Стоит ли покупать квартиру в панельном доме

Видео:Ремонт в панельном доме: с чем придется столкнуться, о чем вы точно не думалиСкачать

О чём нужно знать, покупая жилье в панельном доме?

Покупаем квартиру в панельном доме. Какие плюсы и минусы такого жилья?

Время чтения: 7 минут

Панельный дом серии «Град-1М»

Приобретение жилья это всегда ответственный момент в жизни человека. Серьезные финансовые затраты на приобретение квартиры оправдываются в дальнейшем тем комфортом жизни, который помогает отдохнуть после рабочего дня в защищенном уюте, в кругу своей семьи, среди друзей или побыть в одиночестве.

Именно поэтому очень важно предварительно знать о том, какое качество заложено в приобретаемую квартиру.

Иногда внешний блеск приобретаемой квартиры может скрывать под собой проблемы, с которыми, рано или поздно, новому владельцу придется столкнуться.

Все, что требуется для того, чтобы обезопасить себя от неприятных сюрпризов в панельном доме, — знать, на что следует обратить внимание при покупке квартиры.

Невозможность перепланировки квартиры

Первое, о чем следует помнить, это то, что дома возводятся достаточно быстро именно из-за применения стандартных панелей, изготавливаемых на заводе. Панели скрепляют между собой, и они обеспечивают прочность всего строения.

3-D планировка в панельном доме

В таком доме нельзя осуществить перепланировку комнат, переместив или убрав межкомнатные перегородки, так как они являются стеновыми панелями, удерживающими плиты перекрытий потолка и пола, и их перемещение недопустимо. Следовательно, при покупке квартиры в таком доме, надо сразу же выбирать именно такую планировку комнат, которая больше всего отвечает вкусам покупателя. Зачастую эти же панели обладают недостаточной звукоизоляцией.

Торцевые стены панельного дома

Панельные дома, как правило, имеют торцевые стены. Они представляют собой глухие стеновые панели квартир в торцевой части дома.

С этим может быть связана еще одна серьезная проблема, на которую обязательно следует обратить внимание. Дело в том, что существует такое понятие, как «точка росы».

Это та точка, в которой во время холодов происходит конденсация влаги, то есть водяной пар в воздухе превращается в воду.

Постоянная сырость в квартире может привести к появлению плесени

Если внешняя панель дома достаточно хорошо утеплена, точка росы будет смещена к ее наружной поверхности, и влага будет образовываться на внешней плоскости, стекая по ней или высыхая.

В противном случае, точка росы переместится к ее внутренней поверхности, и стена комнаты в квартире будет постоянно отсыревать. Со временем это может привести даже к развитию плесневых грибов, портящих внешний вид и целостность комнатной стены.

Именно эти стены в приобретаемой квартире следует осмотреть наиболее тщательно.

Хорошим показателем качества заделки и обработки стыков панелей, из которых составлена внешняя, лицевая, стена дома, является состояние углов в комнатах квартиры, прилегающих к оконным панелям. Следы частого косметического ремонта этих углов свидетельствуют о том, что стыки стеновых панелей нуждаются в дополнительной герметизации.

Важным является не только состояние панелей, стыков и швов в покупаемой квартире, но и эстетическая сторона дела. Какой вид открывается из ее окон и с балкона, не предполагается ли, в перспективе, строительство какого-нибудь предприятия или объекта инфраструктуры, связанного с постоянным шумом, например, скоростной автотрассы.

Зачастую очень приятное впечатление производят зеленые газоны и посаженные молодые деревца на них. Следует помнить о том, что, во-первых, деревьям свойственно расти, и не произойдёт ли, со временем, затемнение квартиры их разросшейся кроной, во-вторых, важна порода деревьев, так во время их цветения может проявляться аллергия на летающую в воздухе пыльцу.

Покупка жилья в строящемся панельном доме

В случае если покупка жилья происходит на стадии строительства панельного дома, на основании заключенного договора, необходимо ознакомиться с системой и состоянием подключения дома к электрическим, водопроводным, канализационным и газовым (если предусмотрена газификация) сетям. Удостоверится в том, что запроектировано наличие лифта и мусоропровода. Важным моментом является наличие и перспектива развития инфраструктуры района, в котором находится дом: наличие стоянок для автотранспорта, ограждение и охрана территории, близость продуктовых магазинов и аптек, детских садиков и школ, поликлиник, наличие подъездных дорог с твердым покрытием. На стадии строительства у покупателя имеется возможность ознакомиться с качеством строительства квартиры и, в случае выявления дефектов, заблаговременно предъявить претензию застройщику.

https://www.youtube.com/watch?v=GUTnxv65Zm8

Дома на этапе строительства от СК «ПИК» в ЖК «Бунинский»

В зависимости от цены купленной квартиры, она может быть сдана без внутренней отделки, с черновой или муниципальной отделкой. В первом случае, покупатель, фактически, получает в свое распоряжение основу будущей квартиры в виде голых панельных плит и перекрытий потолка и пола.

Во втором случае основные трудоемкие работы по выравниванию поверхностей плит и их грунтовке проведены, остаются только отделочные работы на усмотрение покупателя.

И, наконец, муниципальная отделка предполагает наличие всего необходимого в квартире, в которую сразу же можно заезжать, с последующим ремонтом по необходимости.

В любом из вариантов покупки квартиры в строящемся панельном доме самым главным звеном является юридически грамотно составленный договор с продавцом квартиры.

Существует достаточно большое количество разновидностей такого договора: уступка прав, вексельный договор, инвестиционный, долевого участия. Наиболее популярным на сегодняшний день является договор о долевом строительстве.

Дело в том, что грамотно составленный договор оградит покупателя от любых форс-мажорных обстоятельств и предоставит возможность отслеживать ход строительства, а, следовательно, и качество своего будущего жилья.

Преимуществом покупки квартиры в новостройках является, во-первых, относительно низкая их цена — от 70% до 90% стоимости такого же жилья на вторичном рынке и «юридическая чистота», то есть отсутствуют явные или скрытые обременения какими-либо обязательствами.

В то же самое время, в перспективе, возможно замедление развития инфраструктуры или изменения плана застройки прилегающих земельных участков.

Видео:ПАНЕЛЬНЫЕ ДОМА (сталинки, хрущевки, брежневки). Все минусы и плюсы панельных домов.Скачать

Стоит ли покупать угловую квартиру?

Стоит ли покупать угловую квартиру и чем всё таки так плоха квартира в углу? Рассмотрим очевидные недостатки и явные преимущества, все плюсы и минусы угловых квартир в панельных, кирпичных и монолитных домах.

Массовое распространение угловые квартиры получили ещё в конце 50-х начале 60-х годов с началом масштабной стройки в нашей стране и именно с тех пор не утихают огненные словесные баталии между ярыми сторонниками угловых квартир и их закадычными противниками.

Надо отметить, что и до этого угловые квартиры, конечно же, существовали, не без этого, но именно в то время вопрос об угловых квартирах встал очень остро и будоражит умы владельцев и потенциальных покупателей и по нынешний день.

Оппоненты с пеной у рта и на перебой перечисляют достоинства, преимущества и недостатки, все за и против, плюсы и минусы угловых квартир.

Всегда найдутся те, кто прекрасно живёт или когда либо жил в угловых квартирах, те кто мечтает от угловой квартиры избавится, те кто сомневается в покупке квартиры в углу. Уверена последним — покупателям и продавцам угловых квартир наиболее интересна будет данная статья.

Есть два вида угловых квартир — с углом внутренним и наружным. Именно в этих характеристиках заключается существенная разница.

Но как бы там ни было, на рынке недвижимости квартиры в углах домов считаются неликвидом и продаются крайне тяжело. Рассматривают и покупают клиенты угловые квартиры крайне неохотно, на то есть свои объективные причины…

Посмотрим какие основные доводы за и против угловых квартир приводят эксперты рынка недвижимости, собственники такого жилья и обычные потенциальные покупатели. Так ли их суждения и мнения беспочвенны, а выводы неопровержимы…

Недостатки и основные минусы угловых квартир

Основным недостатком угловых квартир (в случаях с внутренним углом дома) является крайне неудачное во всех смыслах невыгодное расположение жилплощади — окна в окна.

К окну лишний раз не подойдешь, да и в полной мере насладится видом из окон у жителей угловых квартир вряд ли получится — взор всегда будет уходить только в одну сторону, с другой же стороны обзор будет ограничивать стена дома.

Психологически жить в угловых квартирах очень тяжело, многие стараются занавесить окна плотными шторами, чтобы сквозь них ничего не было видно, оно и понятно — до соседского окна буквально можно дотянутся рукой

https://www.youtube.com/watch?v=SIH7MyGZESM

Вторым явным недостатком угловых квартир является плохая неравномерная освещенность, либо солнце будет баловать вас не часто, в других случаях оно будет жарить вас постоянно на протяжении всего дня, есть шансы остаться в угловой квартире совсем без солнышка.

По внутренним углам домов очень любит течь вода с крыш, забиваться грязь и расти мох. Внутренний угол дома плохо обдувается ветром и долго просыхает после дождя или снега. Из-за повышенной влажности в угловых помещениях, может образовываться сырость, а иногда даже и плесень.

А вот если у вас внешняя угловая квартира, то почти наверняка можно сказать, что она продувается сразу всеми ветрами на свете, две стены в квартире из четырёх вывешены в воздухе и находятся,так сказать, на улице.

Температура, а особенно это заметно зимой, на несколько градусов ниже чем в среднем по дому.

Владельцы угловых квартир на внешних сторонах зданий почти всегда вынуждены дополнительно утеплять стены и герметизировать швы, чтобы ветер не выдувал тепло.

В некоторых случаях, когда квартира в углу встречаются нелепые и необычные, а попросту неудачные планировки.

Есть категория покупателей, которые никогда и ни за что на свете не будут рассматривать квартиры на крайних этажах, торцевые, угловые. Первый — последний не предлагать. Только не в углу и не в торце дома. Предрассудки и предубеждения, с которыми очень сложно, при определённых обстоятельствах, спорить.

На рынке почти все угловые квартиры продаются с дополнительным дисконтом, в меньшей степени это касается внешних угловых квартир, а вот что касается квартир на внутренних углах, то в большинстве случает собственники вынуждены куда больше снижать цену на квадратные метры, чтобы заинтересовать покупателя, скидка может достигать и 20%.

Плюсы и преимущества угловых квартир

К несомненным достоинствам квартир в углу можно отнести относительно низкую цену при её покупке наряду с аналогичными предложениями. Можно не сомневаться и быть уверенным, что при покупке угловой квартиры вы сможете сэкономить кругленькую сумму, а в некоторых случаях скидка может составлять до 20% от стартовой начальной стоимости..

Также к неоспоримым достоинствам угловых квартир можно отнести меньшее количество общих стен с вашими соседями — оттого в вашей угловой квартире будет тихо-спокойно и меньше шума.

В угловых квартирах часто встречаются интересные функциональные планировки, особенно когда квартира расположена в двух плоскостях дома — на двух сторонах угла, когда квартира переходит со одной стороны угла на другую.

В случае когда квартира расположена на внешнем углу здания, то вы почти гарантировано обеспечены отличным обзором и шикарным видом из окон. Для многих потенциальных покупателей при выборе жилья, именно отличный вид и хороший круговой обзор является первостепенным и ключевым фактором, так что его уж точно можно занести в актив угловых квартир.

Угловая квартира в кирпичном доме

Исключением из правил, наверное так можно охарактеризовать угловые квартиры в старых кирпичных домах. Не важно сталинка, хрущёвка, брежневка или обычная кирпичная 9 этажка — таким домам не страшны никакие погодные явления — ну, ветер и низкая температура это уж точно.

И даже, если стены в доме выложены всего лишь в два кирпича, а по нормам строительства многоквартирных домов это порядка 50 см толщины наружной несущей стены, то в них всё равно очень тепло, если не сказать жарко.

Добавьте сюда старые чугунные батареи и получится вообще Африка, не просто по комнате можно ходить в трусах, а порой кожу хочется снять — вот как временами бывает тепло в старых угловых квартирах в кирпичных домах.

Был у меня случай в практике. Дело было зимой, столбик термометра опустился до отметки в минус 18 градусов. Продавала угловую 3-х комнатную квартиру в Филях. Дом в 5 этажей сталинский кирпичный, толщина стен порядка 60 см.

Так вот, когда я в первый раз зашла в помещение, то попросту обомлела от увиденного: двойные деревянные рамы на окнах рассохлись и перекошены, не вооружённым взглядом видны щёли, стёкла местами треснуты и из полотна вылетели осколки, где-то трещины на стёклах заклеены изолентой и скотчем — вообщем считай окон нет, почти улица. Радиаторы отопления чуть тёпленькие, спокойно рукой можно за них держаться. И даже при всём при этом в помещении нечем было дышать, вот как жарко было в комнате. Можно сказать с уверенностью, что в кирпичной угловой квартире вы точно не замёрзнете.

Планировки угловых квартир

Планировки в угловых квартирах могут быть как достаточно функциональными и удачными, так и откровенно плохо продуманными и нелепыми — категорично здесь сказать за всех никак нельзя, так как многое будет зависеть от особенностей архитектурного стиля. Но выделить среди них типовые всё же можно.

В планировке квартиры на внешнем углу дома, кроме красоты и хорошего обзора, ничего хорошего нет.

Скорее всего в этой угловой планировке будет два окна — это усложняет вариативность расстановки мебели или эркер — бесполезный элемент, который только скрадывает место и не несёт вообще никакой смысловой нагрузки. 

Встречаются планировки квартир с острыми углами. Да красиво, да необычно, но как жить и расставить мебель в комнате, которая представляет собой остроконечный треугольник?

Отзывы владельцев угловых квартир после покупки

Всяк кулик своё болото хвалит! На счёт исключительно положительных хвалебных отзывов об угловых квартирах я бы засомневалась. А не лукавят ли собственники? Прожили так всю жизнь и ничего! Но это, друзья мои, не аргумент! Прожить всю жизнь можно и в землянке.

Зачастую собственники угловых квартир недоговаривают и привирают, перечисляя взахлёб достоинства своих квартир в углу. А может попросту боятся признать факт неликвидности. А что им ещё остаётся? Какой продавец скажет что у него залежавшийся товар?! Только никудышный.

Так вот есть объективная точка зрения с которой вряд ли поспоришь. Угловые квартиры пользуются у потенциальных покупателей меньшим спросом и являются на рынке недвижимости по большей части неликвидом. Хотя я не сомневаюсь найдутся и те, кто ни разу не пожалел о жизни в углу дома и причисляет сей недостаток к достоинствам. Сколько людей — столько и мнений…

Угловая квартира трудности продажи

Что можно посоветовать собственникам угловых квартир, которые задумались о продаже. Специального риэлтора по угловым квартирам искать не надо. Каждый опытный специалист по продаже недвижимости имеет в своём арсенале приёмы и способы реализации проблемных объектов.

Но всё же рабочие рекомендации и практичные советы на этот счёт дать можно: не акцентировать на этом внимание, не выпячивать сей факт, делать вид как ни в чём не бывало, главное самому не зацикливаться на углу, искренне верить, что угловая квартира это не из ряда вон выходящее, а нормальное явление, тогда и другие поверят, не говорить до последнего об этом вслух, если только предварительно вас напрямую в лоб об этом не спросили. Чем больше людей придет на просмотр, тем больше вероятность, что кто-то зацепится и купит вашу угловую квартиру. Как говорится и мытьём и катаньем. По опыту могу сказать, что и действительно продать угловую квартиру достаточно трудно, даже слишком низкая цена на квартиру может не помочь, так как у покупателей на этот счёт существует стереотип — только не угловая! с котором очень тяжело бороться…

Старые угловые квартиры и новостройки

Особо надо отметить тот факт, что угловые квартиры в старых кирпичных домах, да и некоторых панельных, несравнимо тёплые, чего нельзя сказать о новостройках. Например, кирпичным сталинкам не страшны никакие ветра и морозы.

В свою очередь, застройщики пытаются удивить и привлечь покупателя новыми энергосберегающими технологиями и красивыми фасадами домов, но на деле квартиры, и не только угловые, оказываются крайне не приспособленными для комфортной полноценной жизни — в них попросту холодно.

https://www.youtube.com/watch?v=NRNNyscCHso

При строительстве и проектировании углы помогают очень эффективно использовать пространство и площадь, на небольшом участке земли углы позволяют построить максимальное количество квадратных метров жилья.

А вот при реализации угловых квартир у продавцов зачастую возникают трудности. В новостройках, например, в первую очередь разбирают всё самое хорошее — квартиры в середине дома, на средних этажах, крайности оставляя опоздавшим. Очень часто после сдачи новостройки в портфеле застройщика остаётся один лишь неликвид — нераспроданные первые и последние этажи, квартиры в углах и на торцах домов.

Развитие архитектурной мысли порождает всё большое количество угловых квартир. Но и архитекторы и проектировщики ограничены в своей фантазии и стиснуты в своих изысканиях пространством и техническим заданием и поэтому вынуждены выкручиваться и предлагать девелоперам и застройщиках причудливые архитектурные решения, зачастую занося хвосты домов и образуя почти замкнутые колодцы с 4 углами.

Везде квартиры угловые — дома колодцы

Проблема пространства, а точнее его отсутствия существовала всегда. Отдельно стоит отметить и упомянуть о псевдо решении проблемы — доме колодцем.

Такой способ решения проблемы нашли ещё в дореволюционной России, дома-колодцы и сейчас можно увидеть и в Питере и в Москве, да и в других крупных городах нашей страны. Новое, как известно, хорошо забытое старое.

Вот и сейчас архитекторы ничего нового не придумали — закольцовывают, заворачивают дома, дабы максимально эффективно использовать пространство, образуя геометрические буквы С, П, в лучшем случае Г, а то вовсе замкнутый квадрат — колодец.

Лично для меня и по сей день остаётся загадкой, что такого говорят менеджеры клиентам в офисах продаж новостроек, после чего люди добровольно выкладывают за угловую квартиру в доме колодцем по 15-20 млн рублей. Вообще не понятно, как такое умудряются продавать, уму не постижимо. Не иначе, как гипноз…

Продажа угловой квартиры из личного опыта

Я не по наслышке знаю о трудностях продаж угловых квартир, по роду деятельности часто сталкиваюсь с такого рода проблемами.

Даже не так сложно бывает когда оказываешь риэлторские услуги и продаешь чужую угловую квартиру. Другое дело когда это коснётся тебя самого.

У меня есть и личный опыт продажи своей собственной угловой квартиры, испытала всю прелесть, как говорится, на собственной шкуре.

Так вот, сея нелицеприятная процедура коснулась и меня в частности. В собственности у меня была 2-х комнатная квартира в новом монолитно-кирпичном доме, одна комната посередине дома и потому тёплая, а другая угловая вывешена в воздухе две стены на улице.

И как назло именно эту угловую комнату облюбовала моя дочь. Вскоре после новоселья начались проблемы со здоровьем. Постоянный насморк, в комнате холодно как в морозильнике, на улице и то теплее, все попытки утеплить закончились ничем. Так и жила с обогревателем в обнимку.

После всех этим мытарств с утеплением, лечением и прочим геморроем мною было принято решение о продаже квартиры. Продавала долго — вот ведь действительно — сапожник без сапог. Внимание на углу не акцентировала, но люди ведь не дураки, сами всё видят и понимают.

В итоге свою угловую квартиру я благополучно продала, чему несказанно была рада.

Всё течет, всё изменяется. И что когда-то было абсолютно неопровержимым и из ряда вон выходящим, сейчас считается не таким категоричным. А как иначе, когда в некоторых случаях общее число угловых квартир составляет до 30% от всех имеющихся в доме. Меняются градостроительные нормы, облик города, архитектура, ритм, реалии жизни, меняемся и мы…

И всё же моё мнение риэлтора, как профессионального участника рынка недвижимости, сводится к тому, что угловая квартира, не столь важно находится она снаружи дома или внутри, скорее жирный минус и недостаток, чем плюс и какое-то мнимое конкурентное преимущество, и переубедить меня — перекинуть с больной головы на здоровую, вряд ли у кого получиться…

https://www.youtube.com/watch?v=EfUL8AtudJs

Всем удачных угловых продаж и покупок!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор Москва

8-903-170-13-84

novik911@yandex.ru

Видео:ТОП 5 квартир которые НЕЛЬЗЯ покупать / Как не потерять деньги?Скачать

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Что касается рекомендаций относительно качественных характеристик жилья, то здесь более уместно говорить о ликвидности приобретаемой недвижимости в случае ее дальнейшей продажи. Основные критерии, повышающие ликвидность объекта:

• месторасположение;
• транспортная доступность и инфраструктура;
• тип дома и этаж, на котором расположена квартира;
• внутреннее состояние.

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Не стоит покупать квартиру в ветхом фонде в расчете на то, что через год дом снесут, и вы за хрущевку получите хоромы в новом доме. Программа сноса ветхого жилья все время меняется, некоторые по десять лет ждут сноса и при этом ремонт не делают.

Однако решение вопроса все откладывается год за годом, и вдруг оказывается, что по новому генплану города именно эти дома вообще не планируется сносить, хотя соседние микрорайоны давно сравняли с землей и владельцы старых квартир получили новое жилье.

Кроме того, статья 50 ЖК РФ устанавливает, что учетная норма жилой площади на человека — от 12 кв. м. Поэтому застройщики при проектировании домов для расселения ветхого фонда делают целые подъезды или отдельные строения домов с минимальными площадями квартир — по 30-40 кв.

метров. А, значит, большую площадь получить не удастся.

Я бы также не рекомендовала покупать квартиру в непосредственной близости от опор высоковольтных ЛЭП. По СНиП застройка жилыми домами в полосе отвода высоковольтных линий запрещена, однако так исторически сложилось (в том числе в Москве), что есть целые кварталы, через которые проходят эти ЛЭП.

В остальном ответ на вопрос зависит от специфики будущих жильцов. Если у людей потребность в тишине, не стоит брать жилье на основных магистралях, в домах возле метро и там, где на первом этаже рестораны, кафе и развлекательные заведения. Но для молодой семьи, например, именно эти аспекты могут быть несущественными или даже сделают такую вторичку привлекательной для жизни.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев:

Вторичный рынок жилья многообразен: это и хрущевки, и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент вторички: вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов.

Учитывая неоднородность рынка, стоит оценивать каждый дом индивидуально. Легче всего с массовыми сериями: в разных городах они носили свои обозначения (И-700А, 1605-АМ в Москве, 600-я серия в Петербурге, получившая народное название «корабль»).

Тем не менее все они имеют стандартные характеристики, их минусы и плюсы в целом известны специалистам. Постепенно самые старые серии панельных домов сносятся, и на их месте строится новое жилье — это нужно учитывать при приобретении квартиры.

Необходимость реновации такого жилья вызвана как физическим износом конструкции зданий, так и их несоответствием современным представлениям о комфорте.

Также стоит внимательно подходить к домам дореволюционной постройки: в них часто встречаются деревянные перекрытия, отсутствуют инженерные коммуникации.

Ликвидность таких квартир может отличаться кардинально в зависимости от конкретного случая. Например, если проведен капитальный ремонт с заменой перекрытий, то дом будет цениться намного выше.

Поэтому приобретать жилье в зданиях до 1917 года постройки нужно со специалистом — строителем, инженером или опытным риелтором.

https://www.youtube.com/watch?v=SBt5mc2xciY

Представлен на рынке и довольно малочисленный сегмент домов 30-40-х годов прошлого века. Это еще не классические сталинки (вполне надежное и востребованное жилье), а их предшественники. В основном это трехэтажные дома с изношенным конструктивом, где не всегда есть ванные комнаты и кухни. Такой тип домов требует также серьезной оценки профильными специалистами.

В целом есть правило: нужно покупать наиболее новое жилье. Ветхие дома стоит рассматривать под микроскопом, так как они могут преподнести новому владельцу массу сюрпризов.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

С чего начать покупку вторичного жилья?

Отвечает сооснователь и генеральный директор проекта «Квадрим» Роман Дорфман:

В первую очередь нужно определиться с целью покупки. Будет ли это жилье на короткий срок с целью быстрой перепродажи или останется в семье. Все дома можно разделить на несколько типов. Первый тип — здания, построенные до 30-х годов ХХ века.

Затем строились сталинские дома конца 30-х—начала 40-х годов (с деревянными перекрытиями, после середины 40-х до 50-х годов сталинские дома строились уже с монументальными перекрытиями).

Третий тип домов — хрущевки, четвертый вариант — дома 70-80 годов (девятиэтажные кирпичные здания или брежневские кирпичные башни, а также девятиэтажные и тринадцатиэтажные панельные здания). Пятый вариант — строения точечной застройки 90-х—середины 2000-х.

Эти дома также можно разделить на два типа: панельные дома (П-44Т) и точечные индивидуальные проекты. С 2002 года шло массовое строительство монолитной серии. 

Надо быть особенно аккуратными с домами времен революции. Необходимо сразу выяснить, была ли капитальная реконструкция, менялись ли деревянные перекрытия на плиты или монолитные перекрытия. Тогда эти дома еще можно рассмотреть.

Деревянные же перекрытия несут дополнительные издержки и требуют повышенной квалификации от строителей, которые будут делать ремонт. Очень важно учитывать нагрузку, которую можно дать на деревянное перекрытие. Также следует заранее выяснить, что с электрическими мощностями в этих домах.

В нашей практике был случай, когда сети в отдельную квартиру тянулись из общего щитка. Если говорить о стояках отопления и водоснабжения, они могут быть очень изношены.

В целом самое важное при выборе квартиры — учитывать свои потребности по планировке. Не стоит думать, что процесс перепланировки — простое дело. В большинстве панельных домов все стены несущие, а это значит, что без специального разрешения нельзя делать проемы.

Если дом кирпичный, то часть внутренних перегородок может быть ненесущей, то есть их снос можно согласовать, но и тут есть ограничения.

Например, если дом газифицирован, то кухня обязательно должна быть отделена плотной дверью от всех остальных помещений, что исключает законную возможность обустройства квартир-студий в большинстве хрущевок.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Видео:КВАРТИРА В ПАНЕЛЬНОМ ИЛИ МОНОЛИТНОМ ДОМЕ. ЧТО ЛУЧШЕ? Записки агентаСкачать

Как выбрать квартиру в панельном доме

Типовые панельные дома по-прежнему остаются самым доступным видом городской жилой недвижимости. За более чем полувековую историю в столице сменилось не одно поколение и несколько десятков серий «панелек». Как отличаются характеристики самых популярных серий, и каковы правила выбора квартиры в панельных домах?

История советского типового панельного домостроения началась в 50-е годы XX века.

Тогда, чтобы обеспечить граждан отдельным жильем, сэкономив при этом государственные средства, по всей стране стали появляться заводы по изготовлению панелей.

Вскоре на окраине Москвы появился первый экспериментальный панельный квартал в районе Новые Черемушки. А к началу 1970-х по всей стране было построено уже около 400 млн кв. метров пятиэтажек.

Правда, уже тогда было понятно, что прослужит массовое жилье не больше 25 лет. Программа по сносу устаревших пятиэтажных домов стартовала в конце 1999 года и продолжается по сей день. Избежала этой участи всего лишь одна панельная серия — 1-515, поскольку была признана достаточно комфортной и пригодной для проживания.

Cерия 1-515

Однако приобретать квартиру в «хрущевке» первых серий — дело рискованное. Судьба их довольно туманна (известны случаи ликвидации отдельных домов несносимых серий), а недостатки, связанные с большим сроком эксплуатации, очевидны.

Панельные дома 60-70-х – где купить квартиру

В отличие от своих пятиэтажных собратьев панельные дома, возведенные в 60-70-е годы, пока не собираются исчезать с карты столицы. Более того, эти девяти- и двенадцатиэтажки прочно заняли свою нишу на вторичном рынке Москвы. По оценкам экспертов, на квартиры в таких домах приходится 10-17% предложения.

https://www.youtube.com/watch?v=a-V0Cmz6Msc

Больше всего в столице распространены панельные девятиэтажки серий II-18/9, 1605/9, I-515/9М, I-515/9Ш, II-49. Эти дома по форме и планировкам схожи с хрущевскими пятиэтажками, однако есть и небольшие улучшения.

Высота потолков составляет 2,64 м, а метраж кухни – от 5,2 до 8,1 кв. м. В домах есть лифт и мусоропровод.

Правда, в отдельных сериях в однокомнатных и двухкомнатных квартирах не предусмотрена лоджия, а в «трешках» есть смежные комнаты.

Cерия II-49

Что касается двенадцатиэтажных панелей этого периода (серии II-18/12, II-68-03, II-68-02/12К), то они отличаются большим разнообразием планировок. Например, на рынке можно найти как малогабаритные «двушки» площадью около 37 кв. м с 6-метровой кухней, так и более просторные варианты. Впрочем, преимущества и недостатки домов брежневской эпохи зависят от конкретной серии.

Покупателей такой недвижимости прежде всего привлекает развитая инфраструктура – дома этого периода расположены в обжитых районах, а также невысокая цена (небольшую двухкомнатную квартиру можно приобрести за 7,5 — 8,5 млн рублей). Кроме того, для многих панельные «маломерки» — единственная возможность обеспечить личное пространство всем членам семьи.

Многоэтажки современных серий П-3, П-44, КОПЭ – преимущества и недостатки

По оценкам экспертов, построенные в 80-е годы многоэтажки являются самым ходовым товаром на рынке вторичной недвижимости. Они широко распространены практически во всех районах на карте Москвы и пользуются устойчивым спросом.

У этих панелей есть несомненные преимущества: они еще могут считаться современными, но по цене значительно доступнее вчерашних новостроек.

При этом дома отличаются довольно удобными планировками: просторные кухни и прихожие, изолированные комнаты и т.д.

Специалисты выделяют следующие особенности наиболее распространенных серий типовых панелей 80-х. Дома П-44 отличаются большими кухнями, изолированными комнатами, во многих предусмотрено место для консьержа.

Среди недостатков – плохое качество монтажа наружных плит в отдельных зданиях, а в многоэтажках раннего периода (постройки конца 70-х) попадаются кривые балконные плиты.

Эта серия наиболее распространена в районах Крылатское, Строгино, Ховрино, Бескудниково, Измайлово, Новокосино, Орехово-Борисово, Царицыно, Москворечье-Сабурово, Нагатино, Чертаново, Зюзино, Северное Бутово.

Еще одна из удачных и долговечных серий панелей – П-3. Она была разработана в конце 70-х годов, а уже к началу Олимпиады-80 были сданы первые объекты.

Зона распространения домов этой серии в Москве — Ясенево, Беляево, Олимпийская деревня, Тропарево, Черемушки. Изначально многоэтажки П-3 имели 16 этажей, но к середине 80-х прибавился еще один.

Эти дома, по мнению экспертов, отличаются грамотными планировками, просторными лоджиями, еще один плюс – наличие грузового лифта.

Cерия П-3

К этому же периоду относится серия КОПЭ (10-22 этажа). Главные достоинства этих домов: вариативность планировок (даже в пределах одного корпуса), повышенная теплоизоляция, прочность конструкций.

Среди недостатков обычно выделяют низкую звукоизоляцию и ограниченные возможности перепланировки.

Больше всего домов серии КОПЭ сосредоточено в столичных районах Северное Бутово, Коньково, Ясенево, Обручевский, Кунцево, Фили, Строгино, Митино, Тушино, Алтуфьево.

Новая панель

Панельные дома 21 века не имею практически ничего общего со своими предками начала 50-х. От серии к серии в них устраняются недостатки прежних вариантов, внедряются инновационные технологии. В современных панелях покупателям доступно большое разнообразие планировок с возможностью переделать квартиру под себя, интересные архитектурные решения, более качественная тепло- и шумоизоляция.

К числу самых популярных новых серий относятся КОПЭ-М Парус и КОПЭ-Башня.

Их ключевые особенности – просторные площади (в том числе 4-комнатные квартиры), удобные планировки, возможность перепланировки на стадии строительства дома, наличие лоджий 2-х типов (круглые и прямоугольные), эркеры, высокие потолки (2,8 м), дополнительная шумозащита на полу. Среди недостатков – небольшой размер санузлов и наличие большого количества нежилых площадей, за которые нужно платить как за жилые.

Cерия КОПЭ-Башня

Также на рынке новостроек Москвы не менее распространены модификации серии П-44 — П-44Т, П-44ТМ и П-44К, П-44М. Эксперты считают их достаточно удачными.

Эти дома значительно комфортнее своих предшественников: произведена качественная тепло- и звукоизоляция, высота потолков составляет 2,7 м, есть эркеры, отопительные приборы с регуляторами температуры, в отдельных двух- и трехкомнатных квартирах окна выходят на разные стороны света, а в зданиях предусмотрены современные технические помещения. В серии П-44К представлены «однушки» и «двушки» увеличенной площади, в домах образца П-44М в отдельных трехкомнатных квартирах есть гостевые санузлы.

Cерия П-44Т

Еще одна достаточно комфортная и современная панельная серия – ГМС-2001. Здесь за счет увеличения шагов поперечных несущих стен появились квартиры с большими общими комнатами. Кроме того, дома этого типа отличаются хорошей шумоизоляцией, современными входными группами, широкой линейкой квартир (от 1 до 4 комнат).

Cерия ГМС-2001

Особенно широко серия ГМС-2001 представлена в Подмосковье – Подольске, Красногорске, Железнодорожном. В Москве такие дома в районах Марьинский Парк, Новое Кожухово, Южное Бутово, Митино.

Выбор квартиры в панельном доме – советы и рекомендации

Как видите, выбор недвижимости в сегменте типового домостроения весьма обширен. Как на вторичном, так и на первичном рынке можно найти вариант нужного метража, планировки и ценовой категории. В заключение несколько советов тем, кто собирается покупать жилье в панельном доме:

• При поиске квартиры, изучая предложения, обращайте внимание на год возведения дома и его серию. Например, в типичных «хрущевках» и «брежневках» бесполезно искать жилье с просторной кухней. А зная серию панельного дома, можно изучить планировки квартир в интернете.
• Будьте внимательны при покупке квартиры на первом этаже в домах советского периода – их обитатели часто страдают от повышенной влажности и промерзания стен.
• Квартиры на верхних этаж привлекают отсутствием шумных соседей над головой, но при плохой теплоизоляции и отсутствии чердака, их жильцы попеременно страдают от холода и жары.
• Одна из главных проблем панельных домов – слабая шумоизоляция, причем эта проблема встречается в зданиях разных периодов постройки. Поэтому при осмотре жилья обратите внимание, насколько хорошо доносятся звуки из соседних квартир.
• Квартиры в «панельках», особенно если дом не слишком старый, обычно не требуют капитального ремонта. Но заменить окна на современные стеклопакеты, чтобы снизить потерю тепла, все же придется. В некоторых случаях может потребоваться изоляция и укладка нового пола.

Также при покупке жилой недвижимости в типовом доме важно уточнить возможность перепланировок, обратить внимание на состояние швов между панелями и поинтересоваться, кто занимает соседние квартиры.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Видео:НЕ ПОКУПАЙ квартиру в ПАНЕЛЬНОМ ДОМЕ, ПОКА НЕ ПОСМОТРИШЬ это видеоСкачать

Квартиры в советских панельных домах: покупать или нет

31.07.2021 | 08:00 7667

Квартиры в панельных домах советского периода по-прежнему популярны на рынке жилья. Их плюсы – невысокие цены, расположение в обжитых и инфраструктурно развитых районах без серьезных транспортных проблем, а также привычные – уже на генетическом уровне – планировки.

Да, хрущевки, брежневки и «корабли» – это дома, которым десятки лет. Они проверены временем. Основной аргумент против и, пожалуй, главная претензия потенциальных покупателей – неважное техническое состояние квартир и непрезентабельный внешний вид: посеревшая и осыпавшаяся фасадная плитка, а также требующие постоянного обновления межпанельные стыки.

Качественный ремонт с заменой полов и коммуникаций, а также очисткой стен до голого бетона позволяет добиться кондиции новой квартиры, избавив ее от «ауры» предыдущих жильцов.

А в последние годы городские власти серьезно взялись и за капремонт фасадов панельных домов в спальных районах.

Несколько летних месяцев жители проводят под рокот перфораторов, в окна летит бетонная пыль, зато после – дом как новый.

Старая и хорошо забытая новая

На квартирном рынке серийные советские панельки принято делить на два подкласса – старую и новую панель. К первой группе относятся хрущевки, брежневки и «корабли».

Ко второй – серии, которые возводились в основном в 1980-е годы. На самом деле разница между старым и новым почти стерлась.

Такое разделение появилось на заре квартирного рынка, в 1990-е годы, когда постройки десятилетней давности были еще совсем свежими.

В советский период, с момента начала массового строительства хрущевок, в Ленинграде сменилось четыре поколения серийных типовых домов, и у каждого поколения свои планировочные отличия. Они не то чтобы очень заметны, но на комфорте сказываются. Так, в домах первых поколений кухни меньше 7 кв. м, имеются смежные комнаты и совмещенные санузлы.

Самое же главное, благодаря чему глаз многих из нас способен безошибочно определить, в каком доме мы находимся, – это пропорции жилых помещений.

В брежневках и хрущевках высота потолков 2,5 м, а заданный домостроительными стандартами шаг поперечных стен – 2,6 и 3,2 м. Поэтому комнаты в домах первых поколений узкие, вытянутые от двери к окну.

В некоторых серийных домах, в основном в брежневках, не слишком приятное впечатление усугубляют балки под потолком (так называемая шатровая конструкция перекрытий).

137-я серия, типичный представитель последнего поколения, имеет шаг поперечных стен 3,6 м, а потолки 2,7 м. А это уже совсем другая эргономика, такие квартиры не жмут в плечах. То есть за невзрачными фасадами с осыпавшейся ковровой плиткой скрываются квартиры, соответствующие сегодняшним критериям комфорт-класса.

Четыре поколения крупнопанельных домов советского периода

1. Хрущевки

Панельные хрущевки – дома первого индустриального поколения. Самые распространенные серии в Петербурге – 335-я, 507-я, ОД, ГИ и А. Высота помещений во всех сериях 2,5 м, шаг поперечных стен 2,6 и 3,2 м.

Типичная для 1960-х годов компоновка блок-секции (335-я, 507-я серии) – с четырьмя квартирами на этаже. Следствиями такой компоновки стали комнаты-вагоны с окном в торце и ограниченное количество планировочных решений.

Самый распространенный тип квартир – двухкомнатные с узкими смежными комнатами. Альтернативный вариант при четырехквартирной компоновке – однокомнатная квартира с тесной прихожей и миниатюрной кухней (от 4,5 кв.

м) и граничащая с ней г-образная двусторонняя трешка.

В домах серии ОД три квартиры на этаже (как правило, одно-, двух- и трехкомнатная), а в стандартной блок-секции пятиэтажек серий ГИ и А – две (трех- и четырехкомнатная).

Но шаг поперечных стен и высота помещений, а значит, и все пропорции в них такие же.

Санузлы в хрущевках в зависимости от серии и модификации могут быть как смежными, так и раздельными, ванны продольного расположения – 1,2 м (сидячая) или 1,5 м. Рассматривать предложения о покупке квартир в хрущевках нужно с осторожностью. Самые проблемные варианты – первый и последний этажи, угловые квартиры, а также ранние серии – ОД и 335-я (до 1962 года постройки). читать все скрыть

2. Брежневки

Панельные брежневки (типичные представители – 602-я и 606-я серии, а также серия 504Д) – это почти те же хрущевки, только подросшие до девяти этажей и укомплектованные лифтами.

Планировочные отличия тоже есть, но не то чтобы существенные. Так, нормативы 1963 года увеличили минимальную площадь кухни с 4,5 до 6,0 кв. м. Поскольку реальные значения были близки к нормативному минимуму, в брежневках редко встречаются кухни больше 7,3 кв. м.

Делать совмещенные санузлы в «условно-брежневский» период разрешали только в однокомнатных квартирах, а смежные комнаты – в трех- и четырехкомнатных.

Правда, до начала 1970-х годов в Ленинграде и пригородах продолжали возводить и пятиэтажки первого поколения – по хрущевским нормативам: это как раз те самые дома, которые риэлторы упорно и неправильно называют пятиэтажными брежневками.

Шаг поперечных стен, высота потолков и площади комнат в панельных брежневках такие же, как в хрущевках. Комнаты шире 3 м – редкое исключение из правила, они есть только в домах серии 504Д. читать все скрыть

3. «Корабли»

В конце 1960-х годов стартовал период «корабельной» застройки. «Корабли» – это дома разных модификаций серии 1-ЛГ600. Они имеют несущий сборный железобетонный каркас и фасады из легких навесных газобетонных полупанелей с характерными лентами окон.

Конструктивное отличие «кораблей» от ранних брежневок и хрущевок – переменный шаг поперечных несущих стен (3,0 и 3,3 м). Именно поэтому комнаты в шестисотой серии чуть шире и «квадратнее», чем в домах второго поколения. Это важный плюс.

Междуэтажные перекрытия в «кораблях» из полнотелых плит, полы – утепленный линолеум, положенный прямо на бетон. Это минус, который, впрочем, значительно удешевляет ремонт.

Ведь в брежневке или хрущевке между паркетом и бетоном имеется просыпанный пыльным песком настил из подбитых грибком досок, почти всегда требующий замены. Другая особенность «корабельной» серии 1-ЛГ600 – относительное разнообразие планировок.

В шестисотой серии есть как семейные квартиры с проходными (общими) комнатами и спальнями-«каютами», так и значительное количество однушек. Прихожие в «кораблях» более просторны, чем в хрущевках и ранних брежневках (от 7 кв.

м), раздельные санузлы – с продольно расположенными ваннами. Кухни – стандартные, около 6,3 кв. м (исключение – модифицированная секция 1-ЛГ600А/70 для ЖСК с кухнями 10,5 кв. м). читать все скрыть

Такие фешенебельные сталинки

https://www.youtube.com/watch?v=v1RpkfjrvIU

Неизвестные немецкие коттеджи

4. Новая панель

К категории «новая панель» на вторичном квартирном рынке Петербурга относят дома улучшенных планировок, которые строились с конца 1970-х годов (серии 600.11, 137-я, 504Д2).

Но с улучшенными планировками в обиход вошли такие оптимизации, как линолеум на горбатой бетонной стяжке (серии 600.11 и 137), электроплиты на кухнях и электропроводка в кабель-каналах над плинтусами, выполненная алюминиевым проводом.

Новая панель кроме линолеума на бетонном полу унаследовала от «кораблей» блок-секционные принципы проектирования. В блок-секциях с числом этажей больше девяти предусмотрены два лифта (грузовой и пассажирский), а также лестницы, отделенные от площадок переходами через балкон (требование пожарной безопасности). В наследнике «корабля» – серии 600.

11 (ее отличают г-образные окна кухонь) – появились так называемые лежачие комнаты на два окна. Конструктив самого здания сколь-нибудь значительных изменений не претерпел. 137-я серия отличается широким диапазоном планировочных решений. В базовой девятиэтажной модификации кухня чуть больше 7 кв. м, в последних – до 15 кв. м.

Типовая сантехкабина с поперечной ванной длиной 1,7 м позволяет поставить полноразмерную стиральную машину (в хрущевках и брежневках с продольной ванной для этого нужно жертвовать раковиной). Планировки квартир опять-таки по-советски консервативные: в них нет холлов, просторных ванных комнат и кухонь-гостиных.

При этом такие параметры 137-й серии, как потолки 2,7 м и шаг поперечных стен 3,6 м, предопределили сегодняшние требования к многоквартирным домам комфорт-класса. читать все скрыть

Ценовой аргумент: комната в подарок

Главный аргумент в пользу советских панелек – их ценовая доступность. Они нынче действительно дешевы. Так, по данным Центра оценки и аналитики БН, в середине лета 2021 года квадратный метр старой панели (хрущевки, брежневки, «корабли») оценивали в 89,5 тыс. руб.

Среднестатистическую новую панель (в основном это серии 137, 600.11 и 505Д2) сегодня предлагают почти по той же «хрущевско-брежневской» цене – 95 тыс. руб. за кв. м. Для сравнения: самый дорогой тип жилья – кирпично-монолитное (это недавние новостройки) – в 122 тыс. руб.

Кстати, несмотря на то что панельки называют массовым жильем, доля их предложения на квартирном рынке стремительно уменьшается под натиском недавних новостроек и в настоящее время составляет меньше 24%. При этом благодаря поступлению нового жилья «ценовая температура» квартирного рынка растет, и на этом фоне панельки незаметно дешевеют.

Получается, что однокомнатную квартиру в относительно современном доме можно практически без доплат поменять на двушку в советской панельке первого поколения. Цены на смежные двухкомнатные квартиры в хрущевках стартуют с отметки 3,3 млн руб., двушку с изолированными комнатами в «корабле» можно приобрести за 3,4-3,5 млн руб.

В то же время бюджет от 5,5 млн руб. (цена не самой дорогой двушки) позволит найти приличную трехкомнатную квартиру с 10-метровой кухней в доме 137-й серии (уточним: цена среднестатистической трехкомнатной квартиры в Петербурге – 8,8 млн руб.).

Филипп Урбан    Алексей Александронок   

📹 Видео

Стоит ли покупать квартиру в старом доме?Скачать

Монолит или панель? Звукоизоляция. Какой тип дома самый тихий?Скачать

Нельзя покупать такую квартиру! Топ 7 проблемных квартир.Скачать

ПОКУПКА КВАРТИРЫ. Какие квартиры лучше не покупать: примеры и причины 6+Скачать

Хрущевки vs новостройки \ ПОЧЕМУ СТАРЫЕ ПАНЕЛЬКИ ЛУЧШЕ НОВОСТРОЕК? \ жирныйСкачать

Разносим мифы про панельные серии П49, П68, 1615, П3, П44, П44т, КОПЭ, ПИК1, ПИК2 | ПерепланировкаСкачать

Какую квартиру выбрать: "убитую" или с ремонтом? Что проверить при покупке недвижимости?Скачать

Панель Кирпич Монолит - что лучше?Скачать

НЕ ПОКУПАЙТЕ ТАКИЕ КВАРТИРЫ В 2023 ГОДУ!Скачать

ТИПЫ строительства, плюсы и минусы: КИРПИЧ, МОНОЛИТ или ПАНЕЛЬСкачать

Плюсы и минусы первого и последнего этажа. Какой этаж выбрать при покупке квартиры?Скачать

ОНИ ПРОДАЛИ 2 КВАРТИРЫ В МОСКВЕ ЧТОБ КУПИТЬ ОДНУ ТАКУЮ! НЕОБЫЧНАЯ КВ В ПАНЕЛЬНОМ ДОМЕ В МИТИНО.Скачать

КИРПИЧНЫЕ ДОМА (сталинки, хрущевки и др.). Обзор, плюсы и минусы.Скачать

Капитальный ремонт квартиры в панельном доме 36м2Скачать