Квартира по переуступке что это такое

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются.

Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном.

Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности.

Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится.

Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.

Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.

То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.

Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость.

Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.

А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.

Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция.

Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам.

Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

https://www.youtube.com/watch?v=BqqwkJENQOI

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.

Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.

Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов.

Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто.

Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку.

Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%).

Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки.

Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену.

Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет.

Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить.

Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются.

Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

https://www.youtube.com/watch?v=Vf5HIG4Fi7o

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз.

ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние.

Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу.

На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения.

И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.

На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.

Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Видео:Переуступка - что это такое? / Какие проблемы могут возникнуть?Скачать

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Тенденция активного развития в сфере жилищного строительства наблюдается с 2007 г.

Объектом в сделках по приобретению и реализации выступает не только недвижимость, но и права на жилплощадь, расположенную в строящемся доме.

Новая разновидность инвестирования средств – приобретение имущества на первичном этапе возведения зданий. Переуступка квартиры в новостройке – соглашение о продаже купленного объекта.

Содержимое страницы

При заключении с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договора на долевое участие, гражданин приобретает первичные полномочия на владение квартирой. Их он может передавать третьему лицу, если оформлена переуступка прав собственности.

Это разновидность соглашения, которая подразумевает возмездную отдачу полномочий обладания имущественным объектом. Другое название такой сделки – цессия. Сторонами здесь будут цедент (продавец), застройщик и цессионарий (покупатель). Без участия строительной организации не обойтись, поскольку подписание договора переуступки прав затрагивает ее интересы.

По завершении оформления любой спорный вопрос новому собственнику предстоит регулировать с застройщиком. Особенность разновидности договоров по продаже и покупке такого типа недвижимости состоит в заключении сделок до введения жилплощади в эксплуатацию, а также, не дожидаясь подписания документа о передаче-приеме (акта).

Важно! Законная сила присвоится после юридического оформления сдачи многоквартирного дома в использование.

Большинство дольщиков, не планирующих проживать в приобретенной квартире после постройки, предпочитают реализовать квартиру. Одни продают имущество до завершения застройки при существенном росте стоимости, а другие проводят сделки на очень выгодных условиях на вторичном рынке по окончании работ.

При подписании продается не сам объект, а фактически права на него. Поэтому сделка и называется переуступкой жилья. У каждой стороны будут свои преимущества. Дольщику не потребуется ждать сдачи в эксплуатацию завершенного дома, а потенциальный владелец сэкономит существенную сумму на приобретение.

https://www.youtube.com/watch?v=-yrtXZD0iDw

Существует вероятность наличия неутешительных перспектив. Так происходит, когда строительные работы не будут доведены до финала. По этой причине долевые участники проекта всеми силами стремятся вернуть свои потраченные деньги.

Внимание! Обязательно уточните все нюансы до заключения договора. Это убережет вас от ненужных рисков. Разузнайте о застройщике как можно больше и только потом принимайте решение о покупке.

В определенном отношении переуступка прав требования на квартиру безопаснее сделок, что заключаются в сфере первичного рынка.

В отличие от обычного договора об участии в долевом строительстве (ДДУ), подобные соглашения часто подписываются на завершающих этапах застройки, когда опасность лишиться денег и имущества минимальна.

Цена на жилплощадь будет сравнительно ниже той, что используется после введения здания в эксплуатацию.

Продажа квартиры по переуступке прав

Для возмездной передачи полномочий должна быть пройдена регистрация ДДУ. Это исключит возникновение каких-либо вопросов, поскольку на бланке будет стоять отметка Росреестра.

Если регистрация не проводилась, то переуступка не имеет законной силы. Полномочия могут предоставляться лицу при выполнении определенных условий, поэтому их существование будет зависеть от реализации установленных критериев.

Примером служит ситуация, когда уступаются права, полученные в момент подписания договора с застройщиком, но сдачи в эксплуатацию еще не произошло. Третье лицо (покупатель) получит собственность только при условии достройки дома, что в свою очередь зависит от выполнения обязательств подрядчиком.

Однако если возникнут разногласия между подрядной и строительной организациями, что случается нередко, первоначальные права на владение квартирами аннулируются. В итоге и дольщики утрачивают свои полномочия, которые должны были переуступать им по ДДУ.

Важно! Риски при покупке квартир по переуступке очень высоки, если договор об участии в долевом строительстве отсутствует.

Реализация объектов недвижимости иногда вызвана увеличением согласованных с застройщиком сроков или низким качеством строительства. Не исключено и предбанкротное состояние подрядчика. В этой ситуации перепродажа полномочий позволяет разочарованному соинвестору в лице дольщика выйти из проекта.

По этой причине следует изучать проектное описание строительства и нынешнее его состояние, а также оценить перспективы завершения в зависимости от репутации застройщика. Такая мера предосторожности позволит избежать необдуманной покупки, результатом которой могут стать высокие потери финансов.

Важно! Дольщики не несут ответственности за деятельность застройщика. По регламенту ст. 390 расторжение договора не производится по причине затягивания сроков или низкого качества постройки (ГК).

Возврат вложенных средств осуществить при указанных обстоятельствах также не получится. Все претензии покупателям нужно будет предъявлять к самому подрядчику, требуя выплаты неустоек или компенсаций.

Для перестраховки стоит вписать в договор пункт о том, что продавец возьмет на себя поручительство за действия застройщика. Покупатель тогда сможет на законных основаниях требовать денег с цедента (ст.

390 ГК) при остановке строительных работ или разорения подрядчика. Однако будет непросто убедить продавца взять на себя такую ответственность. Поэтому на практике подобные соглашения очень редко встречаются.

Важно! В случае расторжения ДДУ с застройщиком, конечный получатель полномочий по переуступке квартиры в новостройке вернет лишь первоначально указанную в договоре сумму, а не ту, что была им отдана дольщику. Обычно она выше, а значит, велик риск частичной потери финансов.

Подобная ситуация произойдет, когда покупатель решит аннулировать сделку при серьезном увеличении сроков строительства. Если же права переуступаются не при использовании ДДУ, возникает опасность стать жертвой двойной продажи, поэтому всегда обращайте внимание на подтверждение полномочий регистрационными органами и их безусловность.

https://www.youtube.com/watch?v=z1fP0f8AA60

Для продавца риск минимален, а свести его к нулю покупателю можно путем проведения сделки на основании ДДУ с печатью Росреестра. Для других видов соглашений понадобиться консультация юриста на предмет чистоты процесса подписания. Специалистом проанализируются конкретные условия, и он вынесет вердикт – покупать или нет.

Внимание! Обязательный момент, прописанный в гражданском кодексе – получение разрешения цессионарием (физлицом) в письменной форме от застройщика (ст.382 регламентирует этот вопрос).

Чтобы переуступить права, оформляется согласие второго супруга, если ДДУ подписан лицом на период его нахождения в брачных отношениях. При упоминании в тексте долевого договора несовершеннолетних детей либо недееспособных граждан продавец обязан предъявить дополнительно согласие попечительских органов или законных представителей.

Если для оплаты первичного ДДУ использовался маткапитал, каждый ребенок цедента должен получать свою долю по соглашению. Когда указания этого в тексте нет, первоначальная сделка признается недействительной, что аннулирует и переуступку.

Уступка прав на недвижимый объект допускается до момента сдачи дома, если квартира еще не передана по Акту приема. Сделки по возмездной передаче заключаются и при строительстве кооперативных домов. Договора, подтверждающие передачу полномочий, не требуют регистрации Росреестра, поскольку они регламентированы уставом самого ЖСК.

Расчет средств аналогичен алгоритму, применимому на вторичном рынке. Налогообложение тоже осуществляется на тех же условиях, что и для любой разновидности сделок с недвижимым имуществом.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Плюсы и минусы

К преимуществам продажи квартиры по договору переуступки можно отнести:

1. Минимальные риски.
2. Получение дополнительной прибыли за счет увеличения суммы, указанной в первичном соглашении.
3. Отсутствие необходимости дожидаться завершения стройки.

Минусы таких сделок состоят в следующем:

1. Для передачи прав на возмездной основе требуется письменное разрешение подрядной организации.
2. Уплата подоходного налога.

Покупка квартиры по переуступке прав

Покупатель, получая в собственность квартиру по договору цессии, становится фактически сменщиком предыдущего дольщика, указанного в договоре. Вместе с подписанием соглашения он приобретает обязанности и права, указанные в тексте ДДУ.

Внимание! Стоит удостовериться, что между застройщиком и предыдущим участником нет разногласий, ознакомиться с платежной документацией и убедиться, что продавец выплатил сумму по долевому договору в полном объеме. Переуступка в уже сданном доме невозможна.

Налогообложение

Налоговым кодексом продиктовано правило, что на любой вид прибыли, полученной гражданами РФ, начисляется сбор. Сюда же относятся соглашения по переуступке. В случае участия в долевом строительстве, обложению подлежит разница сумм, указанных в ДДУ и договоре по возмездной передаче прав.

Внимание! Если по долевой сделке с застройщиком стоимость, выплаченная за квартиру, составила 1 млн рублей, а годом позже она была реализована за 1 млн 800 тыс. рублей, то 13% будет начислено на сумму разницы 800 000 р., а налоговой службе нужно будет отдать 104 тыс. рублей.

Когда цена одинакова, сбор не взимается, но подача декларации все равно необходима. Используется форма, установленная законом, 3-НДФЛ. За отсутствие документа начислят штраф.

Как правильно оформить сделку

Сначала нужно получить письменное дозволение застройщика. Процесс заключения соглашения зависит от оплаты цедентом квартиры по ДДУ. При отсутствии задолженности перед подрядчиком передача осуществляется без обязательств, прописанных в долевом документе. По нормам законодательства согласие строительной организации необязательно в этом случае, но уведомить ее письмом все равно придется.

https://www.youtube.com/watch?v=udXAxHLSTO0

Для оформления уступки квартиры в доме, который еще не достроен, продавцу следует передать все бумаги покупателю. Это документы, относящиеся к ДДУ:

• квитанции и чеки;
• справки;
• договор на ипотечное кредитование.

После того, как покупатель убедится в действительности долевого договора, он выполнит свои обязательства, и соглашение будет считаться заключенным.

Обязательные условия:

• наличие основного договора, на основании которого переуступаются полномочия;
• подготовка соглашения, способного подтвердить расчетные операции между сторонами;
• получение разрешения от третьего лица;
• отсутствие обременений;
• подготовка текста договора переуступки.

Этапы оформления

Изучение пакета документов застройщика. Обязательно присутствие:

1. Свидетельство, подтверждающее регистрацию организации.
2. Устав.
3. Документы учредительского типа.
4. Разрешение на проведение строительных работ.
5. Квартальные отчеты по расходам.
6. Кадастровый паспорт земельного участка.
7. Копия проектной декларации.
8. Справка с перечнем инвесторов, на средства которых ведется строительство.

Если приобретение недвижимости осуществляется за счет ипотечных средств, подписываются закладные и кредитный договор. Прикладывается дозволение супруга. Застройщик выдает письменное разрешение. Продавец подтверждает при помощи справки отсутствие долгов.

Затем нужно собрать документы:

1. Паспорта участников.
2. ДДУ.
3. Согласие строительной организации в письменном виде.
4. Справка об оплате полной или частичной суммы дольщиком.
5. Выписка из реестра.
6. Согласие супруга.

Соглашение сторон проходит регистрацию через госорганы, при предоставлении пакета документов. Заранее оплачивается госпошлина. Спустя 10 дней процедура завершится.

Внимание! Все бумаги, относящиеся к первичному ДДУ, должны передаваться покупателю при переуступке прав собственности на квартиру в новостройке. Тщательно проверяйте каждый документ на юридическую чистоту.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Видео:Как купить новостройку выгоднее на 20 в 2023 / Переуступка - все проблемы и нюансыСкачать

Покупка квартиры по переуступке: особенности, подводные камни — Твой риелтор

: 10 Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

• +7(495) 103-90-28
• Санкт-Петербург и область +7(812) 389-35-17
• 8-800-333-42-87

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Вернуться

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

Вернуться

○ Порядок покупки квартиры по переуступке

Заключая  договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

• Срок существования компании.
• Актуальность учредительных документов.
• Наличие разрешения на строительство.
• Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов

Для заключения сделки продавец должен представить:

• Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
• Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
• Согласие второго супруга на сделку.
• Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

• Личный паспорт.
• Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор.

https://www.youtube.com/watch?v=c8V4Z0BoWeQ

Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права.

Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.

Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

Вернуться

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

• Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
• Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Вернуться

○ Особенности покупки новостройки по переуступке

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика.

Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.

Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Вернуться

○ Оформление переуступке «задним» числом

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

• Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
• Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб.

(оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.

Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

Вернуться

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Вернуться

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Последнее обновление: 27.10.2021

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

https://www.youtube.com/watch?v=K8jVVaEh9YU

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру.

Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства).

А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры.

В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»).

Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав. 

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. 

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ).

Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов.

А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика.

Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику.

Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

https://www.youtube.com/watch?v=RyX3zlg2WYY

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ).

И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег.

Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика.

Видео:Переуступка квартиры в новостройке | Основные рискиСкачать

Переуступка права на квартиру. Что такое переуступка и зачем она нужна?

Переуступка права, как правило, идет рука об руку с новостройками и договорами долевого участия. Она применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию.

Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется покупать ее по договору переуступки, потому что обычно в этот момент квартир от застройщика уже не остается и купить желанный объект можно только у инвесторов, вложившихся на ранних этапах.

Что такое переуступка?

Пока новостройка не построена и не сдана, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).

Эти договоры и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право. Так вот передача этого права другому лицу и называется переуступкой.

То есть договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Почему продают по переуступке?

В тот период, когда дом, в котором у человека есть долевая собственность, сдается в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи и оформляется свидетельство о собственности, продавать квартиру нельзя.

И этот временной лаг может составлять от одного до нескольких месяцев. Именно поэтому инвесторы, которые не хотят находиться в таком «подвешенном» состоянии стараются реализовать свое имущество до сдачи дома.

Почему покупают по переуступке?

В чем же преимущество покупки квартиры по переуступке права собственности? Конечно же, в цене. Как правило, переуступают права на квартиры профессиональные инвесторы, которые рискуют своими деньгами  и вкладываются в недвижимость на этапе котлована.

Вместе с тем они не любят оформлять свои инвестиционные квартиры в собственность и хотя квартиры со свидетельством и дороже, предпочитают продавать их по переуступке.

Именно поэтому практика покупки готовой квартиры по переуступке на этапе перед самой сдачей дома довольно широко распространена.

Риски при переуступке

Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится.

Так называемые «двойные» продажи, то есть продажи одной квартиры двум и более лицам происходят по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи. Поэтому избежать «двойной» продажи достаточно просто – нужно пользоваться переуступкой прав только по договору долевого участия с регистрацией, ведь только по ним ведется государственный реестр и учет.

https://www.youtube.com/watch?v=cQLvgG35fL0

Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку.

Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию.

Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.

Не рекомендуем покупателям связываться с продавцами, которые имеют иные договоры, нежели договор об участии в долевом строительстве с государственной регистрацией. Только такой договор считается защищенным федеральным законом 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

Договор переуступки права собственности на квартиру

Сам договор переуступки права собственности от продавца к покупателю должен включать в себя приложение документа, по которому у продавца возникло право, которое теперь переходит к покупателю (ДДУ), а также сумму сделки и порядок расчета. Кроме того должно иметься согласие застройщика на эту переуступку, а также присутствовать полная информация об объекте. Оформление договора переуступки возможно только до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Налоги при переуступке права

Согласно налоговому кодексу РФ любой доход, полученный гражданином России должен облагаться налогом. В том числе и если он получен от продажи квартиры по договору переуступки.

Таким образом, вне зависимости от того, осуществлена продажа квартиры, находящаяся в собственности или продажа долевой собственности, доход налогом облагается. Однако сама налоговая база может быть уменьшена на величину произведенных расходов.

Фактически налог необходимо заплатить лишь с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки «долевки» у застройщика.

Пример: квартира, купленная у застройщика, стоила 2 000 000 рублей и через год была продана по договору переуступки за 2 500 000 рублей. Налог составит 13% от 500 000 рублей, то есть 65 000 рублей.

Очевидно, что если суммы одинаковы, то налог равен нулю. Однако и в случае, когда налог платить нужно, и в случае, когда налог равен нулю, необходимо подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе вам могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие декларации.

🎥 Видео

Переуступка. Что это такое и какие есть риски. НЕ Берите пока не разобрались.Скачать

Покупка квартиры по переуступкеСкачать

Это нужно знать! Переуступка квартиры в новостройке в 2022.Скачать

Переуступка квартиры в новостройке / Как купить квартиру дешевлеСкачать

Что такое переуступка?Скачать

КВАРТИРА В НОВОСТРОЙКЕ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ ЧТО НАДО ЗНАТЬ? Записки агентаСкачать

Подводные камни переуступки! Как ВЫГОДНО купить квартиру в новостройке в 2024?Скачать

Как правильно купить квартиру по переуступке? Почему переуступка дешевле квартиры от застройщика?Скачать

Как купить квартиру дешевле, чем у застройщика? Секреты переуступки.Скачать

Покупка квартиры по переуступке | Переуступка квартиры в новостройкеСкачать

Переуступки - вся правда / Выгодно ли покупать в 2022 году?Скачать

Переуступка. Что это такое и как с этим работать?Скачать

Купить квартиру по переуступке или у застройщика? Новостройки СпбСкачать

3. Какие документы нужны для переуступки квартирыСкачать

Как купить новостройку дешевле, чем у застройщика? Квартиры по переуступкеСкачать

ПЕРЕУСТУПКА квартиры в новостройке - что это?Скачать

4. Почему переуступка дешевлеСкачать