Что выгоднее вторичное жилье или новостройка

Один из главных вопросов, который возникает у многих покупателей жилья, касается выбора между новостройкой и «вторичкой». Выбор серьезно усложняется, если цены обоих типов квартир особо не отличаются. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, поэтому к покупке жилья нужно подходить очень ответственно. Это ведь квартира, и цена некоторых из них может достигать сотен тысяч долларов.

Новостройка или «вторичка» – что лучше?

Первичное жилье – это квартира, которая ранее не была ни на кого оформлена. Фактически в качестве первичного жилья часто пытаются продавать квартиры, которые даже не построены.

Отметим, что продажа квартир в домах, которые только строятся или планируются к застройке, регулируется законом №214-ФЗ. Этот закон обязывает застройщика построить дом и ввести его в эксплуатацию, передав участникам программы (покупателям) зафиксированные в договоре квартиры (объекты строительства).

После введения дома в эксплуатацию под актом приема-передачи объекта ставится подпись. Покупатели при этом должны будут зарегистрировать право собственности на квартиру в новострое. После того как будет получено свидетельство о государственной регистрации, статус жилья автоматически сменится с первичного на вторичное.

Вторичное жилье – это квартира, которая кому-нибудь принадлежит, то есть является собственностью физического или юридического лица. При этом квартира может быть частной, муниципальной или государственной.

Но она все равно является вторичным жильем. Поэтому даже новые квартиры, которые были построены полгода-год тому назад, уже считаются вторичным жильем, хотя на деле они новые.

Поэтому изначально нельзя сказать что лучше – новостройка или «вторичка», ведь обе квартиры могут быть новыми.

Что касается муниципальных квартир, то там могут проживать люди посредством договора социального найма. Они не имеют свидетельства о государственной регистрации, но жилье, где они проживают, все равно считается вторичным, так как у них собственник все равно есть – муниципалитет.

Критерии для сравнения обоих типов квартир

Нельзя точно определить, что лучше купить – «вторичку» или новостройку, ведь очевидных преимуществ у первичного жилья над вторичным нет. Все будет зависеть от ситуации и условий. Если вы хотите сделать правильный выбор и окончательно решить для себя, что выгоднее — «вторичка» или новостройка, то учитывайте следующие критерии:

1. Стоимость. Если говорить про «первичку», то здесь есть закономерность: стоимость за квадратный метр жилья зависит от стадии строительства объекта. На самом раннем этапе стоимость квадратного метра будет низкой, и это основной плюс первичного жилья. Цена «вторички» всегда выше, и эту фиксированную цену никак не сбить.
2. Сроки. При приобретении вторичного жилья въехать в него можно сразу после заключения сделки. Но с «первичкой» так нельзя. Если покупатель заключает сделку и покупает жилье на этапе рытья котлована, то придется ждать еще около двух лет. Если заключить сделку на этапе завершения строительства, то цена за квадратный метр будет выше, но зато ждать придется всего около трех-четырех месяцев.
3. Инвестиции. При приобретении жилья в новострое оно предлагается покупателю под черновую отделку. Это значит, что придется вкладывать много денег в ремонт, приобретение строительных материалов, покупку техники и мебели. Покупая квартиру на рынке вторичного жилья, часто можно встретить квартиры с ремонтом. И хотя ремонт чаще всего является дешевым или старым, такая квартира вполне пригодна для жизни. Так что вопрос дальнейших инвестиций является актуальным при выборе жилья.
4. Ассортимент. Рынок вторичного жилья намного шире, и предложений здесь больше. Обычно самые удачные квартиры в новостроях скупают еще на стадии котлована. К концу застройки на продаже остаются наиболее неблагоприятные варианты.
5. Прописка. В новостройку прописаться невозможно, ведь для получения прописки нужно либо обладать свидетельством о регистрации права собственности, либо иметь родственника, который уже прописан в муниципальном жилье.
6. Возможный доход. Выше уже написано, что цена за квадратный метр растет прямо пропорционально стадии строительства. Поэтому при инвестировании средств на стадии котлована владелец будущего жилья может получить прибыль в размере до 30 % годовых. Это в том случае, если строительство пройдет без отсрочек. Стоимость вторичного жилья гарантированно расти не может, но она изменяется в силу рыночных факторов. Впрочем, заработать можно и на вторичной квартире, сдавая ее в аренду. Рассчитать при этом объем прибыли сложно. Все зависит от стоимости, района и многих других факторов.
7. Ипотека. «Вторичка» или новостройка может быть взята в ипотеку. Однако в случае с ипотечным кредитованием квартиры в новостройке есть много разных сложностей. Банки стараются не выдавать кредиты на покупку квартир, которые еще не достроены, так как есть риск, что они вообще никогда не будут достроены. Один или несколько банков максимум могут выдать такой кредит, и условия при этом могут быть невыгодными. Обычно ставка на первичное жилье на 2-3 % выше по сравнению со ставкой на вторичное.
8. Юридическая чистота. Приобретая новое жилье, можно быть на 100 % уверенным, что оно чисто с точки зрения юридической. В нем никто раньше не жил, и покупатель здесь является новым хозяином. Квартиры на вторичном рынке имели хозяев, иногда нескольких. И часто неизвестно, что это были за люди и чем они занимались в квартире.

К тому же в новостройках всегда свежие коммуникации и инженерные системы. На вторичном рынке коммуникации могут быть изношенными и требовать замены, поэтому в данном случае это преимущество в пользу новостройки. Также при приобретении «первички» очень низкий шанс, что рядом будет жить наркоман или алкоголик.

Риски

Приобретая квартиру в новостройке на стадии строительства, есть риск того, что строительная компания обанкротится и стройка не будет завершена. В этом случае нельзя забрать свои деньги обратно. Предвидеть это нереально. Практика показывает, что довольно часто строительные компания затягивают сроки сдачи жилья, и покупатели с этим ничего не могут поделать.

Конечно, этот риск правительство пытается свести на нет, рассматривая законы об обязательном страховании застройщиков от банкротства. Но риск все равно есть, и даже штрафы за задержку не останавливает застройщика затягивать сроки. Выбирая между новостройкой или «вторичкой», нужно помнить об этих рисках.

Но если застройщик пользуется доверием и имеет авторитет, то риск приобретения у него жилья резко снижается.

https://www.youtube.com/watch?v=WijE3j-jdnI

Однако на рынке вторичного жилья тоже имеют место риски. Они связаны с оформлением договора купли-продажи. Этот договор может быть расторгнут в судебном порядке после того, как покупатель заплатил все деньги.

Также бывают случаи, когда появляются третьи лица с законным правом собственности на недвижимость. В таком случае договор купли-продажи вновь может быть расторгнут, а сделка будет признана недействительной. В таком случае вы потеряете свои деньги и останетесь без квартиры.

К счастью, все эти риски можно нивелировать с помощью грамотного юриста, но его услуги могут быть недешевыми.

Плюсы новостройки

Квартиры в новостройках обладают такими достоинствами:

1. Они выполнены из современных материалов. Это косвенно означает, что они более долговечны и надежны.
2. Они хорошо спроектированы и почти всегда просторные.
3. Планировка удобная и выполненная в соответствии с современными нормами.
4. Лестничные площадки чистые и большие. То же самое касается подъездов.
5. Во всех квартирах установлены стеклопакеты.
6. Счетчики на воду и газ есть везде.
7. Есть рабочие лифты, в некоторых домах предусмотрены даже грузовые лифты.
8. Есть парковка под землей и во дворе.

Цена новостройки как главное преимущество

Все эти преимущества невелики по сравнению с самым главным достоинством – стоимостью. Самую высокую популярность первичному жилью обеспечивает цена.

Если покупать такую квартиру на стадии котлована, то квартира в новостройке может обойтись на 30 % дешевле, чем точно такая же квартира на вторичном рынке жилья.

То есть если условно хорошая «вторичка» стоит 100 тысяч рублей (цена взята для примера), то такая же «первичка» обойдется всего в 70 тысяч. Правда, ее придется ждать около года, а то и двух.

Еще один аргумент в пользу «первички» — большая жилая площадь. Современные проекты предусматривают для жильцов большую площадь.

Например, самые популярные новые панельные дома в России (серия П-44Т) предусматривают минимальную площадь для одной квартиры, равную 38 «квадратам».

А вот в старом панельном доме площадь однокомнатной квартиры может быть 30-33 квадратных метра. На момент строительства этого старого дома таков был стандарт.

Все еще не знаете, что лучше — «вторичка» или новостройка? Тогда вот вам еще аргумент: в новостройках соблюдаются новые требования обеспечения безопасности, используются новые технологии и материалы.

Также есть гарантия на некоторые элементы: потолок, инженерное оборудование, стены и окна.

Если в течение пяти лет жилец сталкивается с проблемами, не связанными с неправильной эксплуатацией жилья, то он может обратиться к застройщику и потребовать устранить недоработку и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Юридическая чистота жилья

Выбирая, какую квартиру купить – новостройку или «вторичку», нужно еще помнить о том, что вторичное жилье может иметь “темное прошлое” в истории.

А вот новостройки юридически всегда чистые, и можно не беспокоиться о том, что объявится какой-нибудь родственник продавца с правами на вашу квартиру. Единственный риск связан с возможной потерей денег при строительстве жилья на стадии котлована.

Но в случае возникновения проблем у застройщика, связанных с проведением инженерных сетей или документацией, это просто отодвинет срок сдачи объекта. Вероятность, что застройщик станет банкротом, мала. Скорее всего, он вообще будет застрахован от банкротства.

Впрочем, бывают вообще печальные случаи, когда по какой-либо причине застройщик замораживает объект, и тогда люди, купившие в недостроенном доме квартиры, не получают их и не могут вернуть деньги обратно.

Инфраструктура и благоустройство

Также при покупке квартиры в новостройке есть шанс попасть в часть города с плохо развитой инфраструктурой.

Обычно застройщик сдает в эксплуатацию изначально жилой дом, и только спустя годы вокруг него появляются магазины, школы, детские сады и другие объекты.

Поэтому, покупая такое жилье, необходимо понимать, что первое время придется ездить за продуктами. Хотя если новострой возводится в центре города, то там стоимость квартиры будет очень высокой.

https://www.youtube.com/watch?v=b8SidCqQTs0

Еще один минус – отсутствие благоустройства. Квартира в новом доме – это бетонная коробка даже без инженерных коммуникаций. Здесь нет ничего, поэтому придется вкладывать деньги и силы в благоустройство.

Плюсы «вторички»

Выбирая между новостройкой или «вторичкой», нужно также помнить о недостатках и преимуществах последнего типа жилья. Начнем с плюсов:

1. Возможность сразу въехать в квартиру, которую только что купили.
2. В такой квартире будут инженерные коммуникации и какой-нибудь ремонт, что уже позволяет здесь жить.
3. Большой ассортимент. Рынок вторичного жилья огромен, и часто можно выбирать между разными вариантами. Причем можно подыскать квартиру, которая располагается близко к метро и имеет отличный вид из окна.

Минусы квартир на рынке вторичного жилья

Конечно, все эти преимущества часто толкают покупателей рассматривать рынок вторичного жилья. Но, рассуждая о том, какая квартира лучше – новостройка или «вторичка», обязательно нужно указывать на минусы:

1. Высокая цена за квадратный метр.
2. Длинная история, за которой могут быть скрыты неприятные факты. Чтобы точно купить хорошее жилье без юридических проблем в дальнейшем, придется потратиться на профессионального юриста, который сможет проверить историю и «чистоту» квартиры.
3. Несущие стены за период своей жизни могли стать слабыми.
4. Инженерные коммуникации старые и в скором времени могут потребовать замены, а могут и проработать еще десятилетие.

Ветхость дома как возможный недостаток

Впрочем, слабые стены и инженерные коммуникации могут быть в доме, который был построен 20-25 лет тому назад. Несмотря на привлекательный внешний вид дома, его общее состояние может быть плохим, поэтому при покупке жилья желательно проверять инженерные системы и прочность самого дома. Для этого придется потратиться на экспертные оценки специалистов.

Иногда ситуация может сложиться так, что на замену коммуникаций и проведение работ по укреплении конструкции дома придется потратить половину стоимости квартиры. Поэтому стоит хорошо подумать о том, какую квартиру лучше купить – «вторичку» или новостройку. Плюсы и минусы есть и там, и там. Невозможно обобщенно ответить, что лучше.

Необходимо сравнивать конкретные квартиры в старом доме и новострое.

Важны ли отзывы?

Последний критерий, который поможет выбрать вторичку или новостройку, – отзывы жильцов и покупателей! Например, если строительство нового дома производит какой-нибудь застройщик, обязательно прочитайте о нем отзывы.

Покупатели могут негативно о нем отзываться, так как в прошлом он сильно затягивал процесс строительства.

Если же застройщик новый, то доверять ему особо тоже не стоит, но в случае его безупречной репутации и хороших отзывов ему можно доверять.

Видео:Вторичка или Новостройка, что лучше в 2022 году? / СРАВНЕНИЕСкачать

Новостройка или вторичка: что лучше 2021 — какую квартиру купить, жилье, в ипотеку, что взять, брать

Каждый мечтает о собственном жилье. И если появилась возможность приобретения квартиры, стоит заранее разобраться во всех нюансах и подводных камнях.

Квартиры в новостройках представляют собой жилье, на которое ни разу не оформлялось право собственности. Среди предложений на рынке есть недвижимость, которая только строится. Продажа такого жилья регламентируется Законом № 214-ФЗ. В соответствии с ним, застройщик обязуется завершить возведение здания и после введения в эксплуатацию передать квартиры участвующим в долевом строительстве.

Покупатель при приобретении такой недвижимости должен оставить свою подпись под актом приема-передачи, а затем зарегистрировать право собственности.

В результате этого он становится полноправным владельцем жилья. После получения документа о регистрации права собственности недвижимость изменит свой юридический статус. С того момента она уже будет считаться не первичной, а вторичной.

https://www.youtube.com/watch?v=0NgHcACVU6o

Вторичная недвижимость ранее уже находилась в чьем-то владении. Такие квартиры могут относиться к одному из трех типов ‒ муниципальной, государственной или частной собственности.

Что нужно знать?

Перед тем, как приобрести недвижимость, стоит учесть основные критерии:

1. Стоимость. Вторичное жилье обладает фиксированной стоимостью, в то время как цена 1 м2 первичного жилья зависит от стадии строительства. Перед покупкой стоит определить свой бюджет и выбрать форму оплаты ‒ ипотека, разовый платеж или другой вариант.
2. Сроки заезда. После приобретения вторички покупатель в большинстве случаев может заехать в помещение после проведения сделки. С новостройками дела обстоят несколько сложнее. Если строительство завершено, покупатель может въехать в недвижимость в ближайшие месяцы. А если стороны заключили договор еще на этапе котлована, то человеку придется ждать год или два, пока завершится строительство. Срок может быть существенно растянут.
3. Выбор. На рынке вторичной недвижимости есть масса вариантов. Здесь практически каждый покупатель сможет найти предложение, отвечающее его запросам. В случае с новостройками, наиболее перспективная недвижимость приобретается еще на этапе котлована. А если строительство уже завершено, то на рынке остаются, как правило, не самые благоприятные варианты.
4. Вложения. Перед тем, как взять недвижимость, стоит трезво оценить, сколько денег придется в нее вложить. Никто не хочет жить в помещении с голыми стенами. Как правило, первичная недвижимость предлагается под черновую отделку. Квартиры на вторичном рынке приобретаются уже с ремонтом, пригодным для проживания. Но в большинстве случаев новые владельцы делают собственный ремонт, полностью обновляя интерьер, сохранившийся от прежних хозяев.
5. Риски. И в том, и в другом случае покупатель определенным образом рискует. При приобретении первичной недвижимости существует риск того, что застройщик затянет строительство на годы. Также строительная компания вполне может обанкротиться. Такие моменты сложно предвидеть заранее, а после финансовых вложений деньги уже будет не забрать. При приобретении вторичного жилья существует риск купить квартиру с обременением.

Новостройка или вторичка: что лучше?

Прежде чем ответить на вопрос: «Какую квартиру лучше купить ‒ вторичку или новостройку в 2021 году?», стоит привести аргументы в пользу каждого вида недвижимости.

Аргументы в пользу первичного жилья:

1. Психологический комфорт, чистота квартиры. В целом, при заезде в первичное жилье у покупателя возникает психологический комфорт первого владельца. Отпадает необходимость в замене изношенных коммуникаций в квартире. Если проводится ремонт, то его стоимость в дальнейшем компенсируется, поскольку после заселения дома цена такого жилья вырастет примерно на 20%.
2. Выбор. При приобретении квартиры в новостройке покупатель в большинстве случаев может выбрать подъезд, этаж, месторасположение квартиры и даже предпочтительный вид из окна. В случае со вторичкой, приходится довольствоваться тем, что предлагается.
3. Подъезды. Современное жилье строится с учетом всех актуальных норм. При въезде в новостройку покупатель увидит широкие подъезды, большие двери, наличие грузовых лифтов. Все в новостройке сделано так, чтобы людям было удобнее въезжать. Кроме того, в новостройку, как правило, въезжают граждане, которые приобрели жилье за свои заработанные деньги. Поэтому им и в голову не придет портить подъезды, бросать мусор и окурки. Во вторичке же часто проживают граждане, получившие квартиры по наследству от родственников или от государства в результате приватизации. Поэтому в такой недвижимости можно найти соседей, которые привыкли не доносить мусор до баков или кидать окурки в подъезде.
4. Конструкции и инфраструктура. Застройщик гарантирует работоспособность всех инженерных коммуникаций, проложенных в доме. В новостройках имеются современные системы охранной сигнализации, видеонаблюдения и пожаротушения, чем, к сожалению, не может похвастаться большинство вторичных домов. Вокруг новостройки расположена вся необходимая инфраструктура: новые детские площадки, просторные дворы, поликлиники, детские сады и школы. Все элементы инфраструктуры находятся в шаговой доступности. Кроме того, рядом с современными домами запроектированы вместительные парковки, что актуально для многих новоселов. Как правило, рядом со многими вторичными зданиями, возведенными еще в советское время, парковки отсутствуют или рассчитаны на 10-15 машиномест, что недостаточно с учетом современных реалий.
5. Приобретение недвижимости, свободной от обременений. Вторичное жилье может скрывать неприятные сюрпризы. К примеру, появится претендент на недвижимость, который несколько лет назад отказался от приватизации в пользу родственника, поэтому получил право на проживание в помещении пожизненно. Кроме того, во вторичном жилье может оказаться незаконная перепланировка. Приобретение жилья в новостройке не таит таких неприятных моментов.

Аргументы в пользу вторичного жилья:

1. Приобретение готового жилья. Большинство покупателей остаются довольны стандартной планировкой помещения и не видят необходимости в кардинальных изменениях. Максимум, что они делают ‒ косметический ремонт. В то же время как при ремонте в новостройке покупатель в большинстве случаев должен провести стяжку пола, штукатурку стен, покрасочные работы, поклейку обоев, укладку полов, устройство потолков, установку сантехники и т. д.
2. Район. Часто район является важным критерием при приобретении недвижимости. Если покупатель желает купить первичную квартиру в конкретном районе, то он может быть разочарован. Дело в том, что среди новостроек выбор будет крайне ограничен. А вот вторичную недвижимость можно отыскать в любом районе.
3. Стабильная работа оборудования. Хотя при возведении новостроек и используются современные технологии, все новые коммуникации будут нуждаться в отладке. Лифт в новых домах может не работать неделями. Кроме того, могут начаться перебои с отоплением. Во вторичном жилье, как правило, такое не встречается, конечно, если не принимать во внимание совсем старые дома.
4. Честная сделка. Сейчас гораздо меньше мошенничества на рынке вторичной недвижимости, поэтому почти нет историй об обманутых покупателях такого жилья. Гораздо выше шанс нарваться на недобросовестного застройщика при приобретении первичного жилья. Ведь чем на более ранней стадии вложены средства ‒ тем выше вероятность оказаться в итоге обманутым. Что уж говорить о том, что перенос сроков сдачи первичного жилья ‒ это, скорее, обыденное дело.

На основании вышеприведенных аргументов каждый может самостоятельно сделать вывод, какая недвижимость лучше в его случае.

Если оформлять в ипотеку

И новостройки, и вторичное жилье можно брать в ипотеку. Однако здесь тоже существуют свои нюансы. Не все банки готовы кредитовать приобретение недвижимости в строящемся доме. А застройщик, как правило, аккредитует жилье всего в паре финансовых учреждений, поэтому перед покупателями не остается особого выбора.

https://www.youtube.com/watch?v=TjK8eu8NLsM

Ставка по такой ипотеке будет на несколько процентов выше, чем ставка по ипотечному кредиту на приобретение вторички.

Оформить ипотеку на приобретение вторичной недвижимости можно в большинстве банков. Однако финансовые конторы не готовы кредитовать покупку квартир в совсем старых домах.

Плюсы и минусы

Достоинства покупки вторичного жилья:

• практически всегда ‒ отсутствие недавно заехавших соседей, которые осуществляют ремонт;
• шанс на заселение в сжатые сроки;
• заранее известная стоимость коммунальных услуг.

Недостатки покупки вторичного жилья:

• отсутствие инвестиционный перспективы такой недвижимости;
• нужда в ремонте;
• риски приобретения жилья с обременением;
• износ коммуникаций и конструкций дома;
• соседи из разных социальных слоев;
• старая инфраструктура поблизости.

Достоинства покупки квартиры в новостройке:

• страхование сделки и ее юридическая прозрачность;
• высокий класс недвижимости;
• возможность приобретения помещения с хорошим ремонтом;
• наличие ипотечных программ с привлекательными условиями;
• новая инфраструктура поблизости;
• как правило ‒ соседи из одного социального класса;
• современные коммуникации, конструкции дома, оборудование;
• возможность воспользоваться выгодными предложениями при покупке.

Недостатки покупки квартиры в новостройке:

• в некоторых случаях ‒ необходимость ждать в течение 1-2 лет, когда застройщик завершит строительство;
• заранее неопределенная стоимость коммунальных услуг;
• дом может дать усадку;
• заранее неизвестно, какими людьми окажутся соседи;
• шум от ремонта других соседей.

На видео о разнице между вторичкой и новостройкой

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Видео:Стоит ли брать ипотеку в 2024 году? Все ЗА и ПРОТИВСкачать

Что лучше: вторичка или новостройка или какую квартиру выгоднее купить?

После того как вы утверждаетесь в желании приобрести жилье, закономерно возникает вопрос о том, что лучше: вторичка или новостройка. Решить подчас бывает непросто, особенно если цены на недвижимость обоих типов не сильно отличаются. В каждом из вариантов есть ряд достоинств и недостатков. Сегодня мы разберем их все, чтобы вы смогли принять взвешенное и правильное решение.

Что такое первичное и вторичное жилье?

Первичной называют недвижимость, первым собственником которой становитесь вы. В роли такого жилья может выступать квартира, которая даже еще не построена.

Во-первых, заинтересованным в покупке первичного жилья мы уже рассказывали, как купить квартиру в новостройке. Во-вторых, если ваш выбор пал на существующую пока только на бумаге квартиру, то изучите закон № 214-ФЗ, регулирующий продажу жилья в домах, постройка которых только планируется или пока не завершена.

Согласно этому закону, застройщик обязан закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию, чтобы все участники программы (покупатели) смогли получить описанные в договорах квартиры (объекты строительства). После подписания акта приема-передачи покупатель обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру. После этого жилье считается вторичным.

https://www.youtube.com/watch?v=Djd59h5sR_w

Вторичной называют недвижимость, собственником которой выступает юридическое или физическое лицо. Жилье может иметь статус частного, муниципального или государственного, но принадлежать ко вторичному рынку оно от этого не перестает.

Даже если квартира расположена в новом доме, которому меньше года, все равно она будет считаться вторичным жильем. Здесь и кроется подвох в определении того, что лучше для покупки, ведь даже новая квартира может относиться к категории вторичного жилья.

Критерии для сравнения

Чтобы понять, какую квартиру выгоднее приобрести именно в вашем случае, мы предлагаем уделить внимание следующим критериям:

1. Имеющийся бюджет на покупку и последующий ремонт.
2. Инфраструктура и благоустройство.
3. Сроки приобретения.
4. Необходимость прописки.
5. Желание и возможность получить доход с покупки.
6. Необходимость ипотечного кредитования.
7. Юридическая чистота.

Давайте разберем каждый из критериев, чтобы понять, в чем разница между квартирой в новостройке без предыдущих собственников и жильем со вторичного рынка.

Плюсы квартиры в новостройке

Современный дом с продуманной планировкой для многих выглядит гораздо привлекательнее устаревших архитектурных решений из прошлого хотя бы по эстетическим соображениям. Но какие еще достоинства есть у таких квартир?

• Бюджет – низкая стоимость.

Основная причина популярности недостроенных квартир – их низкая стоимость. Если вы ищете, что дешевле, то на таком жилье можно сэкономить до 30 % бюджета.

Цена за квадратный метр в этом случае прямо пропорциональна стадии, на которой находится строительство объекта. Если вместо дома пока котлован, стоимость будущего жилья для вас будет минимальной.

Однако это достоинство сопровождается и повышенными рисками, которые мы разберем ниже.

• Благоустройство – условия, планировка, гарантии.

Принимая решение о приобретении объекта недвижимости на раннем этапе строительства, часто у вас есть возможность выбрать планировку или изменить стандартную. Застройщики готовы идти навстречу даже без доплат со стороны будущего покупателя. Но даже без этого квартиры в новых домах обычно просторные и с продуманной комфортной планировкой.

Все счетчики будут установлены, как и пластиковые окна. Чаще всего лестничные клетки просторные, предусмотрена парковка, двор облагорожен, лифты рабочие и современные. Все выполнено из современных материалов, что позволяет надеяться на высокое качество и долговечность.

На потолок, окна, стены и инженерные коммуникации застройщик почти всегда дает гарантию. В том случае, если в оговоренный период возникнут проблемы, причиной которых не являетесь вы, то можно обратиться к застройщикам и компенсировать все за их счет.

• Потенциальный доход – аренда, перепродажа.

Квартиры с хорошим ремонтом и коммуникациями охотно арендуют. Это платежеспособные клиенты, готовые платить за комфорт.

Так что если вы намерены только извлекать выгоду из покупки, а не жить в ней самостоятельно, новостройка – отличный вариант. Однако это потребует дополнительных затрат на ремонт и отделку.

С другой стороны, для квартир под сдачу зачастую не покупают самое дорогое и качественное, так что и здесь вы в плюсе.

Кроме того, как уже было сказано выше, покупая квартиру на раннем этапе строительства, вы получаете возможность получить до 30 % прибыли, просто перепродав жилье по факту его получения, без дополнительных инвестиций.

• Юридическая чистота – никакого темного прошлого.

До вас никто не владел этим жильем, никакого криминала, никаких негативных событий в этих стенах гарантированно не происходило. Вы первый и единственный хозяин.

Минусы «чистой» квартиры

Несмотря на обилие преимуществ и, самое главное, невысокую цену, приобретение квартиры в строящемся доме может быть чревато проблемами. Какими именно? Попробуем разобраться.

• Бюджет – затраты на ремонт, финансовые риски.

В ряде случаев вы получаете просто бетонную коробку, где нет даже инженерных коммуникаций. Затраты на доработку будут существенными.

https://www.youtube.com/watch?v=iHVtEeeZiK8

Куда более серьезной проблемой может быть банкротство застройщика. Да, таких случаев единицы на всю страну, когда покупатели остаются с носом, но нужно учитывать даже эту мизерную вероятность. Хотя сейчас почти все застройщики застрахованы от банкротства. Куда более распространенная проблема – несоблюдение сроков сдачи, когда у застройщика проблемы с ресурсами.

• Сроки приобретения – придется подождать.

В любом случае, приобретая квартиру в строящемся доме, вы обрекаете себя на ожидание, даже если застройщик будет самым добросовестным и сдаст объект точно в срок. Совсем беда, когда сроки затягиваются, переносятся раз за разом, а потенциальные жильцы никак не могут повлиять на ситуацию.

Чтобы снизить риски попасть к ненадежному застройщику, можно почитать отзывы людей, которые уже сотрудничали с выбранной вами компанией. Если речь о мошенниках, в интернете вы скорее всего найдете истории пострадавших или порочащие репутацию фирмы истории. Однако их отсутствие – еще не гарантия добросовестности, стоит помнить об этом.

• Инфраструктура – временная изоляция.

Обычное дело – въехать в новостройку далеко от центра, ничем не окруженную. Инфраструктура развивается постепенно, когда есть для кого развиваться. Нередко застройщики предполагают помещения на первом этаже для бизнеса: магазинов, частных детских садов и спортивных залов. Но все равно нужно быть готовыми к периоду пустоты вокруг.

• Прописка – возможные трудности.

Зарегистрироваться в квартире можно лишь после ее перехода в вашу собственность. Но в жилье категории «апартаменты» прописка невозможна по определению!

Что представляют собой апартаменты? По сути это квартира в жилом доме, предназначенная для нахождения в ней людей, но без статуса жилой недвижимости (своего рода офисное помещение с возможностью заселения).

Цены на такое жилье могут быть существенно ниже, поскольку к обустройству нежилых помещений выставляют иные требования.

Владельцы апартаментов вынуждены платить больше за коммунальные услуги, поскольку для них тарифы идентичны нежилым помещениям.

Говоря языком цифр, специалисты сообщают, что по сравнению с ежемесячной квартплатой за жилье 80 – 100 квадратов владельцы апартаментов платят больше на 2 – 2,5 тысячи рублей. Продавцы подобного жилья считают, что разница в платежах на несколько лет покрывается благодаря сниженной цене на такие квартиры.

• Ипотека – повышенная ставка.

Ряд сложностей может подстерегать потенциальных покупателей первичного жилья. Банки без энтузиазма рассматривают заявки на покупку недостроенных объектов из-за рисков затянутых сроков сдачи. Процентная ставка при этом обязательно окажется на 2 – 4 % выше, чем на вторичку. Так что раздумывая над тем, что лучше купить в ипотеку, вывод напрашивается сам собой.

Достоинства вторичного жилья

Для некоторых вторичное жилье кажется непривлекательным только потому, что в нем уже кто-то жил до этого. Отбросив эмоциональные аргументы, давайте взглянем прагматично на все преимущества таких квартир.

• Бюджет – экономия на ремонте.

Несмотря на то, что цены на вторичное жилье выше, квартира вам достается уже обжитая, со всеми коммуникациями, ремонтом, а часто даже с мебелью. Если вы планируете просто сдавать ее, то даже не придется обновлять под свои вкусы. Да и для собственной жизни потребуются гораздо меньшие вложения, чем обустройство голых стен.

• Инфраструктура – полный комплекс.

Давно построенные дома окружены всем необходимым, что может понадобиться жильцам, включая магазины, больницы, спортивные залы, кинотеатры и прочее.

Рынок вторичного жилья огромен, так что у вас есть возможность подобрать квартиру в любой части города, учитывая ваши особые предпочтения (близость к работе, парку, метро, в хорошем районе, рядом с университетом и т. д.) Кроме того, есть возможность оценить соседей и понять, насколько спокойной будет ваша жизнь рядом с ними. Такой роскоши владельцы недостроенного жилья себе позволить не могут.

• Сроки приобретения – минимум ожидания.

Въехать в понравившееся жилье вы сможете сразу же после заключения сделки, тогда как с новостройкой даже при покупке на последнем сроке ждать придется несколько месяцев + время на ремонт.

• Прописка – стандартная процедура.

Зарегистрироваться по адресу свежеприобретенного жилья не составит труда, ведь это стандартная процедура.

• Потенциальный доход – аренда.

Сдать квартиру со вторичного рынка легко. Как уже отмечалось выше, часто даже не требуется дополнительных вложений в ремонт и обустройство пространства. А вот с получением дохода от перепродажи вряд ли получится выиграть много. Удачным исходом будет продажа за потраченную сумму с поправкой на инфляцию.

• Ипотека – стандартные условия.

У банков нет никаких предубеждений относительно оформления ипотечного кредитования для вторичного рынка. Вы можете рассчитывать на стандартные условия. Одобрят заявку или нет – зависит от вашей финансовой состоятельности!

Недостатки «бывшей в употреблении» квартиры

К сожалению, большое количество достоинств вторичного жилья не покрывает полностью все риски его приобретения. Но зная «врага» в лицо, вы значительно упростите себе жизнь и повысите шансы на успех.

• Бюджет – более высокие цены за квадратный метр.

Можно подобрать недорогой вариант, но обычно низкие цены чем-то обусловлены: плохой репутацией района, неудобным расположением, неадекватными соседями, мрачной историей жилья или плохим состоянием самого дома и прочими неприятными сюрпризами.

• Потенциальный доход – никакой быстрой прибыли.

Не стоит рассчитывать, что вам удастся выгодно перепродать только что приобретенное на вторичном рынке жилье. Цены на каждый объект зачастую основательно аргументированы, так что заломить прайс вряд ли удастся. Разве что вам повезет приобрести жилье за бесценок, потому что владельцам срочно нужны деньги и они демпингуют.

• История и юридическая чистота – мошенники и «плохая карма».

Кому-то это может показаться смешным, но множество людей действительно обращают внимание на историю квартиры, которую приобретают. Некоторые отказываются жить там, где недавно кто-то умер или было совершено преступление. Но владельцы часто скрывают темное прошлое объектов недвижимости в надежде на быструю сделку.

Повезет, если скрывали только соседа-алкоголика или умершую на диване в гостиной прапрапрабабушку. Гораздо более серьезными последствиями может обернуться мошенничество с документами. Вряд ли вы обрадуетесь, когда на пороге появится еще один законный владелец квартиры и предъявит свои права. Решается это оплатой услуг подкованного юриста, но стоят услуги такого специалиста немало.

• Благоустройство – неожиданные расходы на обновление.

Ветхость стен и инженерных коммуникаций – обычное дело, когда речь идет о старых домах, построенных двадцать и больше лет назад. Пусть вас не вводит в заблуждение хороший вид фасада, ведь это не гарантирует и хорошего общего состояния.

https://www.youtube.com/watch?v=b-CYlxz35SI

При покупке на вторичном рынке лучше всего проверить прочность дома и инженерных систем с помощью экспертов, услуги которых придется оплатить отдельно. Пренебрегая оценкой, вы рискуете заплатить половину стоимости жилья при капитальном ремонте и укреплении всей конструкции здания.

вторичного жилья по прочности здания

Для понимания, какие дома входят в группу повышенной опасности, мы предлагаем ознакомиться со сроками эксплуатации разных типов домов. На этот срок влияет фундамент, стены и перекрытия (несущие конструкции) и использованные при постройке материалы.

• Дома монолитного типа – до 300 лет.
• Кирпичные дома со стенами в 2,5 кирпича (вторичный рынок) – до 150 лет.
• Новостройки крупноблочные и кирпичные – до 125 лет.
• Крупнопанельные и блочные дома – до 100 лет.
• Дома из шлакобетонных и похожих плит – до 90 лет.
• «Хрущевки», дома из тонкостенных панелей – до 40 – 50 лет (были построены в 1960-х, но могут прослужить на 10 – 25 лет дольше).

Что же выбрать?

Сегодня мы пролили свет на то, что такое первичное и вторичное жилье, определили критерии для их оценки и разобрались, какие есть плюсы и минусы того и другого типа квартир. В любом случае финальное решение остается за вами.

Попробуйте расставить предложенные нами критерии, ориентируясь на собственные приоритеты.

Например, если для вас не играет роли темное прошлое квартиры и рамки бюджета довольно свободные, то вторичный рынок выглядит более привлекательно.

Если же вам бы хотелось «чистую» квартиру, в которую не ступала еще нога другого владельца, а в средствах вы стеснены, то стоит ориентироваться на первичный рынок.

Видео:Вторичка или новостройка. Что покупать в 2022 году? / #КРУГЛОВ_НЕДВИЖИМОСТЬСкачать

Что дешевле — вторичка или новостройка? Нюансы выбора типа недвижимости

Если есть необходимость приобрести жилье для проживания или с целью выгодного вложения средств, а в семейном бюджете «на счету» буквально каждая копейка, возникает вполне закономерный вопрос о том, что дешевле — вторичка или новостройка.

Простого сравнительного анализа цен недостаточно, важно учесть многие нюансы, которые потенциальный покупатель, не сталкивавшийся в жизни с тематикой приобретения жилья, может просто оставить без внимания. В настоящей статье мы поговорим о том, как правильно сделать этот нелегкий выбор и разберем некоторые аспекты покупки недвижимости разного типа.

Выбор между вторичным рынком и покупкой жилья в новостройке – это первый важнейший шаг, который надо сделать каждому, кто планирует приобретение недвижимости.

Далее уже намного проще — можно определяться с районом, требованиями, способами поиска подходящего варианта.

Универсальные рекомендации для всех потенциальных покупателей жилья будут весьма условными, но главная из них, пожалуй, подойдет всем: если вопрос именно в цене, то расчеты надо вести с учетом всех присутствующих факторов.

По сути, у всех, кто желает купить жилье, есть четыре варианта:

• приобретение квартиры на любом из этапов строительства дома, и в этом случае экономия может оправдать ожидание ввода в эксплуатацию;
• покупка жилья по переуступке, когда дом уже достроен, что обойдется намного дороже, но можно сразу вселяться и приступать к обустройству квартиры, да и риска, связанного с несвоевременным вводом дома, в этом случае нет;
• квартира в новостройке, которая совсем недавно стала частью вторичного рынка (то есть – у первого собственника);
• жилье в доме прежних лет застройки, которое, собственно и принято называть полноценной «вторичкой».

Преимуществом первых двух вариантов является то, что покупатель становится первым собственником, и квартира изначально является юридически чистой, что избавляет от рисков, а соответственно – от расходов, связанных с привлечением юриста для проверки. Впрочем, при выборе третьего варианта история квартиры будет не слишком большой, а значит, не потребуется много времени и ресурсов на проверку документации.

https://www.youtube.com/watch?v=llBZh4XrAao

Большинство квартир в домах, построенных десятилетия назад, имеют длинную историю переходов права собственности. Ее крайне важно изучить перед оформлением сделки, особенно если она заключается без юридической поддержки и помощи риелтора.

Первичный рынок: цена ожидания

До того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию и не зарегистрировано право собственности, покупатель является не владельцем жилья, а обладателем права на получение квартиры.

На первых этапах строительства иногда можно купить новую современную квартиру даже дешевле, чем жилье менее комфортное и качественное, на вторичном рынке. Более того, по мере продвижения работ стоимость квартиры (реальная рыночная) будет только возрастать.

Многие начинающие инвесторы и те, кто имеет более или менее приемлемое жилье, но стремящиеся к большему комфорту, считают экономически целесообразным именно этот вариант.

Полностью готовая квартира в сданной в эксплуатацию новостройке – наиболее дорогой вариант, хотя не исключено, что в итоге он может оказаться наиболее выгодным.

Если речь идет об инвестиции в квартиру жилого комплекса, который только начинает благоустраиваться, а в перспективе – открытие станции метро и реализации интересных инфраструктурных проектов, вложение средств и сдача в аренду может принести неплохой доход. Тем более что цена квартиры со временем все равно будет увеличиваться.

Рынок вторичного жилья: быстрый переезд и риски

Покупка жилья на вторичном рынке удобна в силу того, что сделку можно оформить сравнительно быстро и в оговоренный срок переехать в квартиру или сдать ее в аренду. Можно сразу познакомиться с ближайшими соседями, прогуляться по району, оценить инфраструктуру. Риски в данном случае связаны наличием вероятности того, что при продаже:

• не учтено обременение, наложенное на недвижимость;
• прежний собственник не имел права продавать квартиру по иным причинам;
• продавцам удалось скрыть изъяны, и в итоге покупка недорогого жилья оборачивается существенными вложениями на капитальный ремонт;
• перепланировка жилья не узаконена, и в ходе работ нарушены нормативы, что влечет за собой штрафы и прочие неприятности, с которыми придется разбираться уже новому владельцу.

Все это может привести к тому, что сделка будет признана незаконной, недвижимость вернется к прежнему собственнику (из которого нужно будет как-то «вытряхивать» уплаченные деньги) или покупатель пострадает иным образом.

Оценить все риски в этом случае без должной подготовки непросто, и выбирая «вторичку» лучше сразу планировать расходы на юридическое сопровождение сделки.

Оценка параметров недвижимости: сравниваем различное?

Сравнение вариантов — покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке (по ценовому параметру) осложняется тем, что приходится сопоставлять несколько разные объекты недвижимости.

Новые и старые дома отличаются не только по площади квартир и планировке, но и по технологии строительства, используемым материалам, возможностям для дальнейшего обустройства. Иными словами – отличия заключаются в уровне комфорта проживания или потенциале его улучшения.

Кроме того, имеют значение местоположение и транспортная доступность, которая в обоих случаях может существенно отличаться.

Если рассмотреть перспективы инвестирования в новостройку на начальных этапах возведения и покупки квартиры на вторичном рынке, существенное ценовое преимущество будет на стороне нового дома. Это преимущество может достигать даже 40-50%, если в процессе ожидания семья не арендует квартиру, а имеет свою, пусть и скромную жилплощадь.

Понятно, что если сравнивать стоимость уже полностью приведенных в жилое состояние квартир в новостройке и цену недвижимости на вторичном рынке, второй вариант зачастую оказывается дороже.

Но здесь стоит учитывать, что квартиры в новых домах, как правило, просторнее, и даже самые бюджетные варианты часто выигрывают по качеству инженерных коммуникаций.

Квартиры в домах, которые совсем недавно стали частью вторичного рынка, могут быть дороже, чем жилье в «свежих» новостройках, поскольку они, по сути, объединяют преимущества обоих сегментов, и это многие покупатели понимают.

https://www.youtube.com/watch?v=VzobkIBDoTY

В процессе выбора многие уделяют внимание такому показателю, как предполагаемые расходы на ремонт. Здесь тоже необходимо рассматривать конкретную ситуацию.

При ремонте в новостройке, сданной без отделки, все придется начинать с нуля.

В то же время, если предполагается существенная перепланировка квартиры в старом доме, стоит учитывать финансовые и временные затраты на многоэтапные согласования.

Немаловажным пунктом является предстоящая оплата коммунальных услуг. Притом, что площадь новостроек больше, нередко их содержание оказывается даже более экономичным, качественная теплоизоляция, наличие приборов учета потребляемых ресурсов – все это позволяет неплохо экономить.

В большинстве современных домов применена горизонтальная разводка отопительной системы, что позволяет самостоятельно устанавливать температурный режим и вносить оплату по счетчику.

Итак, при сравнении квартир надо учитывать стоимость ожидания, цену самого жилья и ремонтных работ в новостройке, а также цену квартиры, расходы на проверку документов, снятие обременений и расходы на ремонт вторичной квартиры — но даже при таком сопоставлении будут иметь место погрешности.

Вопросы инфраструктуры: близость цивилизации

Долгое время считалось, что если важна отлаженная инфраструктура наличие в «шаговой доступности» магазинов, аптек, банков, школ и прочих ее элементов, лучше сразу останавливать выбор на вторичной недвижимости. Дома прежних лет застройки располагаются в обжитых районах, где уже давно есть все необходимое для удовлетворения насущных потребностей.

Если новостройки расположены на территориях, пока далеких от «цивилизации», у собственников в первое время (собственно, первые несколько лет) могут возникать некоторые инфраструктурные проблемы.

Впрочем, сложности на поверку оказываются слишком преувеличенными, поскольку при планировании жилищных комплексов большинство девелоперов планируют и решение инфраструктурных задач.

Все эти нюансы можно узнать, изучив перспективы, в любом случае, реально найти новостройку, где максимум подобных проблем уже решены.

Услуги посредников: нужны ли риелторы и юристы

Только планируя покупку квартиры, размышляя над вариантами и делая предварительные расчеты, многие будущие собственники не учитывают такой нюанс, как вероятность возникновения необходимости привлечения помощников.

Выше уже говорилось о целесообразности приобретения квартир на вторичном рынке при содействии профессионалов, готовых досконально проверить юридическую чистоту квартиры. Риелторы из агентства с безупречной репутацией окажут содействие, как в выборе варианта, так и в заключение безопасной сделки, но их вознаграждение – удар по бюджету.

Впрочем, невнимательность при попытке оформить договор самостоятельно тоже может повлечь финансовые потери, причем, гораздо более серьезные…

Квартиры в новостройках предлагаются и покупаются по иному принципу, чем вторичное жилье, и с агентствами недвижимости чаще всего рассчитываются застройщики – в рамках действующих партнерских программ. Поэтому риелторов можно привлекать очень смело, их услуги могут оказаться совершенно бесплатными, (предварительно, конечно уточнив нюансы вознаграждения).

Как правило, расходы на агентов – часть маркетинговой стратегии застройщиков и девелоперов, и покупателю ничего платить не приходится.

Ценообразование: что влияет на стоимость квартиры?

Вне зависимости от того, выбирается первичка или вторичка, на стоимость жилья оказывают воздействие следующие базовые факторы:

• район и конкретный квартал (дорогой и престижный или отдаленный);
• уровень и перспективы развития инфраструктуры;
• транспортная доступность;
• возможности и стоимость парковки;
• благоустроенность окружающей территории;
• качественные показатели дома и характеристики конкретных квартир;
• этаж, наличие и качество (количество) лифтов;
• возможности для перепланировки.

Заключение

Легче приходится тем, кто уже имеет определенную сумму или четкие перспективы кредитования: тогда вопрос сужается до вариантов жилья, которое можно себе позволить, исходя из имеющегося бюджета.

Как правило, такие покупатели, приступая к поиску, уже знают, в каком сегменте искать подходящий вариант.

Достаточно просто посмотреть квартиры в новостройках и старых домах, чтобы решить, что обойдется дешевле во всех смыслах.

https://www.youtube.com/watch?v=MCBZuEISxQg

Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру, лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.

В целом же, сходные по цене предложения можно найти и на первичном, и на вторичном рынке, главное – подойти к делу осознанно и если привлекать специалистов, то отдавать предпочтение только профессионалам.

📸 Видео

КРАХ НЕДВИЖИМОСТИ в России НЕ ОСТАНОВИТЬ! Что ждет вторичный рынок квартир в 2024 году?Скачать

Что выгоднее взять в ипотеку, новостройку или вторичку?Скачать

Новостройка или вторичка❓ Какую квартиру выбрать на рынке недвижимости для покупки в 2024 годуСкачать

Стоит ли покупать КВАРТИРУ в 2024? Когда ДЕШЕВЛЕ купить картиру?Скачать

Что лучше новостройка или вторичка 2023 - квартиры и дома от застройщика и от собственников. Обзор.Скачать

Не покупай квартиру в 2024 году!Скачать

Вторичка или новостройка? / Как выбрать КВАРТИРУ для ЖИЗНИ?Скачать

Вторичка или новостройка: что выбрать? | На что ипотека выгоднее?Скачать

Ипотека 2023 : Вторичка ставка 5,9 - Выгодно купить квартиру в ипотекуСкачать

Новостройка или Вторичка в 2023 году / Плюсы и минусы покупкиСкачать

5 правил как выбрать квартиру на вторичном рынке недвижимостиСкачать

Как СЭКОНОМИТЬ на ипотеке в 2024 году? / Сравнение ВСЕХ ВИДОВ ипотеки!Скачать

Сколько будет стоить ВАША КВАРТИРА после ОБВАЛА 2024 года? Жесткая правда…Скачать

ИПОТЕКА больше недоступна / Новые правила с 1 марта 2024 - Серьезные переменыСкачать

Что лучше купить? ЖК на этапе строительства или квартиру в готовой новостройке?Скачать

Как ПРАВИЛЬНО взять ипотеку в 2024 году / Как сэкономить на ипотеке?Скачать

КАКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ПОКУПАТЬ В 2021 ГОДУ | НОВОСТРОЙКИ ИЛИ ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕСкачать