё в порядке, трижды подумайте, прежде чем решаться на такую сделку.

Что запомнить

• Проверяйте все документы. Не бойтесь быть навязчивым или занудным: вы рискуете миллионами.
• Если сомневаетесь, обращайтесь к специалисту. Лучше быть паникёром, чем остаться без квартиры и денег.
• В случае, если с каждым шагом сомнения не улетучиваются, а крепчают, отказывайтесь от сделки.

UPD.

Текст обновлён 17 ноября 2021 года: в него добавили больше актуальных данных из проверенных источников.

Видео:7 вопросов собственнику при покупке квартиры на вторичном рынкеСкачать

Осмотр квартиры перед покупкой: нюансы, которые не знают риэлторы

Осмотр квартиры перед покупкой жилья на вторичном рынке — как покупателю правильно осмотреть квартиру, нюансы при осмотре, которые не знают даже риэлторы.

Я больше, чем уверен, что большинство из нас осматривают все, что хотят купить и квартира в этом случае не исключение.

Покупая квартиру тысячи покупателей делают одни и те же ошибки или правильные действия, которые приводят к соответствующим результатам.

В результате покупка квартиры приносит радость и удовлетворение или же напротив — разочарование.

Как оказаться тем, кто покупая квартиру принимает правильное решение? Как не оказаться разочарованным в приобретенной квартире? Достаточно соблюдать небольшое количество нехитрых правил.

Наблюдая за покупателями и  риэлторами, я вывел основной ряд  действий, которые необходимо совершить для правильной покупки квартиры. Все эти действия совершаются на этапе осмотра квартиры.

Ведь именно тщательный осмотр квартиры является основной гарантией того, что ваша покупка квартиры окажется наиболее удачной.

Хитрости и приемы осмотра квартиры подробно рассматриваем в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Осмотр квартиры перед покупкой: двор

1. Осмотр придворовой территории, на которой расположен дом.

Обратите внимание на состояние двора, его ухоженности, наличие парковки, свободных мест на ней, ведь вам тоже предстоит куда-то ставить вашу машину.

Даже если в данный момент у вас нет машины, то вероятнее всего она появится, ведь жизнь налаживается и начало положено — вы покупаете квартиру! Так сделайте это максимально правильно:)

«Подводные камни» при покупке найдете в статье  11-ти рисках покупателя квартиры

https://www.youtube.com/watch?v=udXAxHLSTO0

Если у вас есть дети, то по умолчанию, наличие детской игровой площадки непременно и актуально. Напротив, при отсутствии у вас детей, например, они уже выросли — детская площадка может стать для вас излишним источником шума.

Обратите внимание на какую сторону выходят окна вашей будущей квартиры. Идеально, если они выходят на обе стороны — и во двор и на улицу.

Если же только во двор, то будьте готовы к тому, что покупая такую квартиру вы можете стать невольными зрителями дворовых посиделок, шумных гуляний и «разборок» дворовых кампаний;

2. Осмотрите дом, в котором планируете покупать квартиру со всех сторон.

Не поленитесь обойти его кругом. Осмотрите стены, состояние швов (если это панельный дом), наличие сырых или покрытых мхом кирпичных стен (особенно касается домов вторичного рынка недвижимости, построенный еще в советский период), наличие либо отсутствие выкрашивающейся кладки, балконов или обшивки стен..

Бывает достаточно примеров, когда покупая квартиру покупатели, особенно, квартир, находящихся на последних этажах, не замечают наличие трещин в стенах и эти недостатки обнаруживаются только после покупки квартиры и последующего проживания в ней.

Постарайтесь не повторят этого печального опыта:)

О плюсах и минусах 1-го и последнего этажей читайте в квартира на первом этаже и квартира на последнем этаже

3. Важно, хотя бы предположительно, знать с кем вам предстоит соседствовать после покупки квартиры.

Одни покупатели идут знакомиться с соседями, звоня в их двери, но во-первых не всегда можно застать людей дома, а во-вторых не всем понравится подобная манера предварительного знакомства, хотя полезность этого способа исключать нельзя.

Гораздо проще со двора посмотреть на состояние и наличие пластиковых окон. По их количеству и состоянию можно сделать определенные выводы об уровне достатка и социальному положению соседей.

Чтобы не повторять бега по граблям ваших предшественников — воспользуйтесь опытом поколений. который отражен в моей статье «Как купить квартиру с хорошими соседями«, уверен вам она тоже понравится.

В дополнение: состояние домов, построенных в начале 80-хх годов прошлого века, может быть намного лучше, чем возведенных уже в начале этого. Причин может быть много — от качества и добросовестности строительства, до качества стройматериалов и добросовестного ухода за зданием,  в котором вы решили осуществить покупку квартиры.

Про плюсы и минусы вторички и новостройки читайте Что выбрать: вторичку или новострой

Осмотр квартиры перед покупкой: подъезд

1. После осмотра придворовой территории и внешнего вида здания, осмотрите подъезд, его состояние.

Покупая квартиру 99% покупателей обращают внимание на состояние подъезда и его входной двери, тамбура. Вы можете поинтересоваться как давно был сделан ремонт или когда его собираются производить.

Не лишним будет обратить внимание на состояние лестничных площадок во всем подъезде. Это вы можете сделать до или после осмотра самой квартиры.

Наличие несанкционированных «мест для курения», банки из под пива на подоконниках дадут вам достаточно ясное представление что периодически или постоянно на лестничных маршах.

Покупка квартиры довольно серьезное предприятие и подходить к нему надо соответственно.

Не смущайтесь и не ленитесь — чем больше у вас будет информации о квартире, тем более обдуманное решение о покупке квартиры вы примите.

Помимо осмотра самого подъезда можете посмотреть состояние дверей квартир в подъезде. Это т осмотр вкупе с окнами квартир даст более четкое понимание какие соседи будут вас окружать.

Не упускайте из виду эти нюансы, т.к. ваше комфортное проживание отнюдь не ограничивается купленной квартирой — подъезд и соседи так же будут участвовать в вашей жизни.

Есть достаточно много примеров, когда курящие соседи доставляют массу дискомфорта из-за устраивания «дымовых завес» в подъезде, в результате чего одежда пропахивается дымом, страдают дети (если они есть) и ваши нервы.

https://www.youtube.com/watch?v=i6KT4UwEQRw

Предусмотрите или исключите неприятные ситуации до покупки квартиры — на стадии ее осмотра.

2. Состояние и работоспособность лифта тоже имеет большое значение.

По внешнему виду кабинки можно сделать вывод о контингенте, который проживает в подъезде, а так же о работе коммунальных служб.

Поинтересуйтесь в какое время работает лифт. Обычно лифты либо работают круглосуточно, либо отключаются после 23:00, если для вас это принципиально важно, например, вы часто поздно возвращаетесь домой — лучше вам сразу это уточнить перед покупкой квартиры.

3. Обратите внимание на наличие или отсутствие мусоропровода.

В настоящее время многие жильцы отказываются от него, ввиду того, что при его неправильной эксплуатации возникают две главные проблемы — запах и крысы. Если мусоропровод присутствует обязательно посмотрите его расположение.

Одно из неудачных расположений мусоропровода — непосредственно на площадках, где расположены квартиры, более удачное расположение, когда он находится между этажами.

Если мусоропровод отсутствует — узнайте где находятся места выброса отходов, потому, как если покупку квартиры вы совершите в этом доме, то и вам, соответственно пользоваться данными удобствами:)

Осмотр квартиры перед покупкой

1. Довольно часто продавцы, в процессе проживания в квартире делают несущественную перепланировку с целью создания более комфортных условий для проживания.

При продаже квартиры может выясниться, что перепланировка не узаконена, либо ее узаконить вообще невозможно.

Например, снесены несущие стены, перенесен санузел, либо снесена стена между лоджией и комнатой, убраны вентиляционные короба и прочее.

Покупатели обрадовавшись цене, либо состоянию квартиры на эмоциях не замечают подобных нюансов, либо просто верят продавцам, что изменения «несущественные», а затем оформив покупку такой квартиры ломают голову, как же это узаконить или перепродать квартиру.

Читайте и решайтесь: покупка квартиры с ремонтом и без

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, используйте специалиста, который доедает «третью собаку» на подобных делах, кто знает планировку подобных домов, разбирается в документах и соблюдает только ваши интересы.

Трата на консультацию предотвратит разочарование и зря потраченные нервы после неудачной покупки квартиры.

Жилой фонд состоит не только из новостроек и домов позднего советского периода. Нередко покупатели склоняются к покупке квартир под названием «сталинки».

В этих типах домов встречаются как железобетонные, так и деревянные перекрытия. Эти здания возводились в период 40-50-хх годов, но их состояние различно, в зависимости от ухода и может быть даже внешне идеальным.

Есть у них преимущества, такие как большие площади и высокие потолки, но как недостатком можно считать наличие деревянных перекрытий.

Это может стать причиной пожара всего дома, поэтому банки и страховые компании неохотно выдают кредиты и страхуют покупку квартир в подобных домах.

Тогда можно посмотреть другие варианты — «хрущевки» или «брежневки«. И не смотрите на стандартность их планировок, например удачную перепланировку в 1-комнатной хрущевке можно успешно сделать, зная сколько будет прощивать в ней человек.

Тоже самое касается перепланировки 2-комнатной хрущевки. Главное, что при этом надо знать, так это правила перепланировки в квартире и ее узаконивание.

2. Вид из окна покупаемой квартиры является одним из основных показателей при ее осмотре.

Припоминается один фильм, не помню его названия. Там по сюжету семейная пара покупает дом по выгодной цене и осмотр его проводят уже поздним вечером. Они интересуются, как район, им говорят, что очень тихий и это радует покупателей, дом, в целом им нравится и они покупают.

На следующий день, пара уже днем приезжает в этот дом, чтобы осмотреться, уже как хозяева, опять ходят по дому в приподнятом настроении и когда они открывают шторы окна, выходящего на задний двор, то обнаруживают там кладбище. Да, район здесь действительно тихий:))

На этом примере, вы уже поняли, что надо смотреть при покупке квартиры:) Нередко из окна помимо хорошего вида может попасться пустырь, пыльная дорога, железнодорожные пути и прочее.

3. После осмотра вида за окном не менее важным проверить качество пластиковых окон и добросовестность их установки.

https://www.youtube.com/watch?v=06XpP8A0Dp8

Не для кого не секрет, что довольно часто в покупаемых квартирах, после строительства, покупатели предпочитают менять установленные застройщиком пластиковые окна.

Однако, находятся и те, кого такие окна устраивают изначально. Вы покупаете квартиру, а это такой же товар, как и на рынке — так что не стесняйтесь спросить, кто и когда устанавливал окна, может даже есть смысл спросить паспорт изделия.

4. Если вам важно наличие толстых и качественно сделанных стен при покупке квартиры, то можно проверить и их путем простого простукивания в нескольких местах.

Так же визуально посмотрите, не осыпается ли покрытие стен, нет ли грибка или следов затопления соседями.

По окончании осмотра при покупке квартиры

Обязательно поинтересуйтесь и сами посмотрите инфраструктуру района, в которой планируете покупать квартиру.

Наличие поблизости важных для вас объектов: школ, д/садов, больниц, аптек, торговых и развлекательных центров. Наличие других подъездных путей к дому, остановок городского маршрутного транспорта и прочее.

Узнайте кто живет над покупаемой квартирой, не топили ли квартиру соседи.

Узнайте как можно больше полезной информации, которая бы позволила вам остановить ваш поиск именно на этой квартире, либо продолжить его дальше.

Если не знаете что спрашивать и на что обратить внимание — обратитесь за сопровождением или консультацией к специалисту и придите во «всеоружии» на осмотр квартиры.

Для подкованности, прочтите статью про 6-ть правил выбора квартиры своей мечты.

А если вы уже посмотрели квартиру, то наверняка уже подумываете о том, что надо бы, как минимум, проверить документы на нее. Вот здесь вам подойдет помощь квалифицированного юриста.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Сегодня мы выяснили, что учесть при осмотре квартиры перед покупкой.

Удачной покупки квартиры!

Видео:Покупаешь квартиру? Что спросить у собственника?!Скачать

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Покупка квартиры без риелтора

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2021 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2021 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2021 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

Milkos/Depositphotos

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=mOfXSfoCnUE

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете.

Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги.

Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов.

Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом.

Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

shurchkov/Depositphotos

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги.

Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации.

Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Видео:КАК ПРАВИЛЬНО ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ| ЧТО НУЖНО УЧИТЫВАТЬ|РЕКОМЕНДАЦИИСкачать

Что нужно знать при покупке квартиры «вторички» в 2021 году

Статья обновлена: 22 января 2021 г.

Здравствуйте. То что я описала на этой странице, я рассказываю своим клиентам и знакомым, которые собираются покупать квартиру «вторичку». Я не стала описывать то, что написано на других юридических сайтах. Хочу, чтобы моя статья дополняла ваши знания.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Про проверку квартиры

По этой ссылке я опубликовала большую статью, где вы узнаете: 1) как проверить квартиру на юридическую чистоту; 2) как проверить ее собственников; 3) узнать кто прописан и выписан с квартиры; 4) узнать узаконена ли перепланировка (если не узаконена, то после покупки квартиры ее придется узаканивать новым владельцам); 5) узнать историю квартиры и т.п.

Не все долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника

После покупки квартиры только задолженность по капитальному ремонту переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Остальные долги по коммунальным платежам не переходят, т.к.

они числятся не за квартирой, а за человеком. Новые собственники должны платить за «коммуналку» только с даты покупки квартиры, а точнее с даты регистрации перехода права собственности – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п.

2 ст. 223 ГК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=iHVtEeeZiK8

Как проверить квартиру на задолженность по «коммуналке».

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.

Задаток имеет обеспечительную функцию. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если покупатели откажутся от сделки, то задаток остается у продавцов — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Если вы будете передавать задаток, то обязательно подписывайте с продавцами предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Если вы подписали только один из этих документов и продавец отказывается от сделки, то суд может признать переданные деньги не задатком, а авансом.

Для оформления сделки может потребоваться нотариус

С июля 2021 года большинство сделок купли-продажи нужно было удостоверять у нотариуса, но с 31 июля 2021 года некоторые случаи упростили. Обязателен ли нотариус конкретно в вашем случае, читайте в статье по этой ссылке. Статью написала юрист с 14-летним стажем работы в сделках с недвижимостью.

Как проходит сделка с участием нотариуса: 1) Покупателям и продавцам нужно собрать все необходимые документы. 2) Обратиться в нотариальную контору, где нотариус составит и удостоверит договор купли-продажи квартиры.

3) Нотариус бесплатно подаст нотариально заверенный договор купли-продажи на регистрацию. 4) Через несколько дней сделку зарегистрируют, тогда покупатели станут новыми собственниками квартиры.

Документы отправят тому же нотариусу, их можно будет забрать.

Сколько стоит у нотариуса провести куплю-продажу квартиры — подробный разбор тарифов. Кто должен оплачивать услуги нотариуса? Здесь по договоренности.

Хоть у большинства нотариусов в чеках об оплате фигурируют именно продавцы, ведь они выгодоприобретатели, нотариусам без разницы кто даст деньги. Многие продавцы сами не знают, что из-за их ситуации придется удостоверять сделку купли-продажи.

Как узнают что придется заплатить нотариусу, могут сходу увеличить стоимость квартиры, чтобы покупатели покрыли эти расходы. Поэтому будьте готовы к такому повороту.

Передавайте деньги продавцу через гаранта

Я крайне не советую передавать деньги за квартиру продавцу «на руки». Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. В этом и поможет гарант-посредник.

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрала 3 способа. Первый способ — через банковскую ячейку, где гарантом выступает банк. Второй способ — через аккредитив, гарантом также выступает банк. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы охотно соглашаются на расчеты через гаранта, т.к. в этом случае защищены и их интересы.

Сохраните выписку из ЕГРН, которую выдадут после покупки

Свидетельства о регистрации права перестали выдавать с 2021 года.

Их заменили на выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Советую сохранить эту выписку.

Если в будущем будете продавать квартиру «ипотечникам», то некоторым банкам потребуется именно эта выписка, которую вам выдали после регистрации сделки купли-продажи.

После покупки квартиры собственнику полагается налоговый вычет в размере 13% от стоимости его доли. Максимум можно вернуть 260 тыс.руб. за расходы на покупку. Если квартира куплена в ипотеку, то также можно получить до 390 тыс. руб. в виде вычета за оплату процентов по ипотеке. Оба этих вычета и есть так называемый имущественный налоговый вычет.

Кто имеет право на налоговый вычет за купленную квартиру

Обязательно возьмите с продавцов расписку о получении денежных средств за квартиру. Эту расписку нужно предоставить налоговой инспекции, чтобы оформить вычеты.

Если используете мат.капитал

Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, то после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона».

Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять.

Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки. Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.

https://www.youtube.com/watch?v=35LFBMqs86w

Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.

🎬 Видео

ЧЕК ЛИСТ: КАК САМОМУ ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ В 2023 ГОДУСкачать

ТОП 5 ошибок при покупке вторичного жилья | Как выбрать квартиру на вторичном рынкеСкачать

Что нужно знать при покупке квартиры и, что учитывать при выборе квартиры?Скачать

Проверь ЭТО перед покупкой квартиры в 2023 году! Как не потерять недвижимость в России?Скачать

Осмотр квартиры перед покупкойСкачать

Какие документы нужно проверять у продавца перед покупкой квартиры?Скачать

Покупаешь квартиру - посмотри мое видео. Основные ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке.Скачать

Как осмотреть квартиру при покупке вторичкиСкачать

КАК ВЫБРАТЬ КВАРТИРУ? ТОП-6 ОШИБОК Советы и Примеры | 0+Скачать

КАК ТОРГОВАТЬСЯ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ?& ПОДРОБНАЯ ИНСТРУКЦИЯ для ПОКУПАТЕЛЯ!Скачать

ТОП 5 основных ошибок при покупке квартиры в новостройкеСкачать

Вопросы при просмотре квартирыСкачать

Какие документы нужно проверить при покупке и продаже квартиры в 2024 году?Скачать

Процесс передачи денег при покупке квартирыСкачать

ТОП 5 квартир которые НЕЛЬЗЯ покупать / Как не потерять деньги?Скачать

10 ПРАВИЛ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ в 2024Скачать