Альтернативная сделка условия доступа к банковской ячейке (7 видео)

Доступ к ячейкам при альтернативной сделке

Для Альтернативщика важно, чтобы состоялись обе сделки одновременно: продажа старой квартиры и покупка новой.

А поскольку переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации (внесение данных в ЕГРП), есть риск, что в процессе государственной регистрации, длящейся от 5 до 30 дней, одна из сделок (или обе сразу) не зарегистрируются.

О причинах возможного отказа в государственной регистрации или ее приостановки будет отдельная статья. В таком случае может произойти ситуация, когда формально по старой квартире переход права произошел, а по новой переход права не состоялся (старую продал, новую не купил).

Альтернативщик не располагает собственными наличными деньгами для покупки новой квартиры. При альтернативной сделке покупку новой квартиры для Альтернативщика оплачивает Покупатель. За это он получает квартиру Альтернативщика, Альтернативщик – квартиру Продавца, а Продавец деньги Покупателя.

Содержание

Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью
Условия доступа к ячейки при сделке при альтернативах
Денежные расчеты в «альтернативных сделках» с квартирами
Альтернативная сделка, условия доступа к банковской ячейке
Как проходит альтернативная сделка купли продажи
Условия доступа к ячейки при сделке при альтернативах
Альтернативная сделка с недвижимостью: расчет через банковскую ячейку
Порядок расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке
Тонкости альтернативной сделкитонкости альтернативной сделки
Организация расчётов между участниками сделки
Альтернативные сделки и условия доступа к деньгам покупателя
Регистрация сделок по порядку
Сделка с недвижимостью между нижним покупателем и верхним продавцом
Сделки под условием
Договор купли продажи между всеми участниками
Покупка, продажа квартиры через банковскую ячейку: как это работает, порядок сделки
Что такое банковская ячейка
Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку
Срок аренды
Альтернативная сделка условия доступа к банковской ячейке
Передача денег через банковскую ячейку при продаже квартиры
Альтернативные сделки и условия доступа к деньгам покупателя
💥 Видео

Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью

Если же сделка не состоялась по той причине, что один из договоров не был признан действительным, то покупатель сможет забрать свои деньги. Одновременного доступа к ячейке продавец и покупатель не имеют. Подробнее об условиях доступа к ячейке при продаже квартиры

Чаще всего в сделке принимает участие три лица. Это самая простая схема. В том случае, если в цепочке находится две квартиры, вероятность успешного заключения договора высока. Если же в цепочке больше действующих лиц, то ситуация осложняется, а если квартир больше пяти, то сделка становится практически невыполнимой.

Условия доступа к ячейки при сделке при альтернативах

Альтернативщик не располагает своими наличными средствами для приобретения новой квартиры. При проведении альтернативной сделки покупка новой квартиры для Альтернативщика будет оплачиваться Покупателем. За это он получит квартиру Альтернативщика, Альтернативщику достанется квартира Продавца, а Продавец получит денежные средства Покупателя.

Все было бы очень просто, если бы взаимоотношения сторон можно было связать между собой в трехстороннем договоре купли-продажи квартир. Однако это невозможно с юридической точки зрения.

На практике есть два независимых формально друг от друга договора купли-продажи квартир: между Покупателем и Альтернативщиком и между Альтернативщиком и Продавцом.

Единственное, что косвенно связывает эти два договора, — это наличные деньги Покупателя, зарезервированные на время государственной регистрации в банковской ячейке, предназначенные для Продавца.

Денежные расчеты в «альтернативных сделках» с квартирами

Также, для безопасности расчетов, можно договориться с банком о блокировке доступа к ячейке для всех, в случае неадекватных действий кого-либо из участников сделки. Доступ откроют после совместного разбирательства со службой безопасности банка.

В нашем примере к ячейке-1 получит доступ Продавец-2, при условии предъявления им своего экземпляра ДКП квартиры-2 с зарегистрированным переходом права собственности на имя Продавца-1 (подтверждение продажи квартиры-2), и двух Выписок из ЕГРП на квартиру-1 и на квартиру-3 (подтверждение продажи квартир №1 и №3).

Альтернативная сделка, условия доступа к банковской ячейке

Добрый день! Я приобретаю однокомнатную квартиру у продавца1 за 6 рублей, продавец1 в свою очередь покупает двухкомнатную квартиру за те же 6 рублей(мои естественно) у Продавца2.В моем дкп на однушку указана ссылка на ст.

157 ГКРФ с условием что возникновение прав и обязанностей по настоящему договору становится в зависимость от следующих обстоятельств: регистрация перехода права собственности по настоящему договору должна быть совершена одновременно с регистрацией перехода права собственности к Продавцу1 по ДКП двухкомнатной квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=ZI3u4r_LoPA

В ДКП Продавца1 на покупку двушки ссылки на 157 нет, как и нет условия на одновременную регистрацию с покупаемой мной однушкой.

Вопрос 1: надо ли включать в дкп по двушке условие и ст157 так же как в дкп по однушке?
Вопрос 2: если условием к доступу ячейки будет прописан только один Зарегистрированный ДКП на двушку, но в него не включат 157 и ссылку на однушку, то может ли быть ситуация что я останусь с незарегистрированным ДКП на однушку и соотвественно и без однушки, а продавец1 с зарегистрированным ДКП на двушку , а продавец2 с моими деньгами полученными через ячейку?

Рекомендуем прочесть: Отключение человека от электроэнергии

Как проходит альтернативная сделка купли продажи

Арендатором ячейки (заключает договор аренды с банком) выступает покупающая сторона. Она же помещает в сейф деньги, предназначенные для продающей стороны. К договору аренды составляется дополнительное соглашение.

Этот документ устанавливает правила изъятия денег из ячейки покупающей и продающей стороной.

Итак, что бы понять как проходят расчеты по альтернативным сделкам, давайте сначала разберемся в том, как проходят расчеты по обычной сделки, так нам будет проще понять как проходит альтернатива.

Видео:Покупка квартиры через банковскую ячейку. В чем плюсы и как проходит сделкаСкачать

Условия доступа к ячейки при сделке при альтернативах

В таком случае может произойти ситуация, когда формально по старой квартире переход права произошел, а по новой переход права не состоялся (старую продал, новую не купил).

Поэтому условиями доступа к деньгам в банковской ячейке для Продавца при альтернативной сделке, как правило, служат помимо стандартных условий (паспорта, ключа): • Оригинал зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Продавца на имя нового собственника – Альтернативщика • Копия зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя или выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности Покупателя на квартиру Альтернативщика. Эти условия могут быть изменены по соглашению сторон. Например, доступом может служить два оригинала зарегистрированных договоров купли-продажи по обеим сделкам.

Внимание

Это соглашение является неотъемлемой частью этого договора. Хорошо если в банке разработан договор, где арендаторами являются сразу два клиента, и продавец и покупатель.

Важно

И указано, что изменения могут вноситься только с обоюдного их согласия. Прежде чем заложить денежную сумму в ячейку необходимо ее проверить.

Услуги по проверке денег и ее стоимость, как правило, предоставляет банк. Сегодня стоимость такой услуги в банках Москвы и МО составляет 0,1-0,2 % от проверяемой суммы.

Альтернативная сделка с недвижимостью: расчет через банковскую ячейку

Далее Признание граждан малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях 11 января 2013 Документы, предоставляемые заявителями в целях признании их малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (безвозмездного пользования) Далее Страхование общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах 11 января 2013 Страхование общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах — одно из направлений системы страхования в жилищной сфере города Москвы. Защищает интересы собственников, возмещая имущественные потери при повреждении или уничтожении принадлежащего им общего имущества средствами страховых организаций и городского бюджета.
Далее Страхование жилых помещений 11 января 2013 Добровольное страхование жилых помещений осуществляется в соответствии со статьей 24 Закона города Москвы от 27.01.2010 г.

Порядок расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке

Стоит отметить, что к денежным средствам Покупателя Альтернативщику реального доступа нет, а Продавец получит доступ только при соблюдении условия госрегистрации двух переходов права на собственность по обеим сделкам. Условия доступа к ячейке Альтернативщику важно, чтобы произошли обе сделки сразу: продажа имеющейся квартиры и приобретение новой.

Так как переход прав на собственность происходит не в момент подписи договора купли-продажи, а с момента госрегистрации (данные вносятся в ЕГРП), имеется вероятность, что в ходе госрегистрации (от 5 дней до месяца) одна из сделок или все сразу не пройдут регистрацию.

В этой ситуации вполне может случиться, что по старой квартире переход случился, а по новой не состоялся (прежнюю квартиру Альтернативщик продал, а новую не приобрел).

Тонкости альтернативной сделкитонкости альтернативной сделки

Сроки выезда и выписки прописываются в договорах купли-продажи. Обычно это две недели, но сроки могут меняться в зависимости от договорённостей с покупателем. При передаче квартир подписываются акты-приёмки передачи.

Продавцы конечной свободной квартиры предают квартиру раньше всех, их срок передачи самый короткий. Вот простая схема альтернативной сделки. Если цепочка удлиняется, то и схема становится более сложной. И процент успеха тоже понижается.

Хочу отметить, что положительный исход такой сделки напрямую зависит от профессионализма риэлтора.

https://www.youtube.com/watch?v=fq6iJ1xKS-I

Поэтому если у вас сложная сделка тщательно выбирайте агента и агентство. Вопрос-ответ — Хочу продать дачу, покупатель уже имеется.

Организация расчётов между участниками сделки

К ячейке-2 и к ячейке-3 получит доступ Продавец-3, при условии предъявления им своего экземпляра ДКП квартиры-3 с зарегистрированным переходом права собственности на имя Продавца-1 (подтверждение продажи квартиры-3), и двух Выписок из ЕГРП на квартиру-1 и на квартиру-2 (подтверждение продажи квартир №1 и №2). Срок доступа к банковским ячейкам во всех допсоглашениях устанавливается такой, чтобы хватило времени на регистрацию всех переходов прав собственности на квартиры по альтернативной сделке.

Плюс добавляют к этому сроку некоторый запас времени, на случай задержек в регистрации (причины возможных задержек см. по ссылке). На практике, обычно, все ячейки арендуются сроком на месяц.

Самый сложный вид альтернативной сделки, это съезд и разъезд, т.к. вместо одной альтернативной квартиры вы покупаете две квартиры (или продаёте две, а покупаете одну).

Хочу отметить, что в последнее время очень часто доплату при увеличении покупаемой площади осуществляют с помощью ипотечных средств.

Альтернативные сделки могут тянуть за собой цепочки из квартир. Чем короче цепочка, тем больше вероятность выхода на сделку.

Я рассмотрю здесь простую альтернативу из двух квартир, одна продаётся и одна покупается. Предположим, что вы продавец квартиры с альтернативной покупкой. 1. Начинают альтернативную сделку с поиска покупателя на вашу площадь. Он является основным источником денег. Продавец добавляет свои деньги и приобретает новую площадь.

Не часто продавцы могут сначала купить новую квартиру, а затем продать свою. Серьёзность своих намерений покупатель подтверждает авансом.

Оговариваются место проведения сделки, время, количество ячеек, валюта. Согласовывается, чья сторона будет регистрировать договоры купли-продажи.

5. Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка. Вносит деньги покупатель вашей квартиры, а получает – продавец альтернативной квартиры. От числа квартир в цепочке будет зависеть и количество задействованных ячеек. 6. Непосредственно после закладки денег в ячейки все участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи.

Подписанные договоры купли — продажи одновременно сдаются на регистрацию. 7. Продавцы покупаемой квартиры получат доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке. Все продавцы квартир подтверждают факт получения денег от покупателей личной распиской. 8.

После этого начинается передача квартир от продавцов покупателям, по очереди.

Риэлтор принимает его, подписывая авансовый договор на определённый срок. Обычно это один месяц, но сроки могут быть увеличены или сокращены по тем или иным причинам.

Это зависит от сложности сделки, количества покупателей на рынке, роста или падения цен. Передавая деньги риэлторской компании, покупатель страхуется от риска потерять аванс, кроме случая, когда он отказывается от покупки. 2. Как только аванс внесён, можно искать альтернативную квартиру.

Некоторые риэлторы пишут, что заблаговременный поиск может быть пустой тратой времени, но исходя из своей практики, могу сказать, что это не совсем так. Продавцам психологически комфортно, когда они видят квартиры, потенциальными покупателями которых, они могут стать. Мысленно, они едут не в никуда, а в весьма определённые квартиры.

При этом происходит корректировка цены на продаваемую и покупаемую площади, т.е.

Видео:Сделка купли-продажи недвижимости в 2023 году проходит по новому алгоритмуСкачать

Альтернативные сделки и условия доступа к деньгам покупателя

Альтернативные сделки и условия доступа к деньгам покупателя. Особенности проведения альтернативных сделок с недвижимостью.

Есть несколько разновидностей получения денег при альтернативных сделках.

Регистрация сделок по порядку

Покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку, вторым арендатором ячейки является верхний продавец, который и получает деньги при представлении в банк документов, определенных договором аренды банковской ячейки.

Для того чтобы интересы всех участников были соблюдены, необходимо, чтобы верхний продавец получал деньги только при условии регистрации права собственности всех участников цепочки.

То есть нижнего покупателя и его продавца и всех иных лиц, кто одновременно приобретает квартиру.

Для этого в условиях доступа верхнего продавца к ячейке указывают о предоставлении выписки из ЕГРП или свидетельство государственной регистрации прав собственности всех данных лиц. Это является первой схемой доступа к деньгам.

https://www.youtube.com/watch?v=EO0cik4DRdw

Но здесь появляется риск для верхнего продавца: если какая-то сделка внутри цепочки срывается (допустим, между нижним покупателем и продавцом), то получить деньги верхний продавец не сможет, поскольку у него не будет на руках нужного для доступа к ячейке свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРП, хотя его квартира уже будет продана. Поэтому верхние продавцы, как правило, отказываются от такой схемы.

Сделка с недвижимостью между нижним покупателем и верхним продавцом

Вторая схема — наиболее часто используемая на практике, но и максимально рискованная для промежуточных участников. В условиях доступа к деньгам указывается документ, подтверждающий только два права собственности: нижнего покупателя и покупателя, который приобретает квартиру непосредственно у верхнего продав по схеме.

В этом случае, если что-то пошло не так, интересы промежуточных участников цепочки в данной схеме могут быть нарушены. А учитывая, что договор купли-продажи может быть отозван с регистрации, то существует достаточно большой риск мошеннических схем.

Как ни странно, риэлторы промежуточных продавцов-покупателей часто допускают такие ситуации, так как излишне надеются на проверку всех документов и тот факт, что регистрировать будет один регистратор, который, по их мнению, предупредит их о проблеме, и ее вовремя устранят.

Но ведь есть проблемы, которые нельзя решить, например, наложенный на квартиру арест, выявление поддельности какого-либо документа. В этом случае у регистраторов не будет оснований для отказав регистрации других сделок, но по проблемным сделкам будет вынесен отказ в регистрации.

Пакетная регистрация, о которой многие пишут как об уже реализованном спасении для альтернативных сделок, при которой либо регистрируются все сделки, либо ни одной, в данном случае неприменима, если только стороны не пошли по третьей схеме.

Сделки под условием

Третья схема основана на применении ст. 157 «Сделки, совершенные под условием». Она редко используется на практике и является рискованной для всех участников.

Сделка с недвижимостью считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

При такой схеме стороны в каждом договоре купли-продажи, участвующем в цепочке, указывают отлагательное условие о том, что данная сделка будет считаться заключенной при одновременной государственной регистрации остальных договоров.

В этом случае как раз либо регистрируются все договоры, либо ни одного. Порой таким образом увязываются не все сделки, а только некоторые из цепочки. Например, промежуточные покупатели продавцы завязывают свои сделки с нижним покупателем, чтобы однозначно расстаться с деньгами за квартиру только после регистрации своего права собственности.

Но проблема в данном случае в том, что при признании затем хотя бы одного договора купли-продажи недействительным вся схема ставится под сомнение, поскольку начинают реализовываться установленные условия о взаимосвязанном заключении всех сделок одновременно. То есть теоретически в этом случае любую сделку можно признать несостоявшейся.

Договор купли продажи между всеми участниками

Некоторые предлагают и четвертую схему — заключение многостороннего договора купли-продажи сразу между всеми участниками. Однако практика по данному пути пока не идет, хотя такой договор мог бы решить все вопросы с волеизъявлением, условиями и государственной регистрацией перехода прав.

В связи с этим покупателю рекомендуется либо не приобретать квартиру с альтернативой, либо настаивать на включении в условия доступа документа о своем праве собственности.

При альтернативных сделках как никогда, необходима помощь опытного юриста по недвижимости. Сопровождение сделки застрахует вас от рисков потери денег и времени.

Напишите нам, мы в онлайне!

+7 (921) 904-34-26 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости

Видео:Альтернативная сделка! Шесть основных рисков!Скачать

Покупка, продажа квартиры через банковскую ячейку: как это работает, порядок сделки

» Купля-продажа квартиры » Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

7 977 просмотров

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых — быть обманутым при получении денег. Более удобна безналичная форма расчета, однако если оговорено, что за квартиру продавец получит наличность, нужно обдумать, как передать деньги максимально безопасным способом. Лучшее решение — использование банковской ячейки при сделке купли-продажи квартиры.

Что такое банковская ячейка

Ячейка в банке — это выдвижной сейф небольшого размера. Он находится под надежной защитой в депозитарии (от лат. depositarium— хранилище) банка. В нем можно хранить ценные вещи, бумаги, деньги, документы.

Как правило, ячейка оснащена 2-мя замками, один из которых открывает сотрудник банка, а второй — арендатор.

Перед помещением содержимого в ячейку банк предупреждает о запрете хранения некоторых предметов (например, наркотиков; ядовитых, взрывчатых химических веществ).

При аренде ячейки сохраняется конфиденциальность, то есть арендодатель не знает, что конкретно хранится в сейфе банка. Задача финучреждения — обеспечить неприкосновенность содержимого, ограничить сторонним лицам доступ в ящик.

https://www.youtube.com/watch?v=WWsqnval82E

Различают ответственное и индивидуальное сейфовое хранение. Разница состоит в ответственности банка за сохранность вещей.

При ответственном хранении сотрудник банка присутствует при закладке вложения и составляет опись содержимого. В случае пропажи банк должен материально компенсировать сумму потери. На практике банки готовы отвечать за сохранность денег, однако договора ответственного хранения отличаются высокой стоимостью.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку

В сделке купли-продажи есть 2 стороны: Покупатель и Продавец. Желание каждого — избежать мошенничества при расчете наличностью. Для этого и арендуется ячейка в банке. Как это работает — поэтапное описание:

Стороны выбирают организацию для аренды ячейки. Желательно, чтобы это был банк, работающий стабильно и имеющий хорошую репутацию. Договориться об аренде можно в телефонном режиме или лично посетив финучреждение, где заодно можно взять бланк договора или дополнительного соглашения.
Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. Под руководством сотрудника банка заполняется допсоглашение. В нем оговорены условия получения Продавцом доступа к сейфу, а также период обращения (например, в течение 20 дней с определенной даты).
Пересчет покупателем суммы, подлежащей оплате. Для этого Покупателю предоставляется отдельная комната (переговорная). Сотрудник банка предоставляет счетную машинку, калькулятор.
Сумма закладывается в сейф в присутствии продавца. Затем ячейку закрывают на ключ, который передают Покупателю.
Стороны договора покидают депозитарий и возвращаются в офис банка для осуществления оплаты за аренду. Помимо расчетной суммы, может потребоваться внести залог на случай потери ключа.
Подписание договора купли-продажи квартиры, заверение договора у нотариуса.
Регистрация договора в Росреестре, оформление документов о праве собственности на покупателя. Длительность процесса — от 1 недели до 1,5 месяцев (если внезапно возникли проблемы с органами опеки и попечительства, банком-кредитором).
Передача ключа от сейфа от покупателя продавцу.
Обращение Продавца в банк для получения доступа к ячейке на основании копии зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры. Также документом, подтверждающим совершение сделки, может быть Домовая книга, Единый жилищный документ.

Описанный порядок сделки купли-продажи характерен для любого банка.

Для гарантии оплаты сумма кладется в ячейку до подписания договора купли-продажи. Если сделка не состоится, Покупатель сможет беспрепятственно ее забрать по истечении срока аренды.

Сейфы отличаются размерами. Ширина и длина стандартного ящика — 32Х34 см, а высота колеблется от 4 до 60 см.

При совершении сделок с недвижимостью ячейку арендуют для безопасной передачи наличности. В кассету высотой до 6 см можно поместить 30 пачек, включающих 100 купюр. То есть если квартира стоит 4 млн. руб.

, а расчет ведется в рублях 5-тысячными купюрами, достаточно арендовать ячейку высотой в 6 см. Если бы расчет велся 1-тысячными купюрами, в ящик вместилось бы только 30 пачек из 40.

Прежде чем совершить аренду, необходимо определиться с содержимым сейфа и проконсультироваться с сотрудником банка по поводу его оптимального размера.

Срок аренды

Рекомендуемый срок аренды — 1 месяц, но если сделка сопряжена с необходимостью привлекать ООП, банк, лучше увеличить срок аренды до 1,5-2 месяцев.

Временные затраты на совершение сделки:

Пример соответственно схеме.

Видео:Процесс передачи денег при покупке квартирыСкачать

Альтернативная сделка условия доступа к банковской ячейке

Эти условия могут быть изменены по соглашению сторон. Например, доступом может служить два оригинала зарегистрированных договоров купли-продажи по обеим сделкам. К этим документам может добавиться расписка о получении денежных средств Продавцом или выписка из домовой книги, подтверждающая факт перепрописки Продавца из квартиры.

Передача денег через банковскую ячейку при продаже квартиры

Мы предлагаем рассмотреть наиболее удобный и востребованный вариант расчётов – передачу денег через ячейку в банковском хранилище.

Такой способ обойдется дешевле нотариального депозита и больше подходит для оплаты покупки наличными средствами. Условия процедуры адаптированы для проведения операций покупки недвижимости с участием физлиц.

Предусмотрена также возможность осуществления многоэтапных сделок.

https://www.youtube.com/watch?v=SCFu90p2_tY

Покупатель может сознательно затянуть процесс оформления собственности и попросту забрать наличные или бумаги, подтверждающие право на их получение, из ячейки. Продавец в этом случае останется ни с чем.

Иногда для сделки оба участника берут в аренду отдельные сейфы. В одной хранятся наличные средства, во вторую помещают расписку продавца, подтверждающую получение денег и документы.

Такой способ позволяет продавцу заручиться дополнительными гарантиями от обмана со стороны покупателя.

Интересное: Есть ли долги для выезда за границу