Судебная практика перевод нежилого помещения в жилое

Как перевести нежилое помещение в жилое

Бесплатная консультация адвоката по жилищным спорам
Цены на услуги адвоката по жилищным спорам

Перевод нежилого помещения в жилое – сложный процесс, регулируемый Жилищным кодексом Российской Федерации.

Ввиду того, что в нашей стране жилищный вопрос продолжает оставаться актуальной проблемой, периодически возникает необходимость в такой процедуре, как перевод нежилого помещения в жилое. Практически в каждом строении имеются помещения, имеющие категорию нежилых, и используемых для торгового или коммерческого назначения.

Зачастую перевод нежилых помещений в жилой фонд происходит из-за нехватки жилья, или же по инициативе собственников дачных участков, которые могут быть использованы в качестве полноценных объектов жилого использования.  Учитывая тот факт, что многие граждане не знают, как перевести нежилое помещение в жилое, попробуем разубрать данный вопрос более подробно.

Как показывает практика, на самом деле если вплотную заняться таким процессом, как перевод помещения из нежилого фонда в жилой, то никаких особых проблем возникнуть не должно. Но это только при условии, что все требования законодательной базы соблюдены и все документы в полном порядке.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Задайте вопрос юристу в онлайн чате круглосуточно

02

Бесплатная горячая линия
8 800 511 38 27 (регионы РФ)
8 499 577 04 24 (Москва и МО)

03

Закажите обратный звонок, юрист перезвонит вам через 5 минут

Бесплатная консультация адвоката по жилищным спорам
Цены на услуги адвоката по жилищным спорам

Стоимость

Жилое помещение согласно действующим нормам подразумевает собой имущество, приспособленное для проживания граждан. Жилое помещение должно соответствовать всем санитарным нормам и техническим требованиям. В то же время нежилое помещение представляет собой недвижимый объект, используемый для бытовых и прочих целей, и не предусматривающий проживание граждан.

Для того, чтобы дать старт такой операции, как перевод в жилое использование недвижимости, необходимо предоставить определенный пакет сопроводительной документации, включающий в себя:

1. Письменное заявление от владельца нежилого пространства.
2. Кадастровую и техническую документацию на конкретное помещение.
3. Конкретный план изменения функционального назначения пространства, для того, чтобы жилое помещение соответствовало всем требованиям.
4. Если будущее жилое пространство расположено в доме, где большая часть помещений не принадлежит к категории нежилых, то необходим план здания, при помощи которого будет дан анализ, не приведет ли изменение категории в жилую к непоправимым последствиям.
5. Если предполагается проведение перепланировки, то необходима документация, дающая разрешение на ее проведение, а также конкретный и четко сформулированный план и выводы экспертов.
6. Также потребуется разрешение от жильцов строения, в котором в скором времени может появится новое жилое пространство.

В любом случае, многих будет волновать вопрос, перевод нежилого помещения в жилое стоимость какую будет иметь. В соответствии с действующими законами, госуслуга по переводу категории недвижимости является абсолютно бесплатной.

Однако, возникают некоторые нюансы, касающиеся длительности процесса перевода. В среднем, сбор документов на нежилое помещение займет около месяца, еще от 2 до 3 месяцев будет проходить согласование проекта перевода в жилой фонд. Еще некоторое время займет ремонт помещений, в следствии которого недвижимость станет обладать всеми характеристиками, которые применимы для жилой категории.

Как показывает практика, в суммарном выражении длительность перевода может превысить 1 год, и это при условии, что данное решение получит одобрение сразу же.

https://www.youtube.com/watch?v=DfT25xxRb-c

Если же вы хотите разобраться с данным вопросом как можно быстрее, следует привлечь юристов, которые заметно сократят сроки, но при этом увеличат расходы. В зависимости от объема работ стоимость в данном случае будет составлять в районе 300-350 тыс. рублей.

Судебная практика

Если возникает необходимость в изменении категории недвижимости, в частности в инициации такой процедуры, как перевод нежилого помещения в жилое, судебная практика, как правило, встает на сторону собственника. Однако не стоит забывать о том, что должны быть соблюдены все требования, предъявляемые к данному процессу.

Анализируя все ситуации, которые решаются в суде и касаются перевода категории помещений в жилое назначение, можно с уверенностью утверждать, что все будет зависеть от конкретной ситуации.

Суд является органом исполнительной власти, и потому должен следить, чтобы закон никоим образом не был нарушен, только в такой ситуации нежилое пространство может изменить свое назначение.

Судебная практика в отношении такой операции, как перевод в жилой фонд определенных помещений, имеет такие особенности:

1. Если вы не знаете, как перевести помещение в жилое, следует проконсультироваться с юристами, дабы исключить проблемные моменты.
2. Помещение, предлагаемое к переводу в жилое, должно находится в пределах жилой застройки.
3. Прежде чем обратится в суд, необходимо согласовать проект перевода с уполномоченными структурами, и следовать ему в полном объеме.
4. Если перевод касается тех комнат, которые расположены в жилом здании, для осуществления процесса необходимо получить письменное согласие от всех соседей, особенно, если предполагается проведение ремонтных работ.
5. Суд имеет право отказать, если будет установлено, что какие-то условия, указанные в ЖК РФ не исполнены или же выполнены не в полном объеме.

Таким образом, судебная практика имеет довольно много самых разнообразных решений. Однако, следует учесть, что если закон соблюден в полной мере, то никаких предпосылок для отрицательного вердикта не будет, и перевод будет осуществлен в течении того временного промежутка, который указан в законодательстве по данному вопросу.

Условия

В данном случае перевод категории поможет увеличить жилой фонд. Однако стоит понимать, что такой процесс, как перевод нежилой недвижимости, возможно осуществить исключительно в рамках действующих нормативов жилищного законодательства.

Условия перевода нежилого помещения в жилое помещение следующие:

1. Нежилое помещение можно перевести только тем гражданам, которые являются собственниками. В случае аренды будет дан отказ, даже если она имеет долгосрочное основание.
2. Недвижимость нежилого назначения не должно быть предметом залога.
3. Помещение для перевода должно соответствовать всем санитарным и техническим требованиям, и иметь доступ к инженерным коммуникациям. В противном случае перевод будет невозможен.
4. Помещение, которое планируется сделать жилым, должно быть расположено в зоне городской жилой застройки. То есть, нежилой объект, расположенный в промышленной зоне и находящийся в окружении пространств нежилого назначения, не может стать в один момент жилым.
5. Жилое помещение не должно представлять собой опасность для окружающих. Таким образом, жилой фонд не может быть пополнен теми нежилыми пространствами, которые находятся в плохом состоянии или же его конструкции имеют серьезные дефекты.

Если никаких претензий не возникнет, то в течении 45 дней с момента подачи заявления, владелец нежилой недвижимости получит официальное разрешение, подтверждающее перевод в категорию жилой собственности. И уже на основании данного вердикта, пользователь имеет право начать переоформление документации и получение нового свидетельства на право собственности. 

Однако, прежде чем итоговый результат станет реальностью, придется обратится в МФЦ с заявлением, оплатить госпошлину в сумме 350 рублей и подождать 10 рабочих дней. Прежде чем окончательно разобраться с процессом перевода.

Отметим, что если вы не знаете, как перевести нежилое помещение в жилое, можно ли разобраться с данным процессом быстрее, или же не осознаете все нюансы и «подводные камни» данной процедуры, то лучше привлечь на свою сторону квалифицированных адвокатов, которые не только помогут решить все сложности, а и будут способствовать более быстрому принятию решения по переводу в жилой фонд.

Петр Романовский, юрист Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Перевод нежилого помещения в жилое

   В последние годы перевод нежилого помещения в жилое, встречается все чаще. Нехватка жилья, толкает наших граждан приобретать не жилые помещения, переоборудовать их, а затем осуществлять перевод нежилого помещения в жилое.

  Большое разнообразие строительных материалов и наличие неиспользуемых, добротных производственных помещений, позволяет многим решить  их жилищный вопрос.  В сельской местности многие сельхозпредприятия предпочли избавиться от различных  технических помещений, детских садов и других служебных помещений, которые могут быть переделаны в жилые и использоваться для проживания.

 В соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое, допускается с согласия органов местного самоуправления при наличии определенных условий:

1. заявление о переводе нежилого помещения в жилое может подать только  его собственник или надлежащим образом уполномоченное им лицо.
2.  помещение должно быть изолированным;
3. помещение должно быть пригодным для проживания, а потому  соответствовать санитарным нормами правилам, предъявляемым к жилью, отвечать требованиям пожарной безопасности, строительно-техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям.
4.  если для перевода нежилого помещения в жилое требуется переустройство и перепланировка, необходимо, чтобы имелась такая техническая возможность, без нарушения прав и законных  интересов иных лиц. 

 Порядок перевода нежилого помещения в жилое 

Порядок перевода нежилого помещения в жилое и наоборот регулируется  Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

В этом положении детально обозначены требования, которым должно отвечать  жилое помещение в частности :

1. несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии;
2. помещение должно иметь отопление, электроосвещение, питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, вентиляцию, а в газифицированных районах также и газоснабжение. В поселениях, не имеющих централизованного водоснабжения, водоотведения иных инженерных сетей допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
3. все инженерные системы должны отвечать санитарным нормам;
4.  помещение должны быть расположено в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. 

В Положении  содержится целый ряд других требований предъявляемых к жилому помещению.

 В нем так же перечислены основания для отказа в переводе нежилого помещения в жилое:

 во-первых,  если право собственности на нежилое помещение имеет какое-то обременение  (например, залог, ипотеки, аренда и т. д.);

 во-вторых, если нежилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям и технически невозможно  переоборудовать это помещения, чтобы оно отвечало этим требованиям.

 Документы, предоставляемые для перевода нежилого помещения в жилое

Собственник нежилого помещения решивший перевести его в жилое  должен обратиться  с этой просьбой в соответствующую комиссию созданную органом местной власти и представить следующие документы:

1) заявление собственника ;

2)  документы  подтверждающие право собственности на не жилое помещение (подлинники или нотариально удостоверенные их копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием ( технический паспорт);

4) поэтажный план дома;

5)  проект переустройства и перепланировки нежилого помещения в жилое, если это требуется.

6) в соответствующих случаях согласие соседей;

Этот перечень является исчерпывающим, а потому  требовать от заявителя иных документов жилищная комиссия не вправе. Однако, на практике многие муниципальные органы требуют предоставления еще ряд документов

 В течение 45 дней заявление гражданина  должно быть рассмотрено и вынесено одно из следующих решений:

— о переводе нежилого помещения в жилое;

-об отказе  в переводе помещения в жилое.

https://www.youtube.com/watch?v=UvciLFboi2k

В решении об отказе в переводе помещения в жилое, указываются  основания  для этого отказа с перечислением всех имеющихся нарушений.

  Не позднее трех дней после принятия решения, комиссия направляет копию своего решения заявителю.

Это решение может быть обжаловано заявителем в соответствующий суд.

Отказ в переводе нежилого помещения в жилое, является законным только в следующих случаях:

1) заявитель не предоставил установленный законом перечень документов;

2) заявитель подал документы в ненадлежащий орган;

3) перевод  не соответствует условиям, перечисленным в ст.22 ЖК РФ;

4) проект переустройства и  перепланировки  не соответствует требованиям Российского законодательства.

 Судебная практика по спорам возникающие в связи с переводом нежилого помещения в жилое помещение

Как указывалось выше, с заявлением о переводе нежилого помещения в не жилое может подать только собственник этого помещения, или уполномоченное собственником лицо. Нередко, с заявлением о переводе помещений в жилое обращаются юридические или физические лица, не являющиеся собственниками помещения.

Чаще всего это законные пользователи помещениями, т. е  юридические лица, у которых  недвижимое имущество находится в оперативном управлении. Суды отказывают в удовлетворении обоснованных требований заявителей о переводе помещения в жилищный фонд, если они не являются собственниками этого помещения.

Суды не становятся на сторону заявителя выдвинувшего требования признать отказ в переводе помещения в жилое незаконным, если проект переустройства ( перепланировки) не отвечает требованиям законодательства.

Чаще всего отказ в переводе нежилого помещения в жилое вызван  несоответствием помещения  требованиям, предъявляемым к жилым помещениям  которые изложены  в вышеуказанном Положении. В таких случаях отказ в переводе не всегда признается судом законным.

Поскольку решение вопроса о переводе помещения в жилое отнесено к компетенции государственных органов, обращение  в суд с таким  требованием,  является незаконным.

Заявитель первоначально должен обратиться с заявлением о переводе помещения в жилое в соответствующий орган власти и только получив незаконный отказ обратиться в суд с требованиями о понуждении органа власти осуществить перевод помещения в жилищный фонд.

   Таким образом, анализ судебной практики говорит о том, что  не каждое помещение может быть переведено в жилое.

   Для  такого перевода  необходимо соблюсти установленный порядок перевода помещения в жилое требования, предусмотренный жилищным законодательством в частности подать соответствующее заявление в компетентный орган власти и приложить к нему требуемый пакет документов. Кроме того, необходимо, предоставить техническая документация по переустройству и (или) перепланировки  помещения, отвечающую требованиям закона.

О переводе жилого помещения в нежилое читайте здесь

Перевод жилого помещения в нежилое: судебная практика

Дефицит помещений для коммерческого использования несколько лет назад породил волну многочисленных обращений по переводу жилых помещений в нежилые.  И на сегодняшний день, несмотря на то что построено большое число коммерческих объектов, многие владельцы бизнеса стоят перед необходимостью осуществить  подобный перевод.

Условия перевода

Порядок перевода жилого помещения в нежилое четко регламентируется ст. 23 Жилищного кодекса РФ, а ст. 24 этого кодекса определяет основания для отказа в переводе. Закон закрепляет право заявителя обжаловать данный отказ в судебном порядке, и, как показывает практика, именно обжалование отказов в переводе составляет  основную часть судебных разбирательств по данному вопросу.

Основной причиной отказа органов местной власти перевести жилое помещение в нежилое является отсутствие необходимых документов. Чаще всего указывается непредставление согласия от других собственников жилых помещений в многоквартирном доме.  Однако  в ст.

23 ЖК РФ в перечне документов, необходимых для перевода, не указано такое согласие. Между тем, другие нормы жилищного законодательства предусматривают обязательное получение согласия остальных собственников. Например, необходимо получить согласие всех собственников помещений при проведении реконструкции дома.

Именно в неоднозначном понимании термина «реконструкция» кроется основная причина отказов перевести жилое помещение в нежилое без согласия собственников. Раскрывается данное понятие в Градостроительном кодексе РФ.

Согласно этому документу под реконструкцией понимается внесение изменений в планировку помещения, которая приводит к уменьшению или увеличению площади, этажности и т.д. Кроме того, данный документ содержит еще такие понятия:

• Переоборудование – внесение изменений в инженерно-технические сети помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт. К таким изменением относится перенос санузла, устройство дополнительных электрических розеток и т.д.
• Перепланировка – внесение изменений в архитектурно-планировочные решения в пределах одного помещения, которые изменяют его планировку, но не изменяют его площадь, объем и т.д.

Как показывает судебная практика по обжалованию отказов в переводе жилого помещения в нежилое, у органов местной власти и у суда часто разные взгляды на планируемые в рамках перевода действия по изменению помещения.

К примеру, орган местной власти отказал в переводе жилого помещения в нежилое на том основании, что заявитель не представил решение общего собрания дома с согласием на реконструкцию, так как планируется демонтаж простенка и устройство отдельного входа в помещение с улицы.

Орган власти посчитал, что планируемые работы являются реконструкцией, суд же признал данные работы перепланировкой, поэтому заявителю нет необходимости получать согласие остальных собственников, следовательно, органы местной власти должны выполнить перевод жилого помещения в нежилое.

Совет: при подаче документов в органы местной власти для перевода жилого помещения в нежилое желательно приложить к проекту изменения переводимого помещения заключения экспертной организации о характере планируемых работ, где будет четко указано, что будет выполняться: перепланировка, переоборудование или реконструкция.

Иные споры по переводу жилых помещений в нежилые

Однако с переводом жилых помещений в нежилые связаны судебные споры не только по отказу местных властей выполнить такой перевод. На практике нередки ситуации, когда другие собственники обжалуют в суде разрешение на перевод помещения в нежилое.

В качестве оснований для отмены перевода также выступает неоднозначное понимание выполняемых собственником нежилого помещения работ по его изменению. Например, в суд обратились собственники жилых помещений, посчитавшие, что их права ущемлены другим собственником, который перевел свою квартиру в нежилое помещение.

В иске было указано, что к нежилому помещению было пристроено крыльцо, соединяющее вход в подъезд с входом в данное помещение. Истцы указали, что таким образом без их согласия на реконструкцию произошло увеличение их общего имущества, то есть ответчиком нарушена ст. 247 ГК РФ.

  Однако суд не согласился с заявителями, признал проведенные работы перепланировкой, которые не требуют получения согласия остальных собственников.

https://www.youtube.com/watch?v=nbv5zLYKKn8

Нередко в отношении собственников нежилых помещений, переведенных из жилых, заявляется негаторный иск. К примеру, истец В. потребовал от владельца соседней квартиры, переоборудованной под магазин, вернуть квартиру в жилой фонд или убрать козырек, который, по мнению истца, значительно снижает уровень инсоляции его квартиры.

Суд проанализировал законность перевода помещения в нежилое, а также провел экспертизу соответствия квартиры заявителя нормативным требованиям.

На основе полученных данных суд отказал в удовлетворении иска, отметив, что перевод жилого помещения в нежилое выполнен согласно требований законодательства, а выполненные собственником нежилого помещения работы не препятствуют праву истца пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Несколько иной подход у судов, когда собственники помещений, переведенных из жилых в нежилые, возводят возле них самовольные  постройки. В большинстве случаев суд выносит решение о сносе подобных объектов.

Совет: в некоторых ситуациях самовольную постройку можно узаконить. Для этого необходимо получить согласие всех собственников общего имущества, а также заключение экспертизы о соответствии данной постройки всем требованиям нормативных документов к строениям данной категории. Но данная процедура производится только в судебном порядке.

Перевод жилого помещения в нежилое — процедура относительно несложная, но требующая определенных знаний законодательства.

Учет всех нюансов нормативно-правового регулирования этого вопроса позволяет избежать конфликтной ситуации и длительного судебного разбирательства.

Судебная же практика по спорным вопросам перевода в большинстве случаев носит положительный характер для большинства желающих вывести свою недвижимость из жилого фонда.

Перевод нежилого помещения в жилое в РФ: судебная практика

Сейчас существует множество возможностей и современных технологий, позволяющих перевести нежилую недвижимость в жилую. Для этого будет достаточно усовершенствовать квадратные метры, сделать так, чтобы в них было приятно находиться. Кроме того, перевод жилого помещения в жилое, включает в себя следующие правила:

• площадь должна соответствовать определенным нормам и правилам пожарной безопасности;
• кроме того необходимо, чтобы недвижимость была выполнена в соответствии с санитарными нормами;
• документацию нужно оформлять в соответствии с действующей законодательной базой.

Особенности процесса

Опираясь на закон, то можно говорить о том, что жилым помещением считается недвижимое имущество, соответствующее всем нормам и стандартам, а также обладает всеми условиями для комфортного проживания.

Кроме того, квадратные метры должны обладать изолированным статусом.

В ином случае, площадь потребуется привести в состояние, соответствующее основным требованиям, только после этого можно будет осуществить перевод.

Данную процедуру невозможно провести с помещением, не являющимся собственностью. Также перевод невозможен, если будет обременен правами третьих лиц, он может выступать в качестве залога под кредит и т.д.

Основные требования

Существует целый ряд требований на изменения статуса коммерческой недвижимости. В любом случае, перед началом сбора документации, рекомендуем проконсультироваться со специалистами. Они рассмотрят ситуацию в общем и определят, можно ли переводить здание в жилое.

Основная проблема перевода заключается в том, что в РФ нет четкого и определенного понятия нежилого помещения. По этой причине часто процесс сопровождается разногласиями, решающимися в судебной структуре. Основные признаки нежилого помещения есть возможность определить только в нормативно-правовых актах. К признакам относятся следующие факторы:

• изолированность от остальных помещений;
• вхождение в состав архитектурной конструкции;
• характер назначения и эксплуатации.

Поэтому к нежилым квадратным метрам следует отнести: офисы, подвалы, чердаки, офисные помещения, дома, находящиеся в аварийном состоянии.

Какие требования следует выполнить при переводе?

Данный процесс возможен только в том случае, если выполнены основные требования:

1. Коммерческая недвижимость должна быть оформлена, на гражданина, пожелавшего изменить статус квадратных метров. В том случае если недвижимость является залоговым имуществом и кредит не погашен, тогда перевод произвести невозможно. Арендатор категорически не может претендовать на смену статуса, даже если снимает недвижимость долгое время.
2. В том случае, если нежилой объект претендует на перевод, его нужно привести в необходимое состояние, соответствующее требуемым санитарным и техническим нормам. Особенное внимание рекомендуем уделить противопожарной безопасности, в противном случае ваш замысел не получиться удовлетворить до конца.
3. Кроме того, помещение для проживания, должно быть расположено в жилой зоне, имеющую необходимую инфраструктуру. Имеется в виду: водопровод, канализация, наличие санузла, подведение электричества и газа.

Важно! Запомните, что объект, который вы планируете перевести, не должен находиться в аварийном состоянии. Не допускается осуществлять процедуру с помещениями, способными нанести вред человеческому здоровью. В случае невыполнения одного из правил – получите отказ.

Какие бумаги подходить?

Четко утвержденного перечня бумаг нет, он способен меняться в зависимости от населенного пункта и сложившейся ситуации, рассмотрим универсальный перечень. Для переоформления потребуется:

• если пришлось делать перепланировку, потребуется представить проект. Но это относится к тем ситуациям, когда перепланировка повлияла на жизнь других владельцев недвижимости в этом же дома;
• документ, удостоверяющий личность;
• бумаги, подтверждающие право на собственность;
• заключения от следующих служб: МЧС, санэпидстанция и т.д.;
• заявление с просьбой о переводе, написанное самостоятельно от руки.

Скачайте форму заявления о переводе нежилого помещения в жилое

Скачайте WORD заявления о переводе нежилого помещения в жилое

К сведению! Государственные органы могут потребовать и дополнительные справки, бумаги. В том случае если владелец недвижимости не достиг 18 лет, тогда потребуется предъявить решение от органов опеки.

Сколько денег и времени потребуется на эту процедуру?

В случае если вы все-таки решили сменить статус недвижимости и органы власти выдали вам соответствующий документ, не нужно ни за что платить, так как эту услугу предоставляют абсолютно бесплатно.

Но приложить в этом деле потребуется немало сил, времени и денег. Вы можете осуществлять все процедуры самостоятельно, но за такие услуги как вызов сотрудников из БТИ и т.д. будет стоить дорого.

А если потребуется изготавливать проект перепланировки, готовьтесь к тому, что весь перевод обойдется круглую сумму денег.

Как будет проще осуществить перевод?

Оптимальный вариант в данном случае – обратиться за квалифицированной помощью в специализированную компанию, где трудятся опытные юристы.

Они проведут за вас все основные дела и предоставят положительный результат. Но за услуги профессионалов тоже нужно будет заплатить.

Все зависит от ситуации, стоимость может значительно отличаться, особенно если сравнивать с огромным производственным помещением.

https://www.youtube.com/watch?v=Gc4vp1L1nTA

По поводу сроков, стоит отметить, что после подачи всей документации, за 1,5 месяца государственные органы должны одобрить ваш перевод коммерческой недвижимости в жилую.

Сроки изменения статуса недвижимости

Процесс переоформления квадратных метров, чтобы в нем смогли постоянно проживать граждане, может отнять несколько месяцев. Все зависит от того, сколько владельцу недвижимости потребуется времени на сбор необходимой документации.

Если для этого нужно провести перепланировку, тогда следует опираться на сроки ее проведения и период создания проекта. В целом, у департамента официально имеется исключительно 48 дней для того, чтобы принять окончательное решение.

Еще три дня потребуется для того чтобы уведомить собственника об отказе, либо разрешении.

Внимание! После того как владелец недвижимости получит заявление на разрешение, уполномоченный орган должен все грамотно оформить в течение 10 дней. Соответственно, на рассмотрение заявок уйдет более нескольких месяцев. Сюда не относится сбор документации и проведение перепланировки.

Заключение

Не стоит рассчитывать, что департамент 100% даст положительный результат, возможен и отказ. Если владелец недвижимости захочет оспорить отказ, он может это сделать на законных основаниях не позже чем через три месяца со дня получения письма.

Стоит отметить! Процесс перевода длительный, но осуществить его реально. Главное соблюдать все требования и условия, представляемые к жилой недвижимости. Если не уверены в своих силах, обратитесь за помощью к квалифицированному юристу, он поможет это сделать правильно.

О переводе помещений из нежилых в жилые рассказывает юрист Евгений Осинцев

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2021 году: пошаговая инструкция, стоимость перевода

Собственники недвижимости сталкиваются с ситуациями, когда нужно часть нежилых помещений перевести в жилые, добавить площади в общежитии, сделать постройку на дачном участке.

До регистрации изменений в Росреестре необходимо получить разрешение от компетентных органов. Если этого не сделать, может быть наложено административное наказание, поскольку жить в нежилых помещениях запрещено.

Поэтому стоит разобраться как перевести нежилое помещение в жилое, в какой орган нужно обращаться, какие документы подготовить.

Что такое жилое и нежилое помещение?

Под жилым помещением понимают изолированную недвижимость, в которой гражданин может проживать постоянно. Оно должно соответствовать санитарным нормам и техническим требованиям.

Жилым имуществом признают:

• жилой дом (например, частный дом), его часть ;
• квартиру, часть помещения;
• комнату.

Жилье можно сдавать в наем. Собственник вправе получить регистрацию по адресу нахождения имущества.

Остальные объекты являются нежилой недвижимостью. К ней относят торговые базы, магазины, офисные помещения, цеха, прочее имущество. Такую собственность сдают только в аренду. Прописку по адресу нахождения не оформляют.

При определенных условиях нежилое помещение можно перевести в жилое. Правила смены статуса регламентируются главой 3 ЖК РФ.

Отдельные моменты раскрываются в других нормативных актах:

Таким образом, процесс смены статуса нежилой недвижимости четко регламентируется требованиями законодательства из нескольких областей права.

Условия перевода помещения из нежилого в жилое

Для перевода нежилого имущества в жилое, необходимо выполнить определенные условия.
Статус имущества меняют при наличии следующих обстоятельств:

• объект является собственностью заявителя;
• сособственники согласились на изменение статуса имущества;
• наложен залог, арест;
• есть долги по коммунальным услугам;
• выполнены требования СанПиНа, противопожарные нормы;
• имеются бытовые комнаты (санузел, кухня);
• объект подключен к электроснабжению, воде, теплу, канализации и прочей инфраструктуре;
• перевод не повлечет опасность для жильцов;
• к помещению имеется свободный проход через подъезд.

Пример 1. Образовательное учреждение обратилось в суд с иском о переводе нежилых помещений в жилые. Суд вынес отрицательное решение.

Мотивировал его тем, что собственником имущества является не образовательная организация, а субъект РФ.

Департамент имущественных отношений отказал в согласовании смены статуса недвижимости (Постановление ФАС ДВО от 28.05.2010 года № Ф03-2872/2010 по делу № А51-12554/2009).

Пример 2. М.А. Савельев обратился в суд с целью обжалования отказа администрации г. Вологда в переводе нежилого помещения в жилое. В ходе разрешения спора было установлено, что имущество находится на техническом этаже жилого дома, к нему нет доступа при помощи лифта.

Вместе с тем есть возможность воспользоваться лестницей с предыдущего этажа. Поэтому комбинированная схема доступа не противоречит постановлению № 47. Кроме того, в составе конструкции имущества имеется водопровод, отопительная система, канализационная сеть, электричество, вентиляция.

Эти условия позволяют комфортно проживать в помещении. Студия построена как квартира в соответствии со строительными и санитарными нормами. На основании данных обстоятельств суд удовлетворил требования М.А. Савельева (Апелляционное определение Вологодского областного суда от 30.05.

2012 года № 33-2080/2012).

Важно знать! Будущее жилье не должно находиться в аварийном состоянии. Если нежилое имущество способно причинить вред здоровью человека, перевод в жилое помещение не разрешен.

https://www.youtube.com/watch?v=SUbKoZJ9vUs

Если дом построен на земле в садовом товариществе, для смены статуса имущества потребуется выяснить категорию назначения участка. Он должен использоваться в качестве дачи, подсобного личного хозяйства или отведен под индивидуальное жилищное строительство.

Ограничения для перевода

Не каждое нежилое помещение разрешено переводить в жилое, существуют ограничения.

Компетентные органы отказывают в следующих ситуациях:

• недвижимость расположена не на жилом участке, нет коммуникаций;
• имущество нельзя эксплуатировать из-за неисправностей, которые представляют угрозу здоровью человека;
• есть утечки воды, используемой в быту;
• отсутствуют инженерные коммуникации, электроснабжение, отопительная система, водоснабжение.

Пример 3. Предприниматель обратился в суд с требованием перевести нежилое имущество в жилое. Судья установил, что принадлежащая истцу недвижимость была реконструирована под торговый центр.

Вход в помещения для проживания осуществляется через помещения общественного назначения. Требуется сделать отдельный вход, поэтому в иске было отказано (Постановление ФАС Уральского округа от 13.08.

2012 года № Ф09-9806/11 по делу № А50-3183/2011).

Нужно знать! Если имущество находится в аренде, залоге, собственник получит отрицательное решение. При приобретении нежилой недвижимости с целью перевода ее в жилую, покупателю следует убедиться в юридической чистоте сделки.

Процедура перевода

Процедура смены статуса имущества на жилое включает действия по переоборудованию и сбору документов. Она занимает не менее двух месяцев.

Куда обращаться?

Переоформлением статуса недвижимости занимаются муниципальные органы. В небольших населенных пунктах этот вопрос находится в компетенции исполнительной власти. В крупных городах создаются специальные структурные подразделения: управления жилищным фондом, департаменты городского хозяйства, отделы по жилищной политике прочие отделы.

Какие документы необходимо подготовить?

В соответствии с ЖК РФ потребуется заполнить заявление. В каждом субъекте РФ утверждается свой бланк документа.

Обращение должно содержать следующую информацию:

• наименование собственника (ФИО для гражданина) и контактные данные;
• об объекте недвижимости;
• о документе на право собственности;
• просьбу выполнить перевод нежилого помещения в жилое;
• список приложений;
• число и подпись.

Скачать образец заявления в орган местного самоуправления

К заявлению прикладывают пакет документов:

• оригинал документа о праве собственности на помещение (нотариально заверенная копия);
• технический план;
• проектную документацию по перепланировке или переустройству, если необходимо провести эти работы;
• поэтажный план здания.

Компетентные органы дополнительно могут потребовать заключение проектной организации.

После подачи бумаг рассмотрением заявления занимается специальная комиссия. Срок составляет 45 дней. Затем обратившемуся лицу направляют положительное или отрицательное решение.

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Рассмотрим, какие действия необходимо выполнить собственнику, чтобы сменить статус нежилой недвижимости на жилую.

Шаг 1. Подготовка проектной документации на перепланировку

Если недвижимость не соответствует требованиям санитарных, эпидемиологических и противопожарных правил, необходимо будет проводить перепланировку. Собственник готовит проект предполагаемых работ, получает согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, следует провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Шаг 2. Обращение с заявлением о смене статуса имущества

Перед проведением работ потребуется обратиться в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья. Сотрудник примет документы и выдаст решение через 45 дней.

Шаг 3. Выполнение перепланировки

Далее собственник выполняет работы в соответствии с проектной документацией. Результат принимается специальной комиссией с составлением акта.

Шаг 4. Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре

После выполнения перепланировки и получения акта следует пригласить кадастрового инженера для оформления технической схемы. Затем собственник обращается в Росреестр и регистрирует право собственности на имущество.

Ответственность за незаконное проживание в нежилом помещении

В соответствии со статьей 23 Закон от 30.03.1999 года № 52-ФЗ не допускается проживание в нежилом помещении. Непосредственная ответственность за несоблюдение этих норм не предусмотрена.

https://www.youtube.com/watch?v=-PcSOOwwkbg

Вместе с тем, к наказанию привлекают по статье 6.4 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации помещений.

Нарушители несут следующую ответственность:

Субъект правонарушения	Наказание
граждане	штраф от 500 до 1 000 руб.
должностные лица	штраф от 1 000 до 2 000 руб.
предприниматели	штраф от 1 000 до 2 000 руб.; приостановление деятельности до 90 суток.
юридические лица	штраф от 10 000 до 20 000 руб.; приостановление деятельности до 90 суток.

На практике доказать факт проживания в нежилых помещениях сложно. Легче всего это сделать, если имущество находится в многоквартирном доме. В такой ситуации жильцы могут обратиться с жалобой в проверяющие органы.

В каких случаях отказывают в переводе?

Муниципальные органы могут отказать в смене статуса недвижимости. Основания перечислены в статье 24 ЖК РФ.

Отрицательное решение выносится в следующих случаях:

• представлен неполный пакет документов, обнаружены существенные ошибки;
• документы поданы в неуполномоченный государственный орган;
• собственник не предоставил проект перепланировки и переустройства имущества с целью приведения его в соответствие требованиям, предъявляемым к жилью;
• предоставленный проект составлен без соблюдения норм закона

Список оснований отказа является закрытым. Органы субъекта РФ или муниципалитета не вправе устанавливать дополнительные препятствия.

В решении об отказе уполномоченный орган указывает основания отказа со ссылкой на ЖК РФ. Документ направляют заявителю в течение трех дней.

Пример 4. С.А. Панфилов обжаловал в суде отказ в переводе нежилой недвижимости в жилую. В качестве обоснования представил техническое заключение фирмы «ИИИ» о признании помещения надземным этажом. Исследовав материалы дела, судья установил, что имущество находится в подвальном и цокольном этажах.

В соответствии с постановлением № 47 в таких помещениях проживать нельзя. Суд посчитал, что заключение фирмы «ИИИ» не является документом компетентного органа. Поэтому истцу было отказано в удовлетворении требований (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 17.09.2013 года по делу № 33-3394/2013).

Что делать, если заявителю отказали в переводе?

Если собственнику отказали в смене статуса имущества, он вправе обжаловать отказ в судебной инстанции. Подать заявление нужно в течение трехмесячного срока с момента получения отрицательного решения.

В какой суд нужно подавать документы?

Если собственником помещения является гражданином, подавать документы нужно в районный или городской суд. Предприниматели и организации обжалуют отказ через арбитражный суд.

Как составить исковое заявление?

Собственнику необходимо заявить требование о признании решения об отказе необоснованным.

В заявлении указывают следующую информацию:

• сведения о заявителе и ответчике;
• данные об имуществе;
• ссылки на нормы закона, которые нарушены муниципальным органом;
• перечень подтверждающих документов;
• дату и подпись.

Скачать образец искового заявления в суд

К заявлению прикладывают документы:

• копию иска для ответчика;
• документ о праве собственности на имущество;
• план помещения;
• поэтажный план здания;
• проект переустройства и перепланировки;
• решение об отказе;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Если в деле будет участвовать представитель собственника, следует приложить доверенность. Стоимость рассмотрения спора в суде установлена НК РФ. Госпошлина для граждан составляет 300 руб., для организаций — 2 000 руб.

Рассмотрение спора и вынесение решения

Районный судья рассматривает дело об отказе в переводе имущества в статус жилой недвижимости по процедуре административного производства, которая установлена КАС. Арбитражные суды руководствуются правилами рассмотрения споров об оспаривании ненормативных правовых актов в рамках АПК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=_HQdN1UVjnA

Стороны приглашаются в судебное заседание. В случае необходимости привлекают третьих лиц и свидетелей. После исследования материалов по делу выносится решение.

Действия заявителя после получения положительного судебного решения

Если суд признает отказ муниципального органа необоснованным, документы о смене статуса имущества должны будут рассмотрены заново с учетом мотивированного мнения судьи. Специалисты муниципалитета обязаны будут устранить допущенные нарушения и выдать новое решение. На основе него собственник проведет перепланировку и узаконит статус жилого помещения в кадастровой палате и Росреестре.

🎥 Видео